Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10 октября 2013 г. N Ф01-11319/13 по делу N А11-4427/2012

Нижний Новгород

10 октября 2013 г.

Дело N А11-4427/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 09.10.2013.

Полный текст постановления изготовлен 10.10.2013.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Бабаева С.В., Чернышова Д.В.,

при участии

истца - индивидуального предпринимателя Матеранского А.А.,

представителя от истца: Адаскиной В.В. (по доверенности от 31.05.2012)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -

общества с ограниченной ответственностью "Строительный региональный заказчик"

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2013,

принятое судьями Большаковой О.А., Бухтояровой Л.В., Максимовой М.А.,

по делу N А11-4427/2012 Арбитражного суда Владимирской области

по иску индивидуального предпринимателя Матеранского Андрея Александровича

(ИНН: 332700538726, ОГРНИП: 304332736603773)

к обществу с ограниченной ответственностью "Строительный региональный заказчик"

(ИНН: 3327313286, ОГРН: 1023301285875)

о понуждении к исполнению обязательства по передаче недвижимого имущества

и о государственной регистрации перехода права собственности на него,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, -

Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии

по Владимирской области,

и у с т а н о в и л :

индивидуальный предприниматель Матеранский Андрей Александрович (далее - Предприниматель) обратился в арбитражный суд Владимирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Строительный региональный заказчик" (далее - ООО "СРеЗ") о признании права собственности на нежилое помещение N 6 общей площадью 178,9 квадратного метра, расположенное по адресу: город Владимир, улица Горького, дом 27, и о государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости.

Исковые требования основаны на статьях 309, 398, 421, 422, 455, 458 (пункте 2), 460 и 551 (пункте 3) Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы уклонением ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на спорное помещение к Предпринимателю.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление).

Сославшись на пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление от 11.07.2011 N 54) и пункт 61 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Арбитражный суд Владимирской области решением от 06.11.2012 отказал в удовлетворении иска. Суд исходил из недоказанности истцом фактов: ввода объекта в эксплуатацию, передачи нежилого помещения Предпринимателю по акту приема-передачи и государственной регистрации права собственности ответчика на спорное помещение.

Руководствуясь пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 26.06.2013 частично отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил требование Предпринимателя о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости; в остальной части оставил решение без изменения. Апелляционная инстанция установила, что здание, в котором расположено спорное помещение, введено в эксплуатацию в 2010- 2011 годах, объект инвестирования передан дольщику по акту приема-передачи от 29.09.2011, и пришла к выводу о том, что в рассмотренном случае предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участнику строительства, не является обязательной.

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "СреЗ" обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального и процессуального права.

Заявитель настаивает на том, что суд апелляционной инстанции необоснованно удовлетворил требования Предпринимателя о государственной регистрации перехода права собственности, поскольку спорное недвижимое имущество не является самостоятельным объектом гражданского права вследствие отсутствия государственной регистрации объекта строительства и не может быть передано истцу. Акт приема-передачи помещения от 22.09.2011 является недействительным, так как на момент его подписания спорное помещение не было введено в эксплуатацию. Помещение отвечает признакам самовольной постройки, право собственности на которую может быть приобретено в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предприниматель в отзыве на кассационную жалобу указал на правильность принятого апелляционным судом постановления. В судебном заседании Предприниматель и его представитель поддержали доводы, изложенные в отзыве.

Заявитель, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечил. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав истца и его представителя, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, ООО "СРеЗ" (заказчик) и Предприниматель (дольщик) заключили договор долевого строительства 28.04.2005 N 7/04, согласно которому дольщик на условиях и в порядке, определенном договором, принимает участие в финансировании строительства жилого дома с нежилым цокольным этажом по адресу: город Владимир, улица Горького, дом 27, за что ему по окончании строительства дома и после сдачи его в эксплуатацию передается обусловленное настоящим договором помещение, а заказчик принимает средства от дольщика и направляет их на финансирование строительства жилого дома с нежилым цокольным этажом по адресу: город Владимир, улица Горького, дом 27.

Договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств (пункт 4.8 договора).

Доля дольщика составляет 167 квадратных метров общей площади нежилого помещения (2-й этаж цоколя, в осях А-И, 6 - 10). Общая площадь будет уточнена по обмерам БТИ, выполненным по заявке заказчика (пункт 1.3 договора).

Ввод дома определен (ориентировочно) - 3-й квартал 2007 года (пункт 1.6 договора).

В срок до 01.10.2005 дольщик вносит 470 000 рублей на расчетный счет заказчика (пункт 2.1 договора).

