Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 января 2014 г. N Ф01-13059/13 по делу N А28-11864/2012

Нижний Новгород

27 января 2014 г.

Дело N А28-11864/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 22.01.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 27.01.2014.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Радченковой Н.Ш.,

судей Александровой О.В., Чигракова А.И.

при участии представителей

от администрации города Кирова: Серёгиной Т.В., доверенность от 09.01.2014 N 21-10-27,

от Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова:

Серёгиной Т.В., доверенность от 30.12.2013 N 17525-01-05,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу

Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова

на решение Арбитражного суда Кировской области от 25.06.2013,

принятое судьей Шмыриным С.Ю., и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.09.2013,

принятое судьями Кононовым П.И., Буториной Г.Г., Ившиной Г.Г.,

по делу N А28-11864/2012

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Металлпроект"

(ИНН: 4345084009, ОГРН: 1044316539728)

к администрации города Кирова

и Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова

о признании незаконным отказа от договора аренды,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, -

прокуратура г. Кирова, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области,

и у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью "Металлпроект" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации города Кирова (далее - Администрация), Департаменту муниципальной собственности администрации города Кирова (далее - Департамент) о признании недействительными пункта 6.2 договора аренды земельного участка от 29.05.2008 N 56090 в части возможности расторжения договора аренды при неисполнении условия, предусмотренного пунктом 3.2.14 договора, а также отказа Департамента от договора аренды земельного участка от 29.05.2008 N 56090 и о применении последствий недействительности сделки в виде восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи от 11.12.2008 N 43-43-01/564/2008-615 об аренде земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены прокуратура г. Кирова, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (далее - Управление).

Решением от 25.06.2013 суд признал недействительным отказ Департамента от договора аренды земельного участка от 29.05.2008 N 56090. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 19.09.2013 решение суда оставлено без изменения.

Департамент частично не согласился с принятыми судебными актами и обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой.

Заявитель жалобы считает, что суды неправильно истолковали статью 46 Земельного кодекса Российской Федерации. Департамент правомерно направил Обществу уведомление о расторжении договора аренды, поскольку земельный участок, предназначенный для строительства, не использовался в указанных целях. Возможность отказа Департамента от договора аренды допускается законом и предусмотрена договором. Разъяснения, данные Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, не имеют отношения к предмету настоящего спора.

Подробно позиция заявителя изложена в кассационной жалобе и поддержана представителем в судебном заседании.

Общество в отзыве отклонило доводы жалобы.

Управление заявило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы без участия представителя.

Законность обжалуемой части принятых Арбитражным судом Кировской области и Вторым арбитражным апелляционным судом решения и постановления проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Общество 23.09.2004 обратилось в Администрацию за выдачей разрешения на проектирование и строительство мастерской по изготовлению малых архитектурных форм из металла на территории бывшего завода металлоконструкций.

Постановлением главы Администрации от 22.01.2008 N 204-П земельный участок по адресу: город Киров, улица Щорса, дом 72б предоставлен в аренду заявителю.

Управление (Комитет) по делам муниципальной собственности администрации г. Кирова (далее - Комитет, с 03.10.2012 переименован в Департамент) и Общество подписали договор 29.05.2008 N 56090 аренды земельного участка.

В соответствии с договором Обществу в аренду передан земельный участок площадью 801 квадратный метр с кадастровым номером 43:40:000167:124, расположенный по адресу: город Киров, улица Щорса, дом 72б, для размещения здания предприятия бытового обслуживания населения (строительство), на срок с 01.02.2008 по 31.01.2012. Договор аренды прошел государственную регистрацию 11.12.2008.

В пункте 3.2.14 договора предусмотрено, что арендатор обязан освоить земельный участок в течение одного года с момента выхода постановления главы администрации от 22.01.2008 N 204-П. Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя в случаях, предусмотренных законом, а также при неисполнении условий договора, предусмотренных пунктами 3.2.10, 3.2.13, 3.2.14 (пункт 6.2 договора).

Распоряжением от 30.12.2008 N 1948-зр утвержден градостроительный план NRU 43306000-580 земельного участка.

26.03.2009 заявитель получил отказ ОАО "ККС" в выдаче технических условий на подключение к сетям канализации через КНС-5, мотивированный отсутствием резерва пропускной способности канализационных коллекторов, подводящих сточные воды к КНС-5.

