Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13 января 2015 г. N Ф01-5617/14 по делу N А82-16894/2013

Нижний Новгород

13 января 2015 г.

Дело N А82-16894/2013

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Кислицына Е.Г., Чернышова Д.В.,

без участия представителей

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу - закрытого акционерного общества "Ярославский земельный центр" на решение Арбитражного суда Ярославской области от 17.06.2014, принятое судьей Сорокиной С.Р., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 05.09.2014, принятое судьями Буториной Г.Г., Ившиной Г.Г. Караваевой А.В., по делу N А82-16894/2013

по заявлению закрытого акционерного общества "Ярославский земельный центр"

к мэрии города Ярославля, Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля

о признании недействительным ненормативного правового акта

и установил:

закрытое акционерное общество "Ярославский земельный центр" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к мэрии города Ярославля (далее - Мэрия) и Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - Комитет) о признании незаконным отказа Комитета, изложенного в письме от 12.09.2013 N 1106дв, в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 248,30 квадратного метра, расположенного по адресу: г. Ярославль, ул. Большая Октябрьская, д. 61, о возложении на Мэрию обязанности принять решение об условиях приватизации поименованного недвижимого имущества и на Комитет - обязанности по направлению в адрес Общества проекта договора купли-продажи недвижимого имущества.

Заявленные требования мотивированы неправомерными действиями Комитета, выразившимися в нарушении преимущественного права Общества на приобретение спорного нежилого помещения.

Арбитражный суд Ярославской области решением от 17.06.2014, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 05.09.2013, отказал в удовлетворении заявления, поскольку пришел выводу, что дополнительное соглашение, на основании которого Общество пользуется спорным помещением, является ничтожным, так как подписано без проведения процедуры торгов, следовательно, у Общества отсутствуют правовые основания для пользования спорным имуществом и преимущественное право для его приватизации.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда и постановление апелляционной инстанции в связи с неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, он обладает преимущественным правом на приобретение спорного нежилого помещения, поскольку открыто и добросовестно пользуется арендуемым имуществом и надлежащим образом исполняет возложенные на него обязательства, а Комитет не принимал меры, направленные на расторжение договора аренды. Суды обеих инстанций не дали надлежащей оценки факту нарушения сроков и процедуры принятия оспариваемого отказа.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайствовали о рассмотрении дела без них, в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей. Представитель ответчика представил отзыв на кассационную жалобу.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 17.06.2014 и постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 05.09.2014 проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 АПК РФ.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, негосударственное образовательное учреждение "Гуманитарный колледж" (арендатор; далее - Учреждение) и Комитет (арендодатель) заключили договор аренды недвижимого имущества от 20.04.1998 N 5812-Г, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (часть задания, состоящего из нежилого помещения общей площадью 430,5 квадратного метра, в том числе подвал площадью 173,3 квадратного метра), расположенное по адресу: город Ярославль, Кировский район, улица Большая Октябрьская, дом 61, для использования под гуманитарный колледж (пункт 1.1 договора). Договор заключен с 01.02.1998 по 31.12.2002 (пункт 7.1) и 06.11.2001 прошел государственную регистрацию.

Комитет и Учреждение (сторона 1) и Общество (сторона 2) подписали дополнительное соглашение от 01.10.2010 N 8 к договору аренды недвижимого имущества от 20.04.1998 N 5812-Г, согласно которому сторона 1 передает, а сторона 2 принимает все права и обязанности по данному договору аренды недвижимого имущества (пункт 1 договора). Пункт 1.1 договора аренды недвижимого имущества от 20.04.1998 N 5812-Г изложен в редакции, предусматривающей, что арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (часть здания, состоящего из нежилых помещений первого этажа N 13-32) общей площадью 252,20 квадратного метра, расположенное по адресу: город Ярославль, Кировский район, улица Большая Октябрьская, дом 61, для использования под офис (пункт 5 дополнительного соглашения).

Общество 26.07.2013 обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение спорного объекта недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Комитет 12.09.2013 сообщил Обществу об отказе в реализации преимущественного права на приобретение спорного объекта недвижимости в связи с тем, что дополнительное соглашение от 01.10.2010 N 8 содержит признаки ничтожной сделки, поскольку оно подписано в нарушение процедуры, предусмотренной статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции).

Сославшись на то, что данный отказ нарушает преимущественное право на приобретение спорного имущества и права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу пункта 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Названные особенности установлены Федеральным законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества.

В Федеральном законе N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Федерального закона, по цене, равной рыночной стоимости имущества и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу частей 2 и 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий требованиям статьи 3 этого Закона, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон о развитии малого и среднего предпринимательства), и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано, что при применении положений статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенного как с указанием срока, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.

Таким образом, возможность реализации права на приобретение имущества связана с правовым основанием пользования данным имуществом, которым является именно договор аренды.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент подписания соглашения от 01.10.2010, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 447 ГК РФ в случаях, указанных в ГК РФ или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов, которые проводятся в форме аукциона или конкурса.

В части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что на момент заключения дополнительного соглашения от 01.10.2010 об уступке прав и обязанностей по спорному договору аренды заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, могло быть осуществлено только по результатам проведения торгов, следовательно, дополнительное соглашение от 01.10.2010 правомерно признано недействительным (ничтожным), как заключенное с нарушением законодательства.

Таким образом, право аренды у Общества основано на ничтожной сделке, которая не порождает правовых последствий, а значит, у него отсутствует преимущественное право на приобретение спорного объекта недвижимости.

С учетом установленных обстоятельств у суда первой инстанции в силу положений части 3 статьи 201 АПК РФ не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы заявителя о том, что он обладает преимущественным правом на приобретение спорного нежилого помещения в связи с открытым и добросовестным пользованием арендуемым имуществом и надлежащим исполнением обязательств и непринятием Комитетом мер, направленных на расторжение договора аренды, были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и правомерно им отклонены, поскольку в нарушение части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции дополнительное соглашение от 01.10.2010 заключено без проведения торгов, что свидетельствует о ничтожности данного соглашения.

Аргументы кассационной жалобы, связанные с нарушением сроков принятия оспариваемого решения и его направления заявителю, не имеют правового значения при рассмотрении настоящего дела, судом оценивалась законность отказа Комитета в реализации преимущественного права выкупа, изложенного в письме от 12.09.2013 N 1106дв.

Приведенные в кассационной жалобе доводы свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. У суда кассационной инстанции отсутствуют правовые основания для иной оценки указанных обстоятельств, поскольку в силу статьи 286 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 АПК РФ расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 17.06.2014 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 05.09.2014 по делу N А82-16894/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Ярославский земельный центр" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

Е.Г. Кислицын Д.В. Чернышов