Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 3 марта 2014 г. N Ф01-127/14 по делу N А82-4922/2013

Нижний Новгород

03 марта 2014 г.

Дело N А82-4922/2013

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Забурдаевой И.Л.,

судей Радченковой Н.Ш., Чигракова А.И.

при участии представителей

от заявителя: Москаленко Т.Г. (доверенность от 12.11.2012)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заявителя -

общества с ограниченной ответственностью "Садонцев"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 13.09.2013,

принятое судьей Мухиной Е.В., и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22.11.2013,

принятое судьями Буториной Г.Г., Ившиной Г.Г., Кононовым П.И.,

по делу N А82-4922/2013

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Садонцев"

(ИНН: 7627029682, ОГРН: 1067627027490)

к администрации Туношенского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области (ИНН: 7627029259, ОГРН: 1067627018821),

третье лицо - муниципальное учреждение "Центр по благоустройству" Туношенского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области,

и у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью "Садонцев" (далее - Общество, ООО "Садовцев") обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к администрации Туношенского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области (далее - Администрация, орган местного самоуправления) о признании незаконным отказа, изложенного в письме от 03.04.2013 N 424, в реализации преимущественного права покупки арендуемого имущества, расположенного по адресу: Ярославский район, д. Мокеевское, д. 37, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об отчуждении имущества); возложении на Администрацию обязанности обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, а именно: нежилых помещений N 17 - 20, литера А, общей площадью 72,7 квадратного метра, находящихся на первом этаже двухэтажного здания по адресу: Ярославская обл., Ярославский р-н, Лютовский с/о, д. Мокеевское, д. 37, принять решение об условиях приватизации, направить Обществу проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия соответствующего решения об условиях приватизации.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное учреждение "Центр по благоустройству" Туношенского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области (далее - Учреждение).

Решением суда от 13.09.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 22.11.2013 решение оставлено без изменения.

ООО "Садовцев" не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить их.

По мнению заявителя, суды неправильно применили нормы материального права, выводы судов не соответствуют обстоятельствам дела. Общество считает, что сделка по передаче арендуемого им имущества в оперативное управление является ничтожной (мнимой), поскольку распоряжение спорным имуществом осуществляло и продолжает осуществлять Администрация, право оперативного управления зарегистрировано после подачи Обществом заявления в арбитражный суд о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права выкупа.

Подробно позиция заявителя изложена в кассационной жалобе и поддержана его представителем в судебном заседании.

Администрация и Учреждение отзывы на кассационную жалобу не представили, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, представителей не направили.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 03.03.2014.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Ярославского муниципального округа (арендодатель) и ООО "Садонцев" (арендатор) подписали договор аренды нежилого помещения от 18.04.2006 N 321. По условиям данного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (за плату во временное владение и пользование) нежилые помещения общей площадью 73 квадратных метра (лит. А), расположенные по адресу: Ярославская область, Ярославский район, д. Мокеевское, д. 37 для размещения магазина (пункты 1.1, 1.2). Срок действия договора установлен с 01.07.2006 по 30.06.2007 (один год) (пункт 4.1). Договор не зарегистрирован в установленном порядке.

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Ярославского муниципального округа (арендодатель) и ООО "Садонцев" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 16.07.2007 N 404. По условиям данного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (за плату во временное владение и пользование) нежилое помещение 1-го этажа площадью 72,7 квадратного метра, находящееся по адресу: Ярославская область, д. Мокеевское, д. 37 (пункт 1). Помещение используется для размещения магазина (пункт 1.2). Срок действия договора установлен с 01.07.2007 по 29.06.2008 (пункт 4.1). Дополнительным соглашением от 01.12.2007 к договору аренды N 404 в связи со сменой собственника недвижимого имущества произведена замена арендодателя на Администрацию.

Администрация (арендодатель) и ООО "Садонцев" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 01.07.2008. Согласно данному договору арендодатель сдает арендатору в краткосрочную аренду нежилое помещение, являющееся муниципальной собственностью: на первом этаже, площадью 72,7 квадратного метра здания нежилого, 2-этажного, общей площадью 395 квадратных метров, инв. N 12298, литер А, расположенного по адресу: Ярославская область, Ярославский район, Лютовский с/о, п. Мокеевское, д. 37, кадастровый номер 76:17:120201:0460:003012298\0001 (пункт 1.1). Помещение используется исключительно для размещения магазина для торговли продовольственными товарами для населения (пункт 1.2). Срок действия договора установлен с 01.07.2008 по 31.05.2009 (пункт 4.1).

Администрация (арендодатель) и ООО "Садонцев" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения 01.06.2009. Согласно данному договору арендодатель сдает арендатору в краткосрочную аренду нежилое помещение являющееся муниципальной собственностью: на первом этаже, площадью 72,7 квадратного метра здания нежилого, 2-этажного, общей площадью 395 квадратных метров, инв. N 12298, литер А, расположенного по адресу: Ярославская область, Ярославский район, Лютовский с/о, п. Мокеевское, д. 37, кадастровый номер 76:17:120201:0460:003012298\0001 (пункт 1.1). Помещение используется исключительно для размещения магазина для торговли продовольственными товарами для населения (пункт 1.2). Срок действия договора установлен с 01.06.2009 по 30.04.2010 (пункт 4.1).