Общество 01.09.2009 обратилось в Администрацию с заявлением о получении разрешения на строительство объекта капитального строительства (здания предприятия бытового обслуживания населения) на земельном участке.

Письмом от 11.09.2009 Администрация предложила Обществу для дальнейшего рассмотрения вопроса о получении разрешения на строительство обратиться в Управление Роспотребнадзора по Кировской области.

Общество 14.12.2009 представило в Администрацию и Управление архитектуры и градостроительства Администрации заявление, в котором просило указать перечень несоответствий проектных решений, вследствие которых не выдается разрешение на строительство, содержащихся в 42 пунктах и более чем 400 подпунктах Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87.

Администрация издала распоряжение от 16.12.2009 N 2216-зр об отказе в выдаче разрешения на строительство здания ввиду отсутствия необходимых материалов в проектной документации.

Замечания, в связи с которыми принято данное распоряжение, разъяснены заявителю Управлением архитектуры и градостроительства Администрации в письме от 14.01.2010 N 724-19-09.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 22.07.2010 по делу N А28-4336/2010-132/18 Обществу отказано в удовлетворении требования об оспаривании распоряжения от 16.12.2009 N 2216-зр. Вместе с тем суд пришел к выводам о необоснованности действий Администрации в части непринятия технических условий на водоснабжение и водоотведение и требования согласования расположения артезианской скважины с Управлением Роспотребнадзора по Кировской области.

Общество 23.12.2010 вновь обратилось в Администрацию с заявлением о получении разрешения на строительство.

Администрация в письме от 30.12.2010 N 9744-03-01 указала на отсутствие оснований для выдачи разрешения на строительство объекта, поскольку арбитражный суд отказал в удовлетворении требований Общества о признании недействительным распоряжения от 16.12.2009 N 2216-зр; замечания, указанные в данном документе, заявителем не устранены.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 15.04.2011 по делу N А28-714/2011-40/16 установлено, что, отказав в выдаче разрешения на строительство, Администрация незаконно указала Обществу на несоответствие представленной проектной документации требованиям Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87. Поскольку содержание пояснительной записки и схемы планировочной организации земельного участка подлежали доработке, суд отказал в удовлетворении требования заявителя об оспаривании данного отказа.

Общество 28.09.2011 представило в Администрацию заявление о выдаче разрешения на строительство с приложением документов на 88 листах.

Письмом от 07.10.2011 N 8234-03-01 заявителю отказано в выдаче разрешения на строительство в связи с неустранением замечаний, подготовленных и выданных Администрацией.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 21.02.2012 по делу N А28-9396/2011-341/34 в удовлетворении требования Общества о признании недействительным данного отказа Администрации отказано. В то же время суд признал незаконным требование Администрации в части отсутствия в проектной документации сведений о наличии у ООО "Транзит" возможности оказывать услуги по электроснабжению проектируемого объекта. Также суд признал, что у ОАО "ККС" не было законных оснований для отказа в выдаче технических условий на подключение к сетям водовода.

В 2012 году Общество неоднократно обращалось в Администрацию с заявлениями о выдаче разрешения на строительство названного объекта.

Администрация в письме от 16.03.2012 сообщила Обществу, что оно не представлены документы, указанные в подпункте "д" пункта 3 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в связи с чем правовые основания для выдачи разрешения на строительство отсутствуют.

Письмом от 17.05.2012 Администрация подтвердила отказ от 16.03.2012 в выдаче разрешения на строительство, указав, что по состоянию на 17.05.2012 испрашиваемые документы Обществом не представлены.

Комитет 12.09.2012 направил Обществу письмо, в котором сообщил, что в связи с длительным неосвоением земельного участка с кадастровым номером 43:40:000167:0124, отсутствием разрешения на строительство и в соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктами 3.2.14, 6.2 договора аренды от 29.05.2008 N 56090 договор подлежит расторжению. Обществу необходимо заключить соглашение о расторжении договора аренды, в случае неподписания которого данное письмо, в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, является письменным уведомлением об отказе от названного договора аренды по истечении трех месяцев с момента его получения Обществом.

