Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26 февраля 2014 г. N Ф01-461/14 по делу N А79-2215/2013

Нижний Новгород

26 февраля 2014 г.

Дело N А79-2215/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24.02.2014.

Полный текст постановления изготовлен 26.02.2014.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Баландина Б.А.,

судей Бабаева С.В., Чернышова Д.В.,

без участия представителей

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика

по первоначальному иску -

Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом

на решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 22.08.2013,

принятое судьей Филипповым Б.Н., и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2013,

принятое судьями Большаковой О.А., Максимовой М.А., Наумовой Е.Н.,

по делу N А79-2215/2013

по иску индивидуального предпринимателя Яшиной Светланы Владимировны

(ОГРНИП: 309213003000255 ИНН: 212910277850)

к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом

(ОГРН: 1022101131293 ИНН: 2126002000)

о расторжении договора аренды,

о взыскании неосновательно полученной арендной платы,

по встречному иску Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом

к индивидуальному предпринимателю Яшиной Светлане Владимировне

о взыскании долга, пени, процентов,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора -

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр",

финансовое управление администрации города Чебоксары,

администрация города Чебоксары,

и у с т а н о в и л :

индивидуальный предприниматель Яшина Светлана Владимировна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом (далее - Комитет), о расторжении договора аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности город Чебоксары от 05.05.2012 N 1804 и взыскании неосновательно полученной арендной платы в сумме 47 709 рублей 68 копеек.

Исковые требования основаны на статьях 166, 167, 178, 612, 616, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности города Чебоксары от 05.05.2012 N 1804 в части предоставления пригодного для использования помещения.

Возразив против заявленных требований, Комитет обратился со встречным иском о взыскании 233 750 рублей долга по арендной плате с 05.05.2012 по 05.04.2013, 26 589 рублей 25 копеек пеней по арендной плате с 21.05.2012 по 05.04.2013, 2517 рублей 68 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 05.04.2013 по 22.05.2013 и далее по день фактической оплаты долга.

Исковые требования основаны на статьях 309, 330, 395, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей.

В процессе рассмотрения спора истец уточнил свои требования и просил признать договор аренды недействительным и возвратить уплаченную арендную плату.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр" (далее - ООО "УК "Центр"), финансовое управление администрации города Чебоксары и администрация города Чебоксары.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 22.08.2013, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2013 исковые требования удовлетворены частично: с Комитета в пользу Предпринимателя взыскано 27 145 рублей 16 копеек неосновательного обогащения, 1137 рублей 94 копейки расходов по государственной пошлине; в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Комитет обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление.

По мнению заявителя жалобы, Комитет является ненадлежащим ответчиком в отношении заявленных требований. ООО "УК "Центр", являясь балансодержателем здания, в котором расположено арендуемое помещение, ненадлежащим образом исполнило обязательства по проведению капитального ремонта инженерных коммуникаций, что привело к невозможности использования объекта аренды, поэтому оно должно нести перед арендатором соответствующую ответственность.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установлено судами первой и апелляционной инстанций, Комитет (арендодатель), ООО "УК "Центр" (балансодержатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 05.05.2012 N 5 (далее - договор аренды), являющегося муниципальной собственностью, площадью 127,6 квадратного метра, расположенного на цокольном этаже жилого пятиэтажного дома с подвалом по адресу: город Чебоксары, улица Шевченко, дом 27. Одновременно сторонами подписан акт приёма-передачи указанного помещения.

Действие договора установлено с 05.05.2012 по 04.05.2017 (пункт 5 приложения N 1 к договору).

Письмом от 29.05.2012 N 580 балансодержатель уведомил истца о проведении капитального ремонта по замене системы отопления и холодного водоснабжения в арендуемом помещении, просил обеспечить доступ работников общества с ограниченной ответственностью "Сенкер" в указанное помещение.

