Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 3 июня 2014 г. N Ф01-1968/14 по делу N А82-4909/2013

Нижний Новгород

03 июня 2014 г.

Дело N А82-4909/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 29.05.2014.

Полный текст постановления изготовлен 03.06.2014.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Бабаева С.В., Чернышова Д.В.,

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - открытого акционерного общества "Ростовский оптико-механический завод" на решение Арбитражного суда Ярославской области от 22.11.2013, принятое судьей Сорокиной С.Р., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.02.2014, принятое судьями Сандаловым В.Г., Гуреевой О.А., Кобелевой О.П., по делу N А82-4909/2013

по иску открытого акционерного общества "Ростовский оптико-механический завод" (ИНН: 7609000881, ОГРН: 1027601066569)

к управлению муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области (ИНН: 7609001123, ОГРН: 1027601068142),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрация Ростовского муниципального района Ярославской области,

об урегулировании преддоговорного спора при заключении договора аренды земельного участка,

и у с т а н о в и л :

открытое акционерное общество "Ростовский оптико-механический завод" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к управлению муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области (далее - Управление) об урегулировании преддоговорного спора при заключении договора аренды земельного участка от 04.02.2013 N 24/13 и принятии договора аренды в следующей редакции: первый абзац пункта 2.3.3 "В любое время досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, без обращения в суд, предупредив об этом другую сторону за один месяц"; пункт 2.3.4 "Без письменного согласия Арендодателя при условии письменного его уведомления в 10-дневный срок, передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка, при этом на субарендатора распространяются все права арендатора земельного участка, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации"; пункт 2.3.6 "Без согласия арендодателя, при условии его письменного уведомления в 10-дневный срок передать без заключения нового договора аренды свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка, при этом ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем (за исключением передачи арендных прав в залог) становится новый арендатор земельного участка"; первое предложение пункта 2.4.7 "Письменно сообщать арендодателю не позднее 30 календарных дней о досрочном расторжении договора и предстоящем освобождении земельного участка в связи с окончанием действия договора аренды"; пункт 3.1 "Пользование земельным участком является платным. Годовой размер арендной платы за используемый участок устанавливается в размере полутора процентов кадастровой стоимости земельного участка. Размер ежегодной арендной платы за указанный участок составляет 5175 (Пять тысяч сто семьдесят пять) рублей, что составляет 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка. Арендатор перечисляет арендодателю арендную плату на р/с УФК по Ярославской области N 40101810700000010010, Банк ГРКЦ ГУ Банка России по Ярославской области город Ярославль, код налога 82411105013100000120"; пункт 3.4 "Изменение годового размера арендной платы допускается только в связи с изменением кадастровой стоимости переданного в аренду земельного участка"; первый абзац пункта 4.2 "В связи с существенными нарушениями условий договора аренды договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя судом в следующих случаях"; пункт 4.4 "Арендатор может в любое время досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, без обращения в суд, предупредив об этом другую сторону за один месяц"; пункт 5.1 исключить; приложение N 2 к договору аренды N 24/13 от 04.02.2013 исключить.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечена администрация Ростовского муниципального района Ярославской области (далее - Администрация).

Исковые требования основаны на положениях статей 29, 34 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что условия договора, предложенные Управлением, являются кабальными для Общества и нарушают баланс интересов сторон.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 22.11.2013, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 17.02.2014, исковые требования удовлетворены частично:

- пункт 2.3.4 договора принят в редакции арендатора: "Без письменного согласия Арендодателя при условии письменного его уведомления в 10-дневный срок передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка, при этом на субарендатора распространяются все права арендатора земельного участка, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации";

- пункт 2.3.6 договора принят в редакции арендатора: "Без согласия арендодателя, при условии его письменного уведомления в 10-дневный срок передать без заключения нового договора аренды свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка, при этом ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем (за исключением передачи арендных прав в залог) становится новый арендатор земельного участка";

- пункт 3.1 договора принят в редакции арендодателя: "Пользование земельным участком является платным. За аренду земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора аренды, в соответствии с решением Думы Ростовского муниципального района Ярославской области (или иным документом, устанавливающим ставки арендной платы) начисляется арендная плата согласно расчету арендной платы, выдаваемому ежегодно (приложение N 2).