Окончательные взаиморасчеты по настоящему договору производятся после получения результатов по обмерам помещения БТИ (пункт 2.4 договора).

В пункте 3.3 договора предусмотрено, что в случае невыполнения заказчиком своих обязательств по обстоятельствам, не являющимся форс-мажорными и не связанным с изменением законодательства Российской Федерации и другими законодательными актами, заказчик обязуется возвратить дольщику денежные средства с вознаграждением в размере ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за время пользования денежными средствами.

При выполнении дольщиком условий договора заказчик принимает на себя следующие обязательства: использовать переданные средства целевым назначением на обеспечение договорных обязательств по финансированию жилья; защитить интересы дольщика при заключении договора подряда; после полного расчета, произведенного в соответствии с пунктами 2.1, 2.2, 2.4 договора и "Особыми условиями" договора и принятия дома в эксплуатацию передать дольщику указанное в пункте 1.3 помещение по акту приема-передачи, подписанному обеими сторонами (пункта 3.4 договора).

После подписания акта государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта договор считается выполненным и дольщик берет на себя всю ответственность по содержанию, а также несет расходы по эксплуатации названного помещения (пункт 3.5 договора).

Договор долевого строительства от 28.04.2005 N 7/04 в порядке, установленном в статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не зарегистрирован.

Во исполнение условий договора Предприниматель перечислил ООО "СРеЗ" 3 756 900 рублей, что подтверждается платежными поручениями и квитанцией.

В письме от 19.06.2008 ООО "СРеЗ" сообщило Предпринимателю о фактическом завершении строительства многоквартирного жилого дома.

Право собственности на не завершенный строительством объект - многоэтажный многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными объектами торговли и обслуживания, расположенный по адресу: город Владимир, улица Горького, дом 27, ответчик зарегистрировал 15.12.2009.

Разрешения на ввод в эксплуатацию объекта выданы ООО "СРеЗ" 30.12.2010 N RU33301000-133/10 (первый этап) и 28.12.2011 N RU33301000-96/11 (второй этап).

ООО "СРеЗ" передало Предпринимателю спорное нежилое помещение по акту приема-передачи от 22.09.2011 и вручило допуск от 29.09.2011 N 1/6 на выполнение отделочных работ.

Неисполнение ответчиком принятых на себя по условиям договора обязательств по передаче помещения послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав этого права за покупателем.

В нарушение условий договора от 28.04.2005 N 7/04 ООО "СРеЗ" не исполнило обязанности по передаче правового титула на недвижимость, а требования заявителя по существу заявлены с целью государственной регистрации его права на указанное имущество, поэтому суды обеих инстанций обоснованно квалифицировали данный иск как иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно названной норме права в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В пункте 5 постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что требование приобретателя вещи о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора, подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества. Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Действительно, право собственности ООО "СРеЗ" в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором размещается нежилое помещение, не регистрировалось.

Вместе с тем материалами дела подтверждается, что многоквартирный дом со встроенными помещениями введен в эксплуатацию, в отношении здания проведена техническая инвентаризация, нежилое помещение N 6 поставлено на кадастровый учет, спор о фактической передаче этого помещения Предпринимателю и правопритязания третьих лиц на помещение отсутствуют, следовательно, предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства, не является обязательной.

Апелляционная инстанция оценила представленные в материалы дела доказательства, учла все обстоятельства дела, в том числе длительность работ по возведению здания, поэтапный ввод его в эксплуатацию, надлежащее исполнение дольщиком договорных обязательств по оплате, а также фактическую эксплуатацию жилых и нежилых помещений в здании лицами, зарегистрировавшими на них право собственности в установленном законом порядке, и пришла к выводу о том, что отсутствие зарегистрированного права собственности застройщика на подлежащее передаче истцу помещение не может служить препятствием для удовлетворения заявленного требования.

В рассмотренном случае иной подход противоречил бы основным началам гражданского законодательства, установленным статьей 1 Гражданского кодекса, а именно: равенству участников регулируемых Кодексом отношений; неприкосновенности собственности; обеспечению восстановления нарушенных прав, их судебной защиты; предусмотренному законом правилу о недопущении действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, злоупотребления правом в иных формах; принципу справедливости; оснований для переоценки приведенных выводов судов у суда кассационной инстанции не имеется.

Основания для отмены обжалуемых судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, не найдены.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2013 по делу N А11-4427/2012 Арбитражного суда Владимирской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительный региональный заказчик" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

С.В. Бабаев Д.В. Чернышов