Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 31 июля 2013 г. N Ф01-8181/13 по делу N А82-5301/2012

Нижний Новгород

31 июля 2013 г.

Дело N А82-5301/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 25.07.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 31.07.2013.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Башевой Н.Ю.,

судей Александровой О.В., Забурдаевой И.Л.

при участии представителей

от заявителя: Черновой Т.В. (доверенность от 25.03.2013 N 10-1/07/467),

от закрытого акционерного общества "СтройИнвест":

Ткачева К.В. (доверенность от 10.12.2012)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

закрытого акционерного общества "СтройИнвест"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.08.2012,

принятое судьей Сурововой М.В., и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 20.12.2012,

принятое судьями Караваевой А.В., Буториной Г.Г., Немчаниновой М.В.,

по делу N А82-5301/2012

по заявлению открытого акционерного общества "Сбербанк России"

к закрытому акционерному обществу "СтройИнвест", Управлению земельных ресурсов мэрии города Ярославля, мэрии города Ярославля, муниципальному казенному

учреждению "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля"

о признании недействительными постановления и договора купли-продажи земельного участка,

третьи лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, межрайонный отдел судебных приставов по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Ярославской области,

и установил:

открытое акционерное общество "Сбербанк России" в лице Северного банка (далее - Банк) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к мэрии города Ярославля (далее - Мэрия), Управлению земельных ресурсов мэрии города Ярославля (далее - Управление), закрытому акционерному обществу "СтройИнвест" (далее - Общество) о признании недействительными постановления Мэрии от 26.03.2012 N 669 "О предоставлении в собственность ЗАО "СтройИнвест" земельного участка по улице Терешковой, дома 29, 29а, 29б, 29в в Кировском районе" (далее - постановление от 26.03.2012 N 669), договора купли-продажи земельного участка N 75 от 04.04.2012, заключенного с Обществом; об обязании Мэрии заключить с Банком договор аренды земельного участка с кадастровым номером 76:23:030607:0001, расположенного по адресу: город Ярославль, улица Терешковой, дома 29, 29а, 29б, 29в, в площади, функционально обеспечивающей эксплуатацию принадлежащего Банку здания (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее - Управление Росреестра), межрайонный отдел судебных приставов по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Ярославской области (далее - Судебный пристав-исполнитель).

Решением суда от 24.08.2012 постановление от 26.03.2012 N 699 и договор купли-продажи от 04.04.2012 N 75 признаны недействительными. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 20.12.2012 решение оставлено без изменения.

Общество не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой.

Заявитель считает, что суды неправильно применили статьи 10, 167, 168, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральный закон от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге" (далее - Федеральный закон "О залоге), Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке" (далее - Федеральный закон "Об ипотеке"), Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Федеральный закон N 229-ФЗ), не применили статьи 13, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 28, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, постановления Пленумов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", Информационные письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации", не учли правовые позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженные в ряде постановлений, нарушили статью 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Выводы судов о злоупотреблении Обществом правом и о нарушении прав и законных интересов Банка противоречат законодательству, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Общество, являясь собственником расположенных на спорном земельном участке четырех зданий, воспользовалось исключительным правом на приватизацию единого земельного участка, занятого объектами. Нормы права, исключающие такую возможность, судами не приведены. Федеральные законы "О залоге", "Об ипотеке", Федеральный закон N 229-ФЗ к спорным отношениям не применяются. Банк, как новый собственник одного из зданий, находящихся на спорном земельном участке, может претендовать на право аренды земельного участка в площади, функционально обеспечивающей находящееся на нем здание.

Подробно позиция заявителя изложена в кассационной жалобе и поддержана представителем в судебном заседании.

Банк в отзывах и представитель в судебном заседании отклонили доводы жалобы.

Мэрия и Управление заявили ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы без участия представителей.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о рассмотрении дела, представителей в судебное заседание не направили.

