Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 6 августа 2013 г. N Ф01-10061/13 по делу N А43-2631/2012

Нижний Новгород

06 августа 2013 г.

Дело N А43-2631/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 30.07.2013.

Полный текст постановления изготовлен 06.08.2013.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Голубевой О.Н., Чернышова Д.В.

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -

администрации города Нижнего Новгорода

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 20.08.2013,

принятое судьей Окороковым Д.Д., и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2013,

принятое судьями Назаровой Н.А., Казаковой Н.А., Тарасовой Т.И.,

по делу N А43-2631/2012

по иску общества с ограниченной ответственностью "Фармассоциация"

к администрации города Нижнего Новгорода

о признании недостоверной рыночной стоимости нежилых помещений и

понуждении ответчика заключить договор купли-продажи помещения

и у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью "Фармассоциация" (далее - ООО "Фармассоциация", Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке, установленном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации города Нижнего Новгорода (далее - Администрация) о признании недостоверной рыночной стоимости нежилых помещений литер А: N 1 общей площадью 267,1 квадратного метра, N 3 общей площадью 123,2 квадратного метра, расположенных в одноэтажном пристрое к дому N 13 по улице Лопатина в Нижнем Новгороде, определенной в отчете об оценке от 12.07.2011 N 118-Н/11 в сумме 16 768 644 рублей 07 копеек (без учета НДС), в том числе помещения N 1 - 12 896 610 рублей 17 копеек (без учета НДС), помещения N 3 - 3 872 033 рубля 90 копеек (без учета НДС), и обязать Администрацию заключить договор купли-продажи указанных помещений по рыночной стоимости, а именно: помещения N 1 по цене 8 877 966 рублей 10 копеек (без учета НДС), помещения N 3 - 2 040 678 рублей (без учета НДС).

Заявленное требование основано на статьях 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что рыночная стоимость помещений, указанная в проекте договора на основе отчета об оценке от 12.07.2011 N 118-Н/11, является завышенной.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 20.08.2012 и дополнительным решением Арбитражного суда Нижегородской области от 22.01.2013, оставленными без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2013, исковые требования удовлетворены. Обе судебные инстанции сослались на статьи 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности), статью 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об отчуждении недвижимого имущества), признали достоверной выкупную стоимость объектов недвижимости, установленную в экспертном заключении N 00050100042д, определенную для помещения N 1 в размере 10 476 000 рублей (с учетом НДС) или 8 877 966 рублей 10 копеек (без НДС), для помещения N 2 - 2 408 000 рублей (с учетом НДС) или 2 040 678 рублей (без НДС), и обязали Администрацию заключить с Обществом договор купли-продажи нежилых помещений по указанным ценам.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Администрация обратилась в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Нижегородской области и постановление Первого арбитражного апелляционного суда вследствие неправильного применения норм материального и процессуального права.

Основной довод заявителя сводится к тому, что суды первой и апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов исходили из результатов экспертного заключения, не соответствующего действующим стандартам и нормам об оценочной деятельности. Нарушением норм процессуального права является необоснованное отклонение судом ходатайства Администрации о назначении повторной экспертизы (статья 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

Ответчик представил в суд кассационной инстанции ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие своего представителя.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд округа проверяет правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в жалобе, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Из документов кассационного производства следует и суды первой и апелляционной инстанций установили, что Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации (арендодатель) и ООО "Фармассоциация" (арендатор) заключили договор от 07.05.2010 N 5/3461 аренды объекта недвижимости, являющегося муниципальной собственностью, в соответствии с условиями которого Обществу передано во временное пользование нежилое помещение общей площадью 390,3 квадратного метра, расположенное по адресу: Нижний Новгород, улица Лопатина, дом 13, литер А1, в том числе помещение N 1 площадью 267,1 квадратного метра и помещение N 3 площадью 123,2 квадратного метра, для использования под офис и склад медицинских препаратов.

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 07.05.2010.

Арендодатель направил арендатору уведомление от 06.10.2011 N 20-04/3-295/11ш, в котором предложил ООО "Фармассоциация" в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Федеральным законом от 22.07.2008 N 19-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" выкупить в собственность по цене 16 768 644 рубля 07 копеек помещения, арендуемые по договору от 07.05.2010 N 5/3462.

Рыночная стоимость помещений, указанная в упомянутом уведомлении, соответствует отчету об оценке от 12.07.2011 N 118-Н/11, выполненному независимым оценщиком индивидуальным предпринимателем Панковым Б.А.

Посчитав, что данная цена превышает рыночную, Общество обратилось к обществу с ограниченной ответственностью за проведением независимой оценочной экспертизы, по результатам которой согласно отчету от 03.03.2010 N 34/02/10 по состоянию на 03.02.2010, рыночная стоимость помещения N 1 составила 7 916 000 рублей (с учетом НДС), помещения N 3 - 1 956 000 рублей.

Письмом от 03.11.2011 N 68 истец обратился к ответчику с предложением подписать протокол согласования разногласий от 01.11.2011, указав общую цену объектов в сумме 4 515 169 рублей 42 копеек (без учета НДС), исходя из семилетней ставки арендной платы, от чего арендодатель отказался.

Разногласия, возникшие у участников спора при определении выкупной цены объектов недвижимости, послужили основанием для обращения в Арбитражный суд Нижегородской области с настоящим иском.

По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом об отчуждении недвижимого имущества.

Согласно статье 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном в Законе об оценочной деятельности.

В рассмотренном случае у контрагентов возник спор, касающийся величины рыночной стоимости имущества, подлежащего выкупу.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ввиду разногласий истца и ответчика относительно выкупной цены арендованного имущества суд первой инстанции с учетом правил статей 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству Общества назначил экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

В экспертном заключении N 00050100042д, подготовленном Торгово-промышленной палатой Нижегородской области, указано, что рыночная стоимости объекта оценки N 1 (помещения N 1) составила 10 476 000 рублей (с учетом НДС), объекта оценки N 2 (помещения N 3) - 2 408 000 рублей (с учетом НДС).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, в том числе отчет от 12.07.2011 N 118-Н\11, отчет от 03.03.2010 N 34/02/10, экспертное заключение N 00050100042д, суд первой инстанции счел, что в данном случае необходимо признать объективными результаты судебной экспертизы, в связи с чем установил рыночную стоимость объектов продажи в сумме 10 476 000 рублей (с учетом НДС) за помещение N 1 и 2 408 000 рублей (с учетом НДС) за помещение N 3.

Доводы заявителя жалобы, касающиеся правильности установления цены в объектов продажи, окружным судом рассмотрены и отклонены, поскольку ориентируют суд округа на необходимость иной оценки обстоятельств спора, для чего у суда кассационной инстанции отсутствуют законные основания в силу ограничения полномочий, установленных в статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Аргумент Администрации о нарушении норм процессуального права, выразившемся в отклонении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы, несостоятелен в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, согласно статьям 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении дополнительной экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

В рассмотренном случае суд не усмотрел каких-либо сомнений в обоснованности экспертного заключения, подготовленного Торгово-промышленной палатой Нижегородской области, или наличия противоречий в его выводах, являющихся основанием для проведения повторной экспертизы в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции и Первым арбитражным апелляционным судом не допущено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа не рассматривался, поскольку в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации податель жалобы освобожден от её уплаты.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 20.08.2013 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2013 по делу N А43-2631/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации города Нижнего Новгорода - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Бабаев

Судьи

О.Н. Голубева Д.В. Чернышов