Арендатор перечисляет арендодателю арендную плату на р/с УФК по Ярославской области N 40101810700000010010, Банк ГРКЦ ГУ Банка России по Ярославской области город Ярославль, код налога 82411105013100000120"; пункт 3.4 договора N 24/13 аренды земельного участка от 04.02.2013 принят в редакции арендодателя: "Арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с решением Думы Ростовского муниципального района (или иным документом, устанавливающим ставки арендной платы). Арендатору предоставляется уведомление об изменении арендной платы, которое не подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, так как уведомление действительно сроком до года"; абзац 1 пункта 4.2 договора N 24/13 аренды земельного участка от 04.02.2013 принят в редакции арендатора: "В связи с существенными нарушениями условий договора аренды договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя судом в следующих случаях:"; пункт 5.1 договора N 24/13 аренды земельного участка от 04.02.2013 принят в редакции арендодателя: "В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю пени в размере 0,15 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки";

- приложение N 2 к договору принято в редакции арендодателя;

- пункт 2.3.3, первое предложение пункта 2.4.7, пункт 4.4, пункт 5.2 договора исключены.

Не согласившись с решением и постановлением в части исключения из договора аренды пункта 2.3.3, первого предложения пункта 2.4.7, пункта 4.4, принятия пункта 3.1, пункта 3.4, пункта 5.1, приложения N 2 в редакции ответчика, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, заявление истца о согласии на заключение договора аренды направлено после 01.07.2013 по объективным причинам, а именно: ответчик на первое заявление от 16.12.2011 предоставил ответ от 20.02.2012 об отказе в выкупе в связи с отсутствием кадастрового паспорта, на повторное заявление от 31.05.2012 ответчик несвоевременно направил ответ. В пункте 2.3.3 в редакции Управления установлены основания для досрочного расторжения договора и срок уведомления 60 дней, что предоставляет возможность арендатору отказаться от договора по иным основаниям, а срок для уведомления является значительным и не соответствует обычаям делового оборота, установление 60 календарных дней возлагает на истца обязанность вносить арендную плату за пользование земельным участком в указанный срок, что приведет для истца к излишним тратам. Первое предложение пункта 2.4.7 в редакции истца уменьшает срок уведомления до 30 календарных дней, что соответствует обычаям делового оборота, установлению 60 календарных дней, считает необоснованным, возлагает на истца обязанность вносить арендную плату за пользование земельным участком в указанный срок, что приведет к излишним тратам. В пункте 4.4 в редакции истца предоставляется возможность арендатору расторгнуть договор аренды ранее срока окончания договора. Исключение судом первой инстанции пункта 2.3.3, первого предложения пункта 2.4.7, пункта 4.4 и непринятие их в редакции истца препятствует реализации права арендатора на досрочное одностороннее расторжение договора аренды. Отсутствие в договоре возможности досрочного одностороннего расторжения договора аренды, считает кабальным условием для арендатора при заключении договора аренды на 49 лет. Указанные пункты не противоречат действующему законодательству. Редакции пунктов 3.1 и 3.4 предложены истцом в соответствии с Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001N 137-ФЗ. Общество считает, что право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком общества было переоформлено на право аренды указанного участка по основанию, предусмотренному законом (пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации), а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. При расчете арендной платы за земельный участок ответчик должен руководствоваться пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, а также положениями Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", расчет годового размера арендной платы за земельные участки не может превышать установленный предел в 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка. Избранный ответчиком порядок определения размера арендной платы не соответствует нормам материального права. Суды необоснованно указали, что истец не проявил должную заботливость и осмотрительность, что привело к утрате им права на приобретение земельного участка в аренду с установлением арендной платы 1,5 процента, и не учли, что именно действия ответчика привели к направлению согласия на заключение договора аренды после 01.07.2012. Истец считает, что в пункте 5.1 в редакции ответчика установлен завышенный размер неустойки и при просрочке уплаты арендной платы ответчик может воспользоваться статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому Управление предлагает крайне невыгодные для истца условия (кабальные), которые существенно нарушают права и интересы арендатора, а предложенные истцом редакции указанных пунктов не противоречат действующему законодательству, не нарушают баланс интересов сторон.

