Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 февраля 2013 г. N Ф01-6639/12 по делу N А31-7720/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 29.01.2013.

Полный текст постановления изготовлен 05.02.2013.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Апряткиной Г.С., Бабаева С.В.

без участия представителей сторон,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - индивидуального предпринимателя Пономарева Павла Васильевича на решение Арбитражного суда Костромской области от 29.11.2011, принятое судьей Сергушовой Т.В., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 26.10.2012, принятое судьями Буториной Г.Г., Ившиной Г.Г., Караваевой А.В., по делу N А31-7720/2011 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования городской округ город Мантурово Костромской области к индивидуальному предпринимателю Пономареву Павлу Васильевичу о взыскании задолженности по арендной плате и установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования городской округ город Мантурово Костромской области (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Костромской области с иском к индивидуальному предпринимателю Пономареву Павлу Васильевичу (далее - Предприниматель) о взыскании задолженности, образовавшейся с 01.10.2008 по 14.03.2010, по договору аренды земельного участка от 13.03.2007 N 1021 в размере 170 726 рублей 33 копеек и пеней, начисленных с 01.10.2008 по 30.08.2011, в размере 39 233 рублей 98 копеек.

Исковые требования основаны на статьях 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей.

Арбитражный суд Костромской области решением от 29.11.2011 удовлетворил исковые требования в полном объеме по заявленным основаниям.

Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 26.10.2012 изменил решение суда первой инстанции в части взыскания пеней и государственной пошлины, уменьшив их размер в связи с неправильным установлением момента начисления пеней, в остальной части решение оставлено без изменения. Суды приняли во внимание наличие дополнительного соглашения, подписанного участниками сделки, которым стороны оговорили изменение размера арендной платы, и исходили из отсутствия доказательств исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы.

Не согласившись с данными судебными актами, Предприниматель обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Заявитель не согласен с размером задолженности, считает, что арендодатель неправомерно увеличил арендную плату, изменив в одностороннем порядке методику ее исчисления. Кроме того, заявитель кассационной жалобы утверждает, что суды неправомерно приняли во внимание дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 13.03.2007 N 1021, поскольку оно не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Комитет в отзыве на жалобу отклонил доводы заявителя, указав на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, и ходатайством от 17.01.2013 просил рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие своих представителей.

Предприниматель, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направил представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до часов минут 09 часов 15 минут 29.01.2013.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, окружной суд счел, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, Комитет (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 13.03.2007 N 1021, согласно которому арендатор принял в пользование земельный участок с кадастровым номером 44:28:020246:0015, площадью 688,95 квадратного метра, расположенный по адресу: Костромская область, город Мантурово, улица Нагорная, участок смежный с домом N 6, для строительства объекта недвижимости, предназначенного для торговой деятельности.

Договор заключен на срок с 13.03.2007 по 13.03.2010, зарегистрирован в установленном законом порядке. Объект найма передан по акту приема-передачи от 13.03.2007.

В пункте 3.1 договора стороны оговорили, что общая сумма арендной платы за год составляет 31 388 рублей 56 копеек и вносится два раза в год равными долями.

Изменение размера арендной платы производится: по соглашению сторон; в одностороннем порядке арендодателем (принимается арендатором в безусловном порядке) - ежегодно на основании инфляционных коэффициентов; по мере введения новых ставок арендной платы; в связи с переоценкой имущества; в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством; при оценке рыночной стоимости земельного участка, в соответствии с законом от 19.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора. Новый размер арендной платы устанавливается со срока, указанного в уведомлении (пункт 3.4 договора).

Уведомлением от 06.02.2009 N 425 Комитет сообщил Предпринимателю об увеличении арендной платы до 138 017 рублей 22 копеек (на основании постановления администрации Костромской области от 22.10.2008 N 390-а), приложив дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 13.03.2007 N 1021, которое было подписано Предпринимателем. В приложении к дополнительному соглашению стороны согласовали методику расчета арендной платы.

Впоследствии Комитет направил в адрес Предпринимателя дополнительное соглашение N 2, приложив расчет размера арендной платы на 2010 год. Данное соглашение и приложение к нему не были согласованы Предпринимателем.

Заявлением от 01.03.2010 Предприниматель просил прекратить арендные правоотношения в связи с истечением срока действия договора аренды. Земельный участок был возвращен арендодателю по акту приема-передачи от 01.03.2010.

Комитет установил, что за период пользования земельным участком у Предпринимателя образовалась задолженность по внесению арендных платежей, что явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из наличия подписанного сторонами дополнительного соглашения, в котором согласовано изменение размера арендной платы на 2009 год.

Вместе с тем суды не приняли во внимание, что в силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. При этом в пункте 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из смысла приведенных положений, если договор подлежит государственной регистрации, все изменения и дополнения, к нему как часть этого договора, также подлежат государственной регистрации, вступают в силу и становятся обязательным для сторон с момента их государственной регистрации.

При таких обстоятельствах окружной суд счел, что при отсутствии письменного соглашения, зарегистрированного в установленном законом порядке, изменяющего условия определения размера арендной платы, у арендатора не возникло обязательства по внесению иного размера арендной платы, чем предусмотренного расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора и согласованного контрагентами.

Признав правомерность расчета размера арендной платы, суды исходили из того, что цена арендной платы является регулируемой, так как определяется на основании актов уполномоченных на то государственных (муниципальных) органов. Однако суды не приняли во внимание положения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Указывая на регулируемость цены арендной платы за земельные участки, находящиеся в распоряжении публичных органов, необходимо определять правовую квалификацию ставок арендной платы и исходить из того, что арендная плата является регулируемой и применяется независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, только в том случае, если определяется таким нормативно-правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять только ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать и методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса. Методика расчета после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из условий дополнительного соглашения от 03.02.2009 N 1 и приложения N 1 к нему следует, что изменение размера арендной платы обусловлено не изменением ставок, применяемых в расчет размера арендных платежей, а изменением методики расчета - из формулы исключен коэффициент, учитывающий сроки строительства (Кс2), и введен новый коэффициент, учитывающий индекс роста потребительских цен на товары (работы, услуги) в Костромской области. Поэтому в данном случае порядок расчета, став условием договора, мог быть изменен только в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, по соглашению сторон, с соблюдением положений пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что стороны согласовали изменение арендной платы без соблюдения требования об обязательной регистрации, что свидетельствует о незаключенности такого соглашения. Таким образом, вывод суда о взыскании задолженности в заявленном истцом размере ошибочен.

Изложенное является основанием для отмены обжалуемых судебных актов и передаче дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела Арбитражному суду Костромской области следует установить наличие задолженности по арендной плате согласно методике определения размера арендных платежей, установленной договором, и согласованной с арендатором. На основании установленных обстоятельств следует вынести законное и обоснованное решение.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине с кассационной жалобы не рассматривался, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил:

решение Арбитражного суда Костромской области от 29.11.2011 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 26.10.2012 по делу N А31-7720/2011 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Костромской области.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

Г.С. Апряткина С.В. Бабаев