Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23 июля 2013 г. N Ф01-9915/13 по делу N А11-2985/2012

Нижний Новгород

23 июля 2013 г.

Дело N А11-2985/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 22.07.2013.

Полный текст постановления изготовлен 23.07.2013.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Бабаева С.В., Чернышова Д.В.,

при участии представителей сторон

от истца: Кузнецовой Е.Ю. (по доверенности от 27.03.2013)

Акинфиева И.О. (по доверенности от 26.12.2012)

от ответчика: Романова А.А. (по доверенности от 13.05.2013)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -

сельскохозяйственного сбытового потребительского кооператива "Фермер"

на решение Арбитражного суда Владимирской области от 12.12.2012,

принятое судьей Долговой Ж.А., и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2013,

принятое судьями Бухтояровой Л.В., Максимовой М.А., Наумовой Е.Н.,

по делу N А11-2985/2012

по иску администрации города Коврова Владимирской области

(ИНН: 3305005930, ОГРН: 1033302200381)

к сельскохозяйственному сбытовому потребительскому кооперативу "Фермер"

(ИНН: 3305062342, ОГРН: 1083332001983)

о расторжении договора аренды муниципального имущества,

обязании вернуть арендованное муниципальное имущество

и установил:

администрация города Коврова Владимирской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с иском к сельскохозяйственному сбытовому потребительскому кооперативу "Фермер" (далее - ССПК Фермер") о расторжении договора аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299, об обязании ССПК "Фермер" вернуть арендованное муниципальное имущество.

Исковые требования основаны на статьях 309, 450, 619, 622 и мотивированы тем, что ответчик с 2010 года по март 2012 года по договору аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299 вносил арендные платежи не в полном объеме (без учета изменений базовых ставок), с июня по сентябрь 2011 года оплата арендных платежей ССПК "Фермер" не производилась.

Арбитражный суд Владимирской области решением от 12.12.2012 отказал истцу в удовлетворении требования о расторжении договора аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299 и обязал ССПК "Фермер" освободить: здание магазина общей площадью 598,3 квадратного метра, расположенное по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Лопатина, д. 11, литера Б; крытый рынок общей площадью 9020 квадратных метров, расположенный по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Лопатина, д. 11, литера А. Одновременно суд взыскал с ответчика в доход федерального бюджета 4000 рублей государственной пошлины. Руководствуясь статьями 309, 450, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что отношения сторон по договору аренды прекратились, в связи с чем суд не нашел оснований для удовлетворения требования Администрации о расторжении договора аренды. В связи с прекращением договора аренды муниципального имущества суд удовлетворил требование Администрации об обязании освободить занимаемые ответчиком помещения.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация и ССПК "Фермер" обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых Администрация просила изменить, а ССПК "Фермер" - отменить решение суда первой инстанции. В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции Администрация заявила отказ от апелляционной жалобы, отказ принят, производство по данной апелляционной жалобе прекращено.

Постановлением от 26.04.2013 Первый арбитражный апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды муниципального имущества, расторг договор; в остальной части решение суда первой инстанции оставил без изменения. Руководствуясь статьями 450 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что уведомления Администрации об изменении размера арендных платежей, переписка между сторонами о наличии задолженности, и предъявление Администрацией настоящего иска в арбитражный суд свидетельствуют о продолжении между сторонами арендных отношений. Факт пользования ответчиком арендованным имуществом с существенными нарушениями условий договора аренды является основанием для его досрочного расторжения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ССПК "Фермер" обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда и постановление апелляционной инстанции в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

Заявитель считает, что не имелось оснований для расторжения договора аренды, поскольку неполная оплата арендных и субарендных платежей имела место в результате увеличения размера платежей в нарушение условий договора аренды, существенных нарушений условий договора в спорный период не было допущено.

По мнению заявителя, досудебный порядок урегулирования спора истцом не соблюден, поскольку письмо от 25.07.2011 не содержит требование о расторжении договора, а письмо от 27.05.2011 не имеет правовых оснований для предъявления подобного требования, поскольку существенных нарушений договора аренды ответчиком на данную дату не допущено, расчет задолженности в этом уведомлении не представлен.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.

Представители Администрации в судебном заседании отклонили доводы заявителя и просили оставить жалобу без удовлетворения.

Законность решения Арбитражного суда Владимирской области от 12.12.2012 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2013 проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, администрация города Коврова Владимирской области (арендодатель) и сельскохозяйственный сбытовой потребительский кооператив "Фермер" (арендатор) заключили договор от 22.12.2008 N 04-02/299 аренды муниципального имущества, по условиям которого истец передал, а ответчик принял в пользование муниципальное имущество: магазин (литера Б) общей площадью 598,3 квадратного метра и крытый рынок (литер А) общей площадью 9020 квадратных метров, расположенные по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Лопатина, д. 11.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Владимирской области 18.02.2009 за N 33-33-01/0018/2009-060, срок действия договора установлен с 01.02.2009 по 31.01.2014 (пункт 3.1 договора).

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора арендатор обязался ежемесячно и своевременно производить арендные платежи не позднее 15-го числа текущего месяца платежными документами.

В силу пункта 2.8 договора арендатор имеет право заключать договоры субаренды на арендуемое имущество для осуществления торговой деятельности без согласования с арендодателем и при этом обязуется перечислять субарендные платежи на счета получателей, указанных в пункте 2.2 договора, в порядке, предусмотренном разделом 2 настоящего договора.

В соответствии с пунктом 2.6 договора арендная и субарендная плата, указанная в пункте 2.8 договора, пересматривается арендодателем (не чаще одного раза в год, по решению органа местного самоуправления) в одностороннем порядке без дополнительного согласования. Уведомление о пересчете арендной и субарендной платы вместе с расчетом направляется арендатору в письменной форме заказной корреспонденцией или вручением уведомления полномочному представителю под роспись.