Из акта осмотра помещения от 01.06.2012, составленного истцом с участием директора Яшина А.В. и менеджера Макарова И.А., следует, что в арендуемом помещении срезаны трубы центрального отопления, взломаны полы и стены, сделаны сквозные отверстия в стене, не относящиеся к капитальному ремонту, что сделало невозможным использование помещения по назначению. В последующем эти недостатки не были устранены.

Истец 09.07.2012 и 24.07.2012 направил в адрес ответчика письма с требованием о расторжении договора аренды.

Ответчик в письме от 06.08.2012 N 3583 сообщил истцу о необходимости письменного предупреждения о предстоящем освобождении помещения не позднее чем за два месяца. Впоследствии, 24.10.2012 и 20.11.2012, Комитет направил Предпринимателю претензии о расторжении договора, выселении из нежилого помещения и взыскании договорных платежей.

Предприниматель 19.02.2013 обратился к ответчику с претензией о признании договора аренды недействительным и возврате уплаченной арендной платы в сумме 47 709 рублей 68 копеек.

Ответчик 28.02.2013 направил истцу письмо с требованием об оплате задолженности по арендной плате.

Комитет и балансодержатель 14.05.2013 составили акт приемки помещения в одностороннем порядке, основанием его составления явилось фактическое освобождение истцом помещения.

Указав на невозможность использования арендуемого помещения, Предприниматель обратился в суд с иском о признании договора аренды недействительным и взыскании уплаченной арендной платы.

Посчитав, что арендатор ненадлежащим образом исполнил обязанности по внесению арендных платежей, Предприниматель обратился в суд со встречным исковым заявлением.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В абзаце втором указанной нормы законодатель предусмотрел, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были заранее оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора.

Согласно анализу названных правовых норм способы защиты гражданских прав арендатора при нарушении обязательств арендодателем по передаче в аренду имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, определены законом.

Истец, реализовав право, предоставленное частью 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, письмом от 09.07.2012 N 4 потребовал досрочного расторжения договора, против чего Комитет не возражал.

Следовательно, договор аренды от 05.05.2012 N 1804 правомерно судами обеих инстанций признан расторгнутым по соглашению сторон.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу о непригодности арендуемого помещения для использования по назначению с даты начала проведения балансодержателем капитального ремонта инженерных коммуникаций (29.05.2012). Ввиду невозможности использования истцом помещений для целей аренды уплаченные им платежи в сумме 27 145 рублей 16 копеек подлежат возврату Предпринимателю (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12 по делу N А67-3141/2011). Доказательств невозможности пользования помещением с 05.05.2012 по 29.05.2012 истцом в материалы дела не представлено.

Требование истца о признании договора аренды недействительным судами правомерно отклонено, поскольку отсутствовали основания признания его таковым.

В отношении требований Комитета суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска.

Ссылка заявителя жалобы на то, что Комитет является ненадлежащим ответчиком, судом округа не принимается. Ответчик в рассматриваемом случае является органом, осуществляющим от имени муниципального образования права собственника в отношении муниципального имущества и, согласно договору от 05.05.2012 N 5 выступает арендодателем.

Согласно условиям данного договора арендодатель передал часть прав и обязанностей, предусмотренных законом, балансодержателю.

Так, в пункте 2.2 договора предусмотрена обязанность балансодержателя проводить капитальный ремонт инженерных коммуникаций и другие работы, связанные с содержанием помещения.

Таким образом, в силу части 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации между Комитетом и балансодержателем возникли солидарные обязанности и согласно части 1 статьи 323 Гражданского кодекса Российской Федерации, при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

При нарушении балансодержателем обязанностей по договору аренды Комитет может обратиться к нему с регрессным требованием в порядке статьи 325 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заключая договор аренды, Комитет не мог не знать о предстоящем капитальном ремонте помещения, однако ни при проведении аукциона, ни в процессе заключения договора не предупредил об этом обстоятельстве арендатора, в установленном порядке не урегулировал этот вопрос; никаких мер к восстановлению потребительских свойств помещения не принял.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 22.08.2013 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2013 по делу N А79-2215/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Б.А. Баландин

Судьи

С.В. Бабаев Д.В. Чернышов