Рассмотрение кассационной жалобы откладывалось; в судебном заседании объявлялся перерыв до 25.07.2013 (статьи 158, 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Законность принятых Арбитражным судом Ярославской области и Вторым арбитражным апелляционным судом решения и постановления проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статье 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, постановлением Мэрии от 26.03.2012 N 669 Обществу предоставлен в собственность земельный участок площадью 2341 квадратный метр, земли населенных пунктов, с кадастровым номером 76:23:030607:1, расположенный по адресу: город Ярославль, улица Терешковой, дома 29, 29а, 29б, 29в, для эксплуатации нежилых зданий.

Во исполнение постановления Управление заключило с Обществом договор купли-продажи от 04.04.2012 N 75 указанного земельного участка. Расчеты по договору произведены 20.04.2012, акт приема-передачи земельного участка составлен 23.04.2012. Переход права собственности не зарегистрирован.

Банк, полагая, что постановление и договор купли-продажи не соответствуют действующему законодательству, нарушают его право на заключение с публичным собственником индивидуального договора аренды земельного участка, их принятие и заключение повлекло для него невозможность реализовать право на приватизацию земельного участка, обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Частично удовлетворив заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 5, 37, 56, 69 Федерального закона "Об ипотеке", статьей 80 Федерального закона N 229-ФЗ. Суд исходил из того, что оспариваемое постановление принято и в целях его исполнения заключен договор купли-продажи земельного участка в период, когда в отношении имущества, подлежащего передаче по сделке, действовали ограничения, наложенные определением суда общей юрисдикции и постановлением Судебного пристава-исполнителя. Суд пришел к выводу, что Общество, реализуя исключительное право на приобретение спорного земельного участка, в данном случае злоупотребило правом.

Второй арбитражный апелляционный суд оставил решение суда без изменения.

Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для ее удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Таким образом, исключительным правом на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, обладают собственники этих объектов недвижимости.

В силу статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (часть 5 статьи 5 Федерального закона "Об ипотеке").

Заложенное по договору об ипотеке имущество может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (части 1 статьи 37 Федерального закона "Об ипотеке").

Согласно части 3 статьи 56 Федерального закона "Об ипотеке" в случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется в соответствии с правилами настоящего закона с последующим оформлением уступки данного права.

В соответствии с частью 1 статьи 80 Федерального закона N 229-ФЗ судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе наложить арест на имущество должника.

В силу части 4 этой же статьи арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение прав пользования имуществом или изъятие имущества.

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах, не допускаются.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 названной статьи, арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 части 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела видно и суды установили, что Обществу предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 2341 квадратный метр из земель поселений, с кадастровым номером 76:23:030607:1, расположенный по адресу: город Ярославль, улица Терешковой, дома 29, 29а, 29б, 29в, для эксплуатации нежилых зданий (договор аренды от 24.11.2005 N 17964-и).

На момент обращения с заявлением в Мэрию, принятия оспариваемого постановления и заключения договора купли-продажи земельного участка Общество являлось собственником зданий, находящихся на данном земельном участке (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 29.12.2005).

Кроме того, суды установили, что между Банком и Обществом заключен договор залога недвижимости (ипотеки) от 13.02.2008 N 0077/0/08057.

Предметом залога являлось, в том числе, принадлежащее Обществу на праве собственности двухэтажное здание общей площадью 536,7 квадратного метра, расположенное по улице Терешковой, 29а, и право аренды земельного участка с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на нем закладываемый объект недвижимости, площадью 2341 квадратный метр с кадастровым номером 76:23:030607:1.

Залог обеспечивал исполнение ООО "Производственное предприятие "ЖелДорСтрой" перед Банком обязательств по кредитному договору.

В связи с неисполнением обязательств по кредитному договору Банк обратился в Кировский районный суд города Ярославля к заемщику, залогодателю и поручителям о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество.

Вступившим в законную силу определением суда от 29.07.2010 утверждено мировое соглашение, в соответствии с которым предусмотрено право Банка в случае нарушения должниками согласованного графика погашения задолженности обращать взыскание на заложенное имущество: на объект недвижимости и на право аренды земельного участка.

Указанный судебный акт Общество не обжаловало.