В пункте 5.1 договора предусмотрено, что договор аренды подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, а арендатор выселению в случаях, установленных законодательством, а также в случае невнесения арендных платежей, указанных в пункте 2.1 договора, и субарендных платежей, согласно пункту 2.8 договора, более двух сроков подряд.

Объект аренды передан ответчику по акту приема-передачи от 01.02.2009.

В письмах от 03.03.2010 N 01-41/372, от 25.03.2010 N 01-41/500, полученными ответчиком, истец просил погасить образовавшуюся задолженность по арендным и субарендным платежам, которая на 26.02.2010 составила 3 451 008 рублей 56 копеек, по состоянию на 18.03.2010 - 896 118 рублей 24 копейки.

В письме от 05.04.2010 N 01-27/361 истец указал на неоплату арендных платежей по новым базовым ставкам по состоянию на 01.04.2010, предложил в срок до 16.04.2010 подписать дополнительное соглашение о расторжении договора аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299, погасить недоимку по арендной плате и передать муниципальное имущество по акту приема-передачи.

Уведомлением от 26.05.2011 N 01-35/707 администрация города Коврова просила ССПК "Фермер" погасить недоимку по арендным и субарендным платежам с учетом новых базовых ставок по состоянию на 23.05.2011 и предложила в срок до 15.06.2011 подписать дополнительное соглашение о расторжении договора аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299 и передать муниципальное имущество по акту приема-передачи (фактически задолженность на 23.05.2011 составила 28 350 971 рубль 88 копеек). Уведомление получено ответчиком 28.05.2011, о чем свидетельствует почтовое уведомление о получении N 28650.

В письме от 25.07.2011 N 01-23/1452 Администрация указала на наличие за ответчиком задолженности по арендным и субарендным платежам по состоянию на 25.07.2011 и на право обращения в суд по вопросу взыскания долга и досрочного расторжения договора аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299. Фактическая задолженность ответчика по оплате по состоянию на 25.07.2011 составила 45 269 032 рубля 08 копеек.

Письмами от 19.09.2011 N 01-41/1845, от 22.09.2011 N 01-41/1873, адресованными и полученными ССПК "Фермер" 26.09.2011 и 30.09.2011, Администрация уведомила о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 5.1 договора и просила освободить помещения и погасить задолженность.

Истец, указав на то, что арендные и субарендные платежи ответчиком своевременно и в полном объеме не внесены, за ним числится задолженность, арендуемое помещение ответчиком не освобождено, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают в том числе из договора.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания для досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя, в том числе, по требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность изменения или расторжения договора аренды по требованию одной из сторон по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункты 28, 29, 30) разъяснил, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным. Арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора по основанию неисполнения арендатором возложенных на него обязанностей обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и предложения о расторжении договора.

Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что допущенные ответчиком нарушения условий договора являются существенными.

Суд установил неоднократное ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных и субарендных платежей в течение 2010-2011 годов. Наличие задолженности по арендным платежам с 01.02.2010 по 15.11.2010 подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Владимирской области от 29.11.2012 по делу N А11-3340/2010. Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2012 по делу N А11-2832/2011 с ССПК "Фермер" в пользу Администрации взыскана задолженность по арендным платежам с декабря 2010 года по март 2011.

Доводы жалобы о том, что на момент принятия решения судом первой инстанции не вступило в законную силу решение суда по установлению задолженности по арендным платежам с 01.02.2010 по 15.11.2010, а поэтому не имелось оснований требовать расторжения договора аренды, судом кассационной инстанции отклонены, поскольку законодательство не связывает ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендных платежей с обязательным установлением размера задолженности решением суда. На момент предъявления требований о досрочном расторжении договора аренды задолженность по арендной плате существовала, что не оспаривается ответчиком. Апелляционной инстанцией постановление о расторжении договора аренды принималось при наличии вступивших в законную силу судебных актов, установивших задолженность ответчика по арендной плате.

В уведомлениях от 26.05.2011 N 01-35/707, от 25.07.2011 N 01-23/1452 содержится требование администрации города Коврова Владимирской области о погашении недоимки по арендным и субарендным платежам в установленный срок, а также предложение о расторжении спорного договора аренды в связи с наличием задолженности. Нарушения по оплате ответчиком в разумный срок не устранены, задолженность не погашена на день рассмотрения дела судом апелляционной инстанцией.

С учетом установленных обстоятельств и соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора (оценка данному обстоятельству судом апелляционной инстанции дана) Первый арбитражный апелляционной суд правильно установил факт пользования ответчиком арендованным имуществом с существенными нарушениями условий договора аренды и принял решение о его досрочном расторжении, отменив в этой части решение Арбитражного суда Владимирской области.

При досрочном расторжении договора аренды арендатор обязан освободить имущество и передать его арендодателю (статьи 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценив представленные доказательства, установив обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, суды обеих инстанций правомерно удовлетворили требование истца об освобождении ответчиком арендованного имущества.

Довод ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора отклоняется, как несостоятельный; опровергается материалами дела, в том числе письмами за 2010 год, уведомлениями от 26.05.2011 N 01-35/707, от 25.07.2011 N 01-23/1452.

Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок (статья 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды обеих инстанции пришли к правильному выводу о том, что предусмотренный данной нормой досудебный порядок истцом соблюден, оснований для оставления без рассмотрения искового заявления в порядке пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имелось.

Доводы заявителя жалобы не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в компетенцию суда кассационной инстанции не входит.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 12.12.2012 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2013 по делу N А11-2985/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу сельскохозяйственного сбытового потребительского кооператива "Фермер" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

С.В. Бабаев Д.В. Чернышов