Стороны не обеспечили явку представителей в судебное заседание.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как видно из документов и установлено судами, на основании постановления главы администрации Ростовского района от 29.01.1993 N 96 Обществу на праве бессрочного пользования передан земельный участок с кадастровым номером 76:13:041001:81, расположенный по адресу: Ярославская область, Ростовский район, с/о Итларский, что подтверждается свидетельством от 10.11.1998 N 308.

Общество 16.12.2011 обратилось с заявлением о выкупе спорного земельного участка.

Администрация в письме от 20.02.2012 N 565 отказала в предоставлении земельного участка, так как к заявлению не был приложен кадастровый паспорт земельного участка.

Общество после получения кадастрового паспорта 31.05.2012 повторно обратилось с заявлением, в котором просило переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право собственности.

Администрация в письме от 10.10.2012 N 3308 отказала Обществу в переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности, поскольку в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации спорный земельный участок ограничен в обороте.

После получения отказа 26.12.2012 Общество обратилось с заявлением, в котором просило переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с возникшими разногласиями при заключении договора аренды спорного земельного участка истец обратился в Арбитражный суд Ярославской области.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации") юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи. Годовой размер арендной платы устанавливается в пределах полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

На Общество, обладающее правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, законом возложена обязанность по переоформлению данного права на право аренды и предусмотрен срок для обращения заинтересованного лица с заявлением о переоформлении права на землю - до 01.07.2012.

По смыслу приведенной нормы права льготный размер годовой арендной платы в размере 1,5 процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, для стимулирования обращения обязанных к переоформлению права на землю лиц установлен период обращения - до 01.07.2012.

Установив, что истец обратился в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды 26.12.2012, то есть с пропуском установленного законом срока, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для определения размера арендной платы по договору в соответствии со статьей Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в размере 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем обоснованно определили условия договора аренды о порядке исчисления арендной платы (пункты 3.1 и 3.4, приложение N 2 к договору) в редакции ответчика, то есть в соответствии с порядком определения размера арендной платы, установленной действующим законодательством.

Довод заявителя жалобы о том, что первоначальное и повторное заявления о переоформлении права бессрочного пользования на право собственности в отношении земельного участка были поданы в срок предусмотренный статьей 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", а подача последующего заявления на переоформление на право аренды после указанной даты произошла по вине ответчика, является несостоятельным.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (часть 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 части 5 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как следует из кадастрового паспорта, земельный участок, находящийся в бессрочном пользовании у Общества, отнесен к землям особо охраняемых территорий и объектов, разрешенное использование: для размещения лагеря отдыха. Дата внесения номера участка в государственный кадастр недвижимости - 10.11.1998. В материалы дела не представлено доказательств того, что категория земельного участка изменялась до 01.07.2012.

Таким образом, истец до подачи им первоначального заявления о выкупе спорного земельного участка от 16.12.2011 при должной степени осмотрительности и заботливости должен был знать о том, что земельный участок ограничен в обороте, в связи с чем не может быть приобретен в собственность.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

С учетом изложенного и наличия разногласий между сторонами договора по указанному сроку суды обоснованно исключили абзац 1 пункта 2.3.3, первое предложение пункта 2.4.7 и пункт 4.4 из текста договора аренды, поскольку данные условия могут быть включены в договор только по соглашению сторон.

В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункте 10 статьи 3 Федерального закона о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации определено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 3.3 "Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области" утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю пени в размере 0,15 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Следовательно, поскольку размер арендной платы за земельные участки, порядок, условия и сроки ее внесения являются регулируемыми, установление ответственности за несвоевременное внесение арендной платы правомерно.

С учетом этого редакция ответчика пункта 5.1 договора соответствует требованиям названных норм права и обоснованно принята судами.

Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, в связи с чем они сводятся лишь к переоценке исследованных по делу доказательств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в предмет рассмотрения суда кассационной инстанции не входит.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 22.11.2013 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.02.2014 по делу N А82-4909/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества "Ростовский оптико-механический завод" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

С.В. Бабаев Д.В. Чернышов