Администрацией (арендодатель) и ООО "Садонцев" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 01.05.2010. По условиям данного договора арендодатель сдает арендатору в краткосрочную аренду нежилое помещение, являющееся муниципальной собственностью: на первом этаже, площадью 72,7 квадратного метра здания нежилого, 2-этажного, общей площадью 395 квадратных метров, инв. N 12298, литер А, расположенного по адресу: Ярославская область, Ярославский район, Лютовский с/о, п. Мокеевское, д. 37, кадастровый номер 76:17:120201:0460:003012298\0001 (пункт 1.1). Помещение используется исключительно для размещения магазина для торговли продовольственными товарами для населения (пункт 1.2). Срок действия договора установлен с 01.05.2010 по 31.03.2011 (пункт 4.1).

Администрация 05.04.2011 направила в адрес ООО "Садонцев" уведомление, согласно которому срок действия договора аренды считается возобновленным на основании дополнительного соглашения от 05.04.2011 на срок 11 месяцев с 01.04.2011 по 29.02.2012.

Общество 30.08.2010 направило в Администрацию заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: нежилое помещение на первом этаже, площадью 72,7 квадратного метра здания нежилого, 2-этажного, общей площадью 395 квадратных метров, инв. N 12298, литер А, расположенного по адресу: Ярославская область, Ярославский район, Лютовский с/о, п. Мокеевское, д. 37, кадастровый номер 76:17:120201:0460:003012298/0001.

Администрация 29.10.2010 направила ООО "Садонцев" письмо, в котором сообщила об отказе Обществу в реализации его преимущественного права на приобретение спорного объекта недвижимости. Причинами отказа стало отсутствие у Администрации правоустанавливающих документов на здание по адресу: Ярославская область, Ярославский район, п. Мокеевское, д. 37, и непринятие муниципальным советом Туношенского сельского поселения изменений в положение "О приватизации муниципального имущества Туношенского сельского поселения" и плана приватизации.

Поскольку Администрацией в установленный законом срок не были совершены действия, направленные на реализацию преимущественного права, Общество обратилось в суд с заявлением об оспаривании бездействия органа местного самоуправления. Вторым арбитражным апелляционным судом 20.03.2012 производство по делу N А82-5592/2011 прекращено в связи с отказом ООО "Садонцев" от заявленных требований.

Арбитражный суд Ярославской области вынес решение от 25.01.2013 по делу N А82-14931/2012, согласно которому по иску ООО "Садонцев" установлен факт непрерывного пользования на праве аренды ООО "Садонцев" помещениями N 17 - 20 общей площадью 72,7 квадратного метра, расположенными в здании по адресу: Ярославская обл., Ярославский р-н, д. Мокеевское, д. 37, с 01.07.2006. Решение вступило в законную силу.

ООО "Садонцев" 04.03.2013 повторно обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе арендуемых помещений со ссылкой на решение Арбитражного суда от 25.01.2013 по делу А82-14931/2012.

Орган местного самоуправления 03.04.2013 направил в адрес Общества письмо, в котором сообщил об отказе в реализации Обществом преимущественного права на приобретение спорного объекта недвижимости в связи с тем, что имущество передано на праве оперативного управления муниципальному учреждению "Центр по благоустройству".

Общество не согласилось с указанным решением и обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Руководствуясь статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 3 Закона об отчуждении имущества, статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.

Второй арбитражный апелляционный оставил решение суда без изменения.

Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа пришел к следующим выводам.

Согласно частям 2 и 3 статьи 9 Закона об отчуждении имущества субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона об отчуждении имущества субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу части 4 статьи 9 Закона об отчуждении имущества в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требования Общества о признании незаконным отказа, изложенного в письме от 03.04.2013 N 424, в реализации преимущественного права покупки арендуемого имущества, исходил из того, что спорное имущество находилось в аренде у ООО "Садовцев" менее двух лет до дня вступления в силу Закона об отчуждении имущества, так как посчитал договор аренды от 18.04.2006 N 321 незаключенным. Кроме того, суд указал, что истец избрал неверный способ защиты своего права, так как Учреждение 27.04.2013 зарегистрировало право оперативного управления на спорное имущество.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда о том, что заявитель выбрал неверный способ защиты права.

Между тем суды, придя сделав указанные выводы, не учли следующих установленных ими обстоятельств.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 25.01.2013 по делу N А82-14931/2012 установлен факт непрерывного временного пользования спорными помещениями с 01.07.2006 именно на праве аренды. Данное решение вступило в законную силу. Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ярославского муниципального района, являвшийся на момент заключения первого договора собственником недвижимого имущества и арендодателем по спорному договору, данное решение не обжаловал.

Суды данное обстоятельство при принятии судебных актов не учли.

В случае установления права преимущественного выкупа спорного помещения судам надлежит проверить действия Администрации о передаче спорного имущества на праве оперативного управления Учреждению с учетом позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 5 информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Суды не дали оценки установленным ими обстоятельствам о том, что спорное имущество было передано в оперативное управление после вступления в силу Закона об отчуждении имущества; Общество еще до регистрации права оперативного управления обращалось в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права выкупа (30.08.2010); регистрация указанного права произведена после направления Обществом в арбитражный суд заявления по рассматриваемому делу.

При таких обстоятельствах вывод судов об отсутствии оснований для удовлетворения заявления ООО "Садовцев" является преждевременным.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

С учетом изложенного обжалуемые решение Арбитражного суда Ярославской области и постановление Второго арбитражного апелляционного суда подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела Арбитражному суду Ярославской области необходимо учесть изложенное, учесть все имеющие существенное значение для дела обстоятельства и сделать вывод о наличии или отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования с учетом имеющихся в деле доказательств.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 3 части 1), 288 (частью 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 13.09.2013 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22.11.2013 по делу N А82-4922/2013 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.Л. Забурдаева

Судьи

Н.Ш. Радченкова А.И. Чиграков