В связи с нарушением графика погашения задолженности суд выдал исполнительный лист. Предметом исполнения являлось обращение взыскания на заложенное имущество - двухэтажное здание общей площадью 536,7 квадратного метра, расположенное по улице Терешковой, 29а, и право аренды земельного участка с площадью, функционально обеспечивающей находящийся на нем закладываемый объект недвижимости, площадью 2341 квадратный метр с кадастровым номером 76:23:030607:1.

На основании выданного Кировским районным судом 07.12.2010 исполнительного листа N 2-1441/2010 Судебный пристав-исполнитель 09.12.2010 возбудил в отношении Общества (должника) исполнительное производство N 78/25/13018/6/2010.

В рамках исполнительного производства Судебный пристав-исполнитель в соответствии со статьями 68, 80 Федерального закона N 229-ФЗ принял постановление от 10.12.2010 о наложении ареста на имущество; объявил должнику запрет на распоряжение зданием и правом аренды земельного участка.

Постановлением Судебного пристава-исполнителя от 29.06.2011 имущество должника (здание и право аренды земельного участка) передано на торги.

С постановлениями Судебного пристава-исполнителя Общество было ознакомлено, не обжаловало их.

Повторные торги были признаны несостоявшимися, поэтому Судебный пристав-исполнитель на основании статьи 87 Федерального закона N 229-ФЗ предложил Банку оставить нереализованное имущество (здание и право аренды) за собой в счет погашения долга (по цене на двадцать пять процентов ниже стоимости имущества).

Получив согласие, Судебный пристав-исполнитель постановлением от 11.04.2012 передал Банку нереализованное имущество и только после этого принял постановление от 11.04.2012 о снятии ареста с имущества должника (здания, права аренды земельного участка). Банк зарегистрировал за собой право собственности на здание, о чем 18.04.2012 внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, на момент обращения Общества с заявлением о выкупе всего земельного участка, принятия оспариваемого постановления и заключения договора купли-продажи здание и право аренды были заложены во исполнение судебного акта об обращении взыскания на заложенное имущество и имущественное право Общества.

В соответствии с частью 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Аналогичное требование содержится в пункте 1 статьи 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 N 1-ФКЗ "О судебной системе".

Между тем, Общество, зная о том, что заложенное имущество и право аренды переданы на реализацию, в ближайшее время здание должно выбыть из его собственности и земельный участок не может быть предоставлен в его единоличную собственность, совершило действия, направленные на невозможность исполнения судебного постановления, на лишение потенциальных покупателей имущества и имущественного права (Банка) на приобретение земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Кодекса, желая поставить себя на место собственника, свободного в определении условий пользования земельным участком третьими лицами.

Суды пришли к выводу, что в данном случае, реализовав право на выкуп спорного земельного участка по установленной законом цене, Общество действовало в ущерб интересов Банка. При таких обстоятельствах суды правомерно усмотрели в действиях Общества злоупотребление правом, что является недопустимым в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод Общества о неправильном применении судами данной нормы направлен на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Возможность удовлетворения в данном случае требований Банка (при наличии злоупотребления правом со стороны Общества) согласуется с разъяснениями, содержащимися в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.11.2008 N 127 "Обзор практики применения судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации".

В силу изложенного суды правомерно признали постановление и заключенный во его исполнение договор купли-продажи земельного участка недействительными, как не соответствующие закону и нарушающие права и законные интересы Банка (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом установленных по делу конкретных обстоятельств и при наличии решения суда общей юрисдикции не могут быть приняты во внимание доводы Общества о том, что у Банка не возникло ипотеки права аренды и к спорным отношениям не подлежат применению нормы Федерального закона "Об ипотеке", Федерального закона N 229-ФЗ. По этой же причине не принимается ссылка заявителя на судебную практику по другим делам.

Арбитражный суд Ярославской области и Второй арбитражный апелляционный суд правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, являющихся в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 24.08.2012 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 20.12.2012 по делу N А82-5301/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "СтройИнвест" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Ю. Башева

Судьи

О.В. Александрова И.Л. Забурдаева