Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 марта 2014 г. N Ф01-534/14 по делу N А82-2089/2013

Нижний Новгород

05 марта 2014 г.

Дело N А82-2089/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 26.02.2014.

Полный текст постановления изготовлен 05.03.2014.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Павлова В.Ю.,

судей Голубевой О.Н., Чернышова Д.В.,

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заявителя - индивидуального предпринимателя Мирошниченко Елены Александровны на решение Арбитражного суда Ярославской области от 30.09.2013, принятое судьей Чистяковой О.Н., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 26.11.2013, принятое судьями Буториной Г.Г., Кононовым П.И., Черных Л.И., по делу N А82-2089/2013

по заявлению индивидуального предпринимателя Мирошниченко Елены Александровны (ОГРНИП: 304760405600021)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля

о признании недействительным ненормативного правового акта

и у с т а н о в и л :

индивидуальный предприниматель Мирошниченко Елена Александровна (далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - Комитет) о признании незаконным решения от 22.11.2012 N 6028 об отказе в зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретенного помещения и во внесении изменений в договор от 30.03.2009 купли-продажи здания по адресу: город Ярославль, улица Собинова, 41б, об обязании ответчика произвести возврат излишне уплаченных 5 083 867 рублей 52 копеек и о снятии обременения (ипотека в силу закона) с указанного имущества.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 30.09.2013, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 26.11.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Суд первой инстанции исходил из положений пунктов 2.2.12 и 2.2.16 договора аренды от 16.03.2004, согласно которым стоимость неотделимых улучшений в арендуемых помещениях не подлежит возмещению арендодателем при заключении договора купли-продажи от 30.03.2009; указал, что Предприниматель не оспорил рыночную стоимость выкупаемого имущества, а также условия приватизации, утвержденные постановлением мэра города Ярославля от 20.03.2009 N 666; в суд с иском об изменении договора в части стоимости приобретенных помещений обратился 22.02.2013, то есть с нарушением трехлетнего срока исковой давности.

Суд апелляционной инстанции счел, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты права.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Предприниматель обратился в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление вследствие неправильного применения норм материального права.

По мнению заявителя, он избрал способ защиты гражданских прав путем обжалования решения Комитета от 22.11.2012 N 6028, срок исковой давности по которому не пропущен; о пропуске срока исковой давности ответчик не заявлял.

Суд округа удовлетворил ходатайство Комитета о рассмотрении кассационной жалобы без участия его представителя.

При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства заявитель не обеспечил явку представителя в третью инстанцию.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, Комитет (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 16.03.2004, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество - часть здания, состоящую из нежилых помещений первого этажа N 1 - 4, общей площадью 75 квадратных метров, расположенного по адресу: город Ярославль, Кировский район, улица Собинова, дом 41а, для использования под аптеку. Арендатор обязан производить своевременно и за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого недвижимого имущества; текущий и капитальный ремонт фасада здания проводить пропорционально занимаемым площадям по предписанию арендодателя и (или) территориальной администрации района по согласованию с главным управлением архитектуры и градостроительства мэрии города Ярославля (пункт 2.2.12 договора). Арендатор обязан передать арендодателю безвозмездно все произведенные в арендуемом помещении перестройки, переделки и улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда для конструкций здания, а также произвести все расчеты по договору (пункт 2.2.16 договора).

Предприниматель в период нахождения помещений в аренде произвел их реконструкцию.

Мэрия города Ярославля издала постановление от 20.12.2004 N 182, утвердив акт приемки в эксплуатацию после реконструкции части нежилого здания под магазин "Оптика" (реконструированная часть 80,7 квадратного метра, выполненная Предпринимателем, подрядной организацией ООО "Пеком", надстройка мансарды 54,9 квадратного метра, выполненная ООО "Нонпарэль", подрядной организацией ООО "Ледум").

Мэрия города Ярославля издала постановление от 20.03.2009 N 666 "Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: город Ярославль, улица Собинова, 41б".