Администрация 05.10.2012 направила Обществу письмо, в котором указала, что его заявление о выдаче разрешения на строительство здания для предприятия бытового обслуживания рассмотрено. В результате изучения представленных документов установлено, что Обществом не устранены причины отказов в выдаче разрешения на строительство, указанные в письмах Администрации от 16.03.2012 и от 17.05.2012. Кроме того, Администрация указала на дополнительные недостатки проектной документации.

В этот же день Общество представило в Администрацию возражения на замечания, изложенные в данном письме.

Администрация в письме от 25.10.2012 сообщила, что часть замечаний по проектной документации Общество устранило, при этом дополнительно указала на ряд других недостатков, содержащихся в следующих разделах и подразделах проектной документации: "Проект организации строительства объекта капитального строительства", "Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха", "Архитектурные решения". Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство объекта Обществу необходимо привести проектную документацию в соответствие с Градостроительным кодексом Российской Федерации и постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию".

Письмом от 23.11.2012 Администрация отказала Обществу в выдаче разрешения на строительство в связи с тем, что срок действия договора аренды закончился 31.01.2012 - по истечении трех месяцев с момента получения уведомления (получено представителем Общества 25.09.2012), у Общества отсутствуют права на земельный участок.

25.01.2013 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашена регистрационная запись об аренде спорного земельного участка.

Общество не согласилось с отказом Департамента от договора аренды земельного участка от 29.05.2008 N 56090 и обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Руководствуясь статьями 167, 450, 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 35 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для признания недействительным отказа Департамента от договора аренды земельного участка. В удовлетворении требования о признании недействительным пункта 6.2 договора в части возможности его расторжения при неисполнении условия, предусмотренного пунктом 3.2.14, суд отказал в связи с пропуском Обществом срока исковой давности.

Второй арбитражный апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для ее удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 615 Кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (часть 2 статьи 621 Кодекса).

Как установили суды, в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка от 29.05.2008 N 56090 с учетом статьи 621 Кодекса считается заключенным на неопределенный срок.

На основании пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

В статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством.

Кроме указанных в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в частности в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период).

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Специальные основания прекращения договора аренды распространяются и на период, предоставленный для освоения земельного участка.

Материалы дела свидетельствуют, что в данном случае в пункте 3.2.14 договора аренды земельного участка стороны установили срок освоения земельного участка - в течение одного года с момента выхода постановления главы Администрации от 22.01.2008 N 204-П, то есть до 22.01.2009. Этот срок фактически был сторонами продлен.

По смыслу статей 22, 42 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В соответствии с частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения. К заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагаются документы, приведенные в части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации

Как следует из материалов дела и установили суды, Общество не приступило к строительству спорного объекта в связи с отсутствием разрешения на строительство.

При этом для получения разрешения на строительство в порядке, предусмотренном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, заявитель совершил необходимые действия по разработке проектной документации и подготовке градостроительного плана земельного участка.

На протяжении трех лет Общество неоднократно обращалось в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство здания предприятия бытового обслуживания населения.

Согласно решениям Арбитражного суда Кировской области по делам N А28-4336/2010-132/18, А28-714/2011-40/16 и А28-9396/2011-341/34 часть требований Администрации к представленным Обществом документам являлись незаконными.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованным выводам о том, что Общество в течение трех лет с момента предоставления земельного участка под строительство здания предприятия бытового обслуживания населения совершало необходимые действия, направленные на освоение земельного участка в соответствии с целью его предоставления в аренду, основания для отказа от договора аренды у Департамента отсутствовали.

Кроме того, апелляционный суд учел, что Администрация является органом, осуществляющим публичные полномочия, имеющим штат квалифицированных служащих, являющаяся в связи с этим более сильной стороной в возникших спорах по вопросам достаточности (полноты) предоставляемой Обществом проектной документации, которые стороны не смогли урегулировать самостоятельно.

С учетом изложенного суды правомерно признали оспариваемый отказ Департамента недействительным.

Как следует из части 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации, земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, нормы Земельного кодекса Российской Федерации имеют приоритет по сравнению с другими федеральными законами, содержащими нормы земельного права, поэтому ссылка заявителя жалобы на статью 610 Кодекса отклоняется.

Арбитражный суд Кировской области и Второй арбитражный апелляционный суд правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, являющихся в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 25.06.2013 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.09.2013 по делу N А28-11864/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Ш. Радченкова

Судьи

О.В. Александрова А.И. Чиграков