Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 20 ноября 2013 г. N 01АП-6287/13

г. Владимир

20 ноября 2013 г.

Дело N А79-2215/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 ноября 2013 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Большаковой О.А.,

судей Максимовой М.А., Наумовой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Андроновой О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом

на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 22.08.2013

по делу N А79-2215/2013, принятое судьёй Филипповым Б.Н.,

по иску индивидуального предпринимателя Яшиной Светланы Владимировны (ОГРНИП 309213003000255, ИНН 212910277850)

к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом (ОГРН 1022101131293, ИНН 2126002000, г.Чебоксары)

о признании договора аренды недействительным, о взыскании неосновательного обогащения,

по встречному иску Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом

к индивидуальному предпринимателю Яшиной Светлане Владимировне

о взыскании долга, пени, процентов,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр", финансовое управление администрации города Чебоксары, администрация города Чебоксары,

без участия представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного разбирательства,

УСТАНОВИЛ.

Индивидуальный предприниматель Яшина Светлана Владимировна (далее - ИП Яшина С.В.) обратилась в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском (уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом (далее - Комитет) о признании договора аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г.Чебоксары от 05.05.2012 N 1804 недействительным и взыскании неосновательного обогащения в виде уплаченной арендной платы в сумме 47 709 руб. 68 коп.

Исковые требования основаны на статьях 166, 167, 178, 612, 616, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г.Чебоксары от 05.05.2012 N 1804 в части предоставления пригодного для использования помещения.

Возражая против заявленных требований, Комитет обратился со встречным иском о взыскании 233 750 руб. долга по арендной плате за период с 05.05.2012 по 05.04.2013, 26 589 руб. 25 коп. пеней по арендной плате за период с 21.05.2012 по 05.04.2013, 2517 руб. 68 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.04.2013 по 22.05.2013 и далее по день фактической оплаты долга.

Исковые требования основаны на статьях 309, 330, 395, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр" (далее - ООО "УК "Центр"), финансовое управление администрации города Чебоксары, администрация города Чебоксары.

Решением от 22.08.2013 Арбитражный суд Чувашской Республики первоначальные исковые требования удовлетворил частично, взыскав с Комитета в пользу предпринимателя 27 145 руб. 16 коп. неосновательного обогащения, 1137 руб. 94 коп. расходов по государственной пошлине. В удовлетворении встречного иска отказал.

Не согласившись с принятым по делу решением, Комитет обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить судебный акт в связи с нарушением и неправильным применением норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя жалобы, Комитет является ненадлежащим ответчиком в отношении заявленных требований. ООО "УК "Центр" являясь балансодержателем здания, в котором расположено арендуемое помещение, ненадлежащим образом исполнило обязательства по проведению капитального ремонта инженерных коммуникаций, что привело к невозможности использования объекта аренды. Нарушение условий договора аренды со стороны арендодателя не было.

Более того, заявитель обратил внимание на необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайства о привлечении ООО "УК "Центр" в качестве ответчика.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в нём материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 05.05.2012 между Комитетом (арендодателем), ООО "УК "Центр" (балансодержателем) и ИП Яшиной С.В. (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения N 5, являющегося муниципальной собственностью, площадью 127,6 кв.м, расположенного на цокольном этаже жилого пятиэтажного дома с подвалом по адресу: г.Чебоксары, ул.Шевченко, д.27. Одновременно сторонами подписан акт приёма-передачи.

Действие договора установлено с 05.05.2012 по 04.05.2017 (пункт 5 приложения N 1 к договору).

Письмом от 29.05.2012 N 580 балансодержатель уведомил истца о проведении капитального ремонта по замене системы отопления и холодного водоснабжения в арендуемом помещении, просил обеспечить доступ работников ООО "Сенкер" в указанное помещение.

Из акта осмотра помещения от 01.06.2012, составленного истцом с участием директора Яшина А.В. и менеджера Макарова И.А., следует, что срезаны трубы центрального отопления, взломаны полы и стены, сделаны сквозные дыры в стене, не относящиеся к капитальному ремонту.

Письмами от 09.07.2012, от 24.07.2012 истцом в адрес ответчика направлены письма с требованием о расторжении договора аренды от 05.05.2012 N 1804.

06.08.2012 ответчик письмом N 3583 сообщил истцу о необходимости письменного предупреждения о предстоящем освобождении помещения не позднее чем за 2 месяца.

24.10.2012, 20.11.2012 ответчиком в адрес истца направлены претензии о расторжении договора, выселении из нежилого помещения и взыскании договорных платежей.

19.02.2013 истец обратился к ответчику с претензией о признании договора аренды недействительным и возврате уплаченной арендной платы в сумме 47 709 руб. 68 коп.

28.02.2013 ответчик направил истцу письмо с требованием об оплате задолженности по арендной плате.

14.05.2013 ответчиком с участием балансодержателя составлен акт приемки помещения в одностороннем порядке, основанием его составления явилось фактическое освобождение истцом помещения.

Указывая на невозможность использования арендуемого помещения, ИП Яшина С.В. обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора аренды недействительным и взыскании уплаченной арендной платы.

В свою очередь, указывая на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей, Комитет обратился в арбитражный суд со встречным исковым заявлением.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Абзацем вторым указанной нормы законодатель предусмотрел, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были заранее оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверке его исправности при заключении договора.

Из анализа названных правовых норм следует, что способы защиты гражданских прав арендатора при нарушении обязательств арендодателем по передаче в аренду имущества в состоянии соответствующем условиям договора и назначению имущества, определены законом.

Истец, реализовав право, предоставленное частью 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, письмом от 09.07.2012 N 4 потребовал досрочного расторжения договора, против чего Комитет не возражал.

Следовательно, договор аренды от 05.05.2012 N 1804 расторгнут по соглашению сторон, а обязательства по нему прекращены (пункт 1 статьи 450, статьи 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса. Правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции правомерно пришёл к выводу о непригодности арендуемого помещения для использования по назначению с даты начала проведения балансодержателем капитального ремонта инженерных коммуникаций (29.05.2012). Ввиду невозможности использования истцом помещений для целей аренды, уплаченные им платежи в сумме 27 145 руб. 16 коп., составляющие неосновательное обогащение ответчика, подлежат возврату предпринимателю. Доказательств невозможности пользования помещением в период с 05.05.2012 по 29.05.2012 истцом в материалы дела не представлено.

Требование истца о признании договора аренды недействительным судом правомерно отклонено. Договор аренды заключен сторонами по взаимному согласию, обязательство арендодателя по передаче имущества арендатору исполнено, частично исполнено и обязательство арендатора по оплате пользования помещением.

В отношении требований Комитета суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска.

Ссылка заявителя жалобы на то, что Комитет является ненадлежащим ответчиком, не может быть признана состоятельной. Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом в рассматриваемом случае является органом, осуществляющим от имени муниципального образования права собственника в отношении муниципального имущества. Арендная плата перечислялась арендатором на расчетный счёт арендодателя (пункт 3.3 договора). При таких обстоятельствах суд правомерно удовлетворил заявленные требования за счёт собственника нежилого помещения, интересы которого в рамках настоящего дела представлял Комитет.

С учётом изложенного оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 22.08.2013 по делу N А79-2215/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

О.А. Большакова

Судьи

М.А. Максимова Е.Н. Наумова