Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12 ноября 2014 г. N Ф01-4269/14 по делу N А82-5058/2013

Нижний Новгород

12 ноября 2014 г.

Дело N А82-5058/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 05.11.2014.

Полный текст постановления изготовлен 12.11.2014.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Баландина Б.А.,

судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.,

при участии представителя

ответчика: Кураковой Н.А. (доверенность от 24.09.2013)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Прогресс-96" на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24.06.2014, принятое судьями Поляшовой Т.М., Барминым Д.Ю., Малых Е.Г., по делу N А82-5058/2013

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ОГРН: 1027600684100, ИНН: 7601000992), муниципального унитарного предприятия "Центральный рынок" города Ярославля (ОГРН: 1027600677389, ИНН: 7604007643)

к обществу с ограниченной ответственностью "Прогресс-96" (ОГРН: 1027600683395, ИНН: 7604038017)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ярославской области (ОГРН: 1047600432219, ИНН: 7604071920),

о признании договора аренды нежилых помещений недействующим (расторгнутым)

и у с т а н о в и л :

комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - Комитет), муниципальное унитарное предприятие "Центральный рынок" города Ярославля (далее - Предприятие) обратились в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Прогресс-96" (далее - Общество) о признании договора аренды нежилых помещений от 05.02.1997 N 4621-Б недействующим (расторгнутым) начиная с 31.03.2000.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ярославской области (далее -Управление).

Исковые требования основаны на статьях 12, 13, 450, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что договор аренды от 05.02.1997 N 4621-Б является недействующим с момента заключения договора от 31.03.2000 N 5У.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 27.12.2013 в удовлетворении исковых требований отказано по причине избрания истцами ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 24.06.2014 решение Арбитражного суда Ярославской области от 27.12.2013 по делу N А82-5058/2013 отменено. Принят новый судебный акт: требование Комитета и Предприятия удовлетворено - договор аренды нежилых помещений от 05.02.1997 N 4621-Б признан недействующим начиная с 31.03.2000.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, суд второй инстанции сделал необоснованный вывод о том, что обязательства сторон по договору аренды нежилых помещений от 05.02.1997 N 4621-Б прекратились, поскольку отсутствуют доказательства волеизъявления сторон, направленного на прекращение договора аренды от 05.02.1997 N 4621-Б; удовлетворение исковых требований не приведет к восстановлению нарушенных прав истцов, поскольку не прекращает запись о государственной регистрации права в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы.

Комитет и Предприятие представили отзывы на жалобу.

Законность постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как видно из материалов дела, 05.02.1997 Комитет (арендодатель), Общество (арендатор) и Предприятие (балансодержатель) подписали договор аренды нежилого помещения N 4621-Б, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование часть здания, состоящую из нежилого помещения площадью 474,7 квадратного метра, расположенного по адресу: улица Депутатская, дом 5. Срок действия договора аренды установлен с 01.01.1997 по 31.12.2008.

31.03.2000 Предприятие (арендодатель) и Общество (арендатор) подписали договор аренды N 5У, предметом которого являлось то же самое помещение, что и по договору от 05.02.1997 N 4621-Б. Срок действия договора установлен с 01.04.2000 по 31.12.2008.

Имущество передано по акту приема-передачи от 31.03.2000, в котором указано, что при подписании акта договор от 05.02.1997 N 4621-Б считается закрывшимся.

31.01.2003, 30.01.2004, 30.01.2005, 15.11.2006, 15.03.2007, 02.04.2008 стороны подписали дополнительные соглашения к договору N 5У об изменении порядка внесения арендных платежей.

Арендная плата перечислялась Обществом в адрес Предприятия, о чем свидетельствуют платежные поручения.

Общество 12.01.2012 обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к закрытому акционерному обществу "КнигоМир" о взыскании задолженности по договору субаренды.

Решением арбитражного суда Ярославской области от 12.05.2012 по делу N А82-159/2012 исковые требования Общества удовлетворены частично. В указанном решении при оценке договора субаренды от 11.01.2009 сделан вывод о его незаключенности по причине отсутствия государственной регистрации договора от 31.03.2000 N 5У.

Общество 16.01.2013 зарегистрировало договор аренды от 05.02.1997 N 4621-Б, в подтверждение чего в материалы дела представило выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, из которой следует, что в отношении арендованного помещения зарегистрировано обременение в виде аренды на основании договора от 05.02.1997 N 4621-Б.

На основании распоряжения "О передаче зданий на баланс муниципального предприятия "Центральный рынок" от 04.11.1993 N 620 Управление 27.03.2013 зарегистрировало за Предприятием право хозяйственного ведения на спорные помещения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета и Предприятия в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказав в удовлетворении исковых требований сослался на избрание истцами ненадлежащего способа защиты права.

При этом, суд первой инстанции не указал мотивы, по которым он пришел к такому выводу.

Повторно рассмотрев дело, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованным выводам об избрании истцами надлежащего способа защиты права и наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 Гражданского кодекса и не является исчерпывающим.

Суд апелляционной инстанции справедливо указал на то, что Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает лицо в выборе способа защиты нарушенного права; граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению, при этом способы защиты должны быть обусловлены характером нарушения и тем правовым результатом, с целью получения которого лицо обращается в суд.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (пункт 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела видно, что в отношении спорного нежилого помещения было подписано два договора аренды: от 05.02.1997, арендодателем по которому являлся Комитет и от 31.03.2000, арендодателем по которому являлось Предприятие. Арендатором в обоих случаях выступало Общество.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В рассмотренном споре в момент заключения договора аренды от 31.03.2000 была произведена замена арендодателя, а именно: собственник нежилого помещения (Комитет) наделил правом предоставления в аренду спорного помещения Предприятие, балансодержателя указанного объекта.

Установленные фактические обстоятельства (подписание Предприятием и Обществом дополнительных соглашений в период 2003 - 2008 годов, перечисление арендной платы Предприятию) свидетельствуют о том, что с 31.03.2000, исполняя арендные обязательства в отношении спорного помещения, Предприятие и Общество руководствовались договором от 31.03.2000 N 5У.

В пункте 7.5 договора от 31.03.2000 N 5У и акте приема-передачи помещения указано на то, что с момента вступления в силу настоящего договора договор аренды от 05.02.1997 N 4621-Б и условия его заключения считаются недействующими.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Таким образом, включение в договор от 31.03.2000 N 5У пункта 7.5 свидетельствует о том, что при его подписании волеизъявление сторон было направлено на прекращение действия договора от 05.02.1997 N 4621-Б.

В силу статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Наряду с этим, в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 отражена правовая позиция, согласно которой по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617, пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, стороны приняли на себя обязательства, которые должны надлежаще исполняться.

К таким обязательствам в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Поэтому, если это не затронет прав третьих лиц, то до окончания определенного договором срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что регистрация договора аренды от 05.02.1997 N 4621-Б, осуществленная ответчиком в 2013 году, по окончании срока его действия (31.12.2008) не имеет правового значения, поскольку договор аренды от 05.02.1997 N 4621-Б прекратил свое действие с момента заключения договора от 31.03.2000 N 5У.

Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, в связи с чем они сводятся к переоценке исследованных по делу доказательств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в предмет рассмотрения суда кассационной инстанции не входит.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24.06.2014 по делу N А82-5058/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Прогресс-96" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Б.А. Баландин

Судьи

С.В. Бабаев В.Ю. Павлов