Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 ноября 2014 г. N Ф01-4603/14 по делу N А82-16412/2013

Нижний Новгород

05 ноября 2014 г.

Дело N А82-16412/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 28.10.2014.

Полный текст постановления изготовлен 05.11.2014.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Павлова В.Ю.,

судей Кислицына Е.Г., Николаева В.Ю.,

без участия представителей

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - открытого акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Кировского района" на решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.06.2014, принятое судьей Суркиной Т.В. и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 27.08.2014, принятое судьями Барминым Д.Ю., Поляшовой Т.М., Чернигиной Т.В., по делу N А82-16412/2013

по иску открытого акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Кировского района" (ИНН: 7604119315, ОГРН: 1077604029590)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН: 7601000992, ОГРН: 1027600684100),

о признании недействительной сделки по изменению арендной платы по договору аренды

и у с т а н о в и л :

открытое акционерное общество "Управляющая организация многоквартирными домами Кировского района" (далее - Общество) обратилось с иском в Арбитражный суд Ярославской области к комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - Комитет) о признании недействительной сделки по изменению арендной платы по договору аренды от 01.12.2010 N 11483-З, оформленной уведомлением об изменении арендной платы от 10.10.2012 N 5287.

Исковые требования основаны на статьях 166, 168, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что изменение арендной платы не согласовано с арендатором.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 11.06.2014, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 27.08.2014, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, в связи с применением новой формулы при расчете арендной платы изменены существенные условия договора, соответственно, изменение не должно применяться в одностороннем порядке, а должно быть согласовано с арендатором, в противном случае нарушается принцип равноправия сторон.

Стороны не обеспечили явку представителей в судебное заседание.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из материалов дела и установили суды, 01.12.2010 Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества N 11483-З.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель сдает, арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (часть здания, состоящего из нежилых помещений первого этажа N 38 - 47) общей площадью 76,2 квадратного метра, расположенное по адресу: город Ярославль, Кировский район, улица Большая Октябрьская, дом 73, для размещения организаций, осуществляющих управление и (или) обслуживание жилищного фонда, расположенного на территории города Ярославля.

В пункте 3.1 договора аренды сторонами согласовано, что за аренду имущества, указанного в пункте 1.1 договора, в соответствии с постановлением мэра города Ярославля и согласно расчету (приложение N 1) начисляется арендная плата в сумме 75 776 рублей 26 копеек с учетом НДС в год, или 6314 рублей 69 копеек с учетом НДС в месяц.

В силу положений пункта 3.3 договора аренды арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с постановлениями мэра города Ярославля, а налоги пересматриваются в соответствии с законодательными актами Российской Федерации.

Арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы и налогов; направляемое арендодателем уведомление об изменении арендной платы является неотъемлемой частью договора (пункт 3.4 договора аренды).

Срок действия договора аренды установлен с 01.12.2010 по 30.06.2015 (пункт 7.1 договора аренды).

Обязанность арендодателя по предоставлению помещения арендатору выполнена, что подтверждается имеющимся в материалах дела актом приема-передачи от 01.12.2010.

Письмом от 10.10.2012 N 5287 Комитет направил Обществу уведомление об изменении арендной платы, в соответствии с которым с 01.10.2012 в договор аренды и приложение N 1 к договору вносятся изменения, касающиеся увеличения арендной платы до 26 100 рублей 71 копейки в месяц с учетом НДС в соответствии с постановлением мэрии города Ярославля от 27.09.2012 N 2136 и решением муниципалитета города Ярославля от 13.09.2012 N 71.

Посчитав, что изменение арендной платы указанным уведомлением является незаконным, истец обратился в суд с настоящим иском.

Как предусмотрено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом имеет место встречное исполнение обязательств, по которому у арендатора возникает обязанность по внесению арендных платежей после исполнения арендодателем обязательства по предоставлению объекта найма.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата вносится своевременно. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснен порядок изменения размера арендной платы, которая не является регулируемой, но в отношении нее публично-правовым образованием установлены правила (принят нормативный правовой акт), которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого образования.

Акты, в соответствии с которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. При этом если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истолковав условия договора в части порядка изменения размера арендной платы суды установили, что условие договора о "пересмотре арендной платы в одностороннем порядке в соответствии с постановлениями мэра" предоставляет арендодателю право пересмотреть арендную плату в случае принятия постановления мэра, согласно которому регулируются отношения по предоставлению в аренду муниципального имущества.

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Положение о порядке расчета арендной платы, утвержденное постановлением мэра города Ярославля от 22.01.2007 N 178 (в редакции постановления N 3827 от 16.09.2010), содержало методику расчета годовой арендной платы, из которой можно вывести общую формулу ее расчета, Положение о порядке расчета арендной платы, утвержденное постановлением мэрии города Ярославля от 27.09.2012 N 2136, содержит не только методику расчета, но и формулу расчета годовой арендной платы.

Сравнив обе методики и формулы, суды пришли к правомерному выводу о том, что они являются идентичными, сущность применяемых для расчета коэффициентов не изменилась.

С учетом изложенного суды пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, в связи с чем они сводятся к переоценке исследованных по делу доказательств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в предмет рассмотрения суда кассационной инстанции не входит.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.06.2014 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 27.08.2014 по делу N А82-16412/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества "Управляющая организация многоквартирными домами Кировского района" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Ю. Павлов

Судьи

Е.Г. Кислицын В.Ю. Николаев