Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12 февраля 2015 г. N Ф01-6155/14 по делу N А82-4373/2013

Нижний Новгород

12 февраля 2015 г.

Дело N А82-4373/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 10.02.2015.

Полный текст постановления изготовлен 12.02.2015.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Чернышова Д.В.,

судей Бабаева С.В., Голубевой О.Н.,

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на решение Арбитражного суда Ярославской области от 20.06.2014, принятое судьей Суркиной Т.В., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 05.11.2014, принятое судьями Поляшовой Т.М., Барминым Д.Ю., Барьяхтар И.Ю., по делу N А82-4373/2013

по иску департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области (ОГРН:1027600691469, ИНН: 7604016214)

к обществу с ограниченной ответственностью "МаркетТрэйд" (ОГРН: 1067611018078, ИНН: 7611015973),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, - индивидуальный предприниматель Алоян Джасм Карами, Зиновьева Галина Алексеевна, департамент муниципального имущества администрации Тутаевского муниципального района,

о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде взыскания 3 323 454 рублей 94 копеек задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "МаркетТрэйд"

к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области

о зачете в счет арендной платы 252 252 рублей из потраченных на проведение капитального ремонта и взыскании 1 327 906 рублей в счет возмещения стоимости проведенного капитального ремонта

и установил:

департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "МаркетТрэйд" (далее - Общество) о применении последствий недействительности ничтожной сделки - дополнительного соглашения о зачете капитального ремонта в счет арендной платы от 04.11.2009 к договору аренды от 14.09.2001 N 420, в виде взыскания 3 323 454 рублей 94 копеек, в том числе 927 725 рублей 67 копеек арендной платы с 01.03.2010 по 28.02.2013, 2 395 729 рублей 27 копеек неустойки с 10.04.2010 по 28.02.2013; расторжении договора аренды от 14.09.2001 N 420; выселении ответчика из занимаемых помещений.

Общество заявило встречный иск к Департаменту о зачете в счет арендной платы 252 252 рублей из потраченных на проведение капитального ремонта; взыскании 1 327 906 рублей в счет возмещения стоимости проведенного капитального ремонта.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены индивидуальный предприниматель Алоян Джасм Карами, Зиновьева Галина Алексеевна и департамент муниципального имущества администрации Тутаевского муниципального района (далее - департамент имущества ТМР).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 20.06.2014, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 05.11.2014, в удовлетворении исковых требований Департаменту и встречных исковых требований Обществу отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, отсутствуют правовые основания для зачета затрат по ремонту, проведенному Алояном Д.К. и Зиновьевой Г.А., в счет погашения задолженности по арендной плате Общества; право на взыскание стоимости капитального ремонта принадлежит исключительно лицам, выполнившим соответствующие работы; переход прав и обязанностей по договору аренды является дарением права на зачет стоимости проведенного ремонта; Обществом пропущен срок исковой давности в силу того, что капитальный ремонт выполнен 19.12.2002 и 06.07.2004, а началом течения срока исковой давности является дата окончания ремонта; арендная плата по договору аренды является регулируемой и должна определяться согласно Постановлению администрации Ярославской области от 12.10.2001 N 145 "О порядке расчета арендной платы за пользование нежилыми помещениями областной собственности" (далее - Постановление N 145).

Ввиду невозможности рассмотрения дела судьей Б.А. Баландиным по причине болезни, в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Б.А. Баландина на судью Чернышова Д.В. для рассмотрения кассационной жалобы.

Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили, Общество представило отзыв на жалобу.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из материалов дела и установили суды, Тутаевский муниципальный округ в лице департамента муниципального имущества администрации Тутаевского муниципального района (арендодатель) и Алоян Д.К. (арендатор) заключили договор аренды муниципальных нежилых помещений от 14.09.2001 N 420, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать, а арендатор принимает во временное пользование под кафе нежилые помещения 5 - 8 площадью 171,3 квадратного метра, расположенное по адресу: Ярославская область, Тутаевский муниципальный округ, поселок Никульское, улица Центральная, дом 42 (помещение музея "Космос"), принадлежащие на праве собственности Тутаевскому муниципальному округу.

В пункте 2.3 договора аренды установлена обязанность арендатора в срок до 01.03.2002 выполнить капитальный ремонт помещения в счет арендной платы с предоставлением сметы на осуществление капитального ремонта; по окончании ремонтных работ составляется акт выполненных работ.

В пункте 2.5 договора арендатору дано право сдавать арендованное помещение в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору другому лицу только с письменного согласия арендодателя.

Арендная плата определена в размере 1799 рублей ежемесячно (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 6.1 договора изменение его условий осуществляется по соглашению сторон и оформляется дополнительным соглашением, односторонний порядок изменения размера арендной платы арендодателем в договоре отсутствует.

Договор аренды заключен на срок с 14.09.2001 по 01.10.2026, зарегистрирован в установленном законом порядке 10.12.2001.

Согласно акту технического состояния помещения музея "Космос" от 14.08.2001, (приложение N 3 к договору), помещения требовали капитального ремонта.

Арендатор Алоян Д.К. произвел капитальный ремонт на сумму 506 746 рублей, что подтверждается актом сдачи-приемки выполненных работ от 19.12.2002, подписанным Алояном Д.К. и департаментом имущества ТМР; объемы выполненных работ подтверждены также Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля города Тутаева.

Стороны договора аренды заключили дополнительное соглашение от 25.12.2002 о зачете капитального ремонта в счет арендной платы, согласно которому арендодатель погашает задолженность арендатора по арендной плате по договору аренды от 14.09.2001 N 420 на общую сумму 506 746 рублей с 14.09.2001 по 31.08.2024. Соглашение не было зарегистрировано.

Впоследствии составлен акт от 06.07.2004 N 2 сдачи-приемки выполненных общестроительных работ по реконструкции музея "Космос" на сумму 1 073 412 рублей, подписанный сторонами договора аренды и подтвержденный главным архитектором.

В рамках соглашений от 01.03.2004 и 01.06.2006 N 1 и N 2 о передаче прав и обязанностей в полном объеме по договору аренды сначала от Алояна Д.К. к Зиновьевой Г.А., затем от Зиновьевой Г.А. к Обществу. Передача прав и обязанностей согласована с арендодателем распоряжениями от 12.03.2004 N 32/1 и от 08.06.2006 N 95.

Согласно постановлению администрации Ярославской области от 22.11.2005 N 314 "О государственной собственности Ярославской области" спорный объект перешел в собственность Ярославской области.

Департамент имущества