Комитет (продавец) и Предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи от 30.03.2009, в соответствии с которым в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества продавец передает в собственность, а покупатель принимает и уплачивает на условиях, изложенных в настоящем договоре, недвижимое имущество - нежилые помещения первого этажа N 1 - 5, 20, общая площадь 75 квадратных метров, расположенные по адресу: Ярославская область, город Ярославль, улица Собинова, дом 41б. Цена продажи составляет 7 221 000 рублей (пункт 2.1 договора). Оплата имущества осуществляется покупателем в рассрочку сроком на пять лет ежемесячно равными платежами (пункт 2.4 договора). Стоимость неотделимых улучшений имущества, подлежащая зачету в цену продажи имущества, не заявлена покупателем (пункт 2.2 договора).

Руководствуясь отчетом N 12671-ОИ об оценке рыночной стоимости инвестиций в объект недвижимости по адресу: город Ярославль, улица Собинова, 41-б, подготовленным в 2012 году ЗАО "Ярославский центр недвижимости", согласно которому определена рыночная стоимость инвестиций в объект по состоянию на 18.02.2009 в размере 7 128 000 рублей, Предприниматель 29.10.2012 обратился в Комитет с заявлением о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретенных по договору купли-продажи от 30.03.2009 помещений и, соответственно, об изменении указанного договора.

Комитет 22.11.2012 направил Предпринимателю письмо, в котором он отказал в установлении иной цены продажи недвижимого имущества, расположенного по упомянутому адресу и во внесении изменений в договор купли-продажи от 30.03.2009, указав следующее: в заявлении от 04.02.2009 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества Предприниматель не выразил намерение воспользоваться правом на зачет в рыночную стоимость объекта недвижимости стоимости неотделимых улучшений, не представил документы, подтверждающие стоимость затрат. Цена продажи объекта недвижимости определена независимым оценщиком в размере 7 221 000 рублей, что подтверждается отчетом от 20.03.2009 N 9112-О, и утверждена постановлением мэрии от 20.03.2009 N 666.

Не согласившись с решением об отказе от 22.11.2012, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя (часть 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ).

Материалами дела подтверждено, что в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, определенном положениями Закона N 159-ФЗ, Комитет и Предприниматель 30.03.2009 заключили договор купли-продажи спорного объекта недвижимости. При этом стоимость неотделимых улучшений имущества, подлежащая зачету в цену продажи имущества, покупателем не заявлена (пункта 2.2 договора); цена имущества определена сторонами сделки в 7 221 000 рублей (отчет независимого оценщика ЗАО "Ярославский центр недвижимости" от февраля 2009 года N 9112-О).

В октябре 2012 года Предприниматель обратился в Комитет с заявлением о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет выкупаемого имущества и об изменении условий указанного договора. Отказ Комитета в удовлетворении заявления послужил основанием для обращения Предпринимателя в арбитражный суд с требованиями в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о признании его незаконным, о возложении на ответчика обязанности произвести возврат излишне уплаченной суммы и о снятии обременения с имущества.

Как правильно указал суд апелляционной инстанции, заявленные Предпринимателем в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования по существу направлены на преодоление условий заключенного и исполняемого сторонами договора купли-продажи от 30.03.2009, в части согласованной сторонами без разногласий цены. Отказывая Предпринимателю в проведении зачета, Комитет действовал как сторона по договору, реализуя свои гражданские права, а не властно-распорядительные полномочия, в связи с чем Предпринимателем избран ненадлежащий способ защиты права.

С учетом изложенного суд обоснованно отказал Предпринимателю в удовлетворении заявленных требований.

Оснований для отмены судебных актов не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основанием для отмены принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не установил.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 30.09.2013 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 26.11.2013 по делу N А82-2089/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мирошниченко Елены Александровны - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Ю. Павлов

Судьи

О.Н. Голубева Д.В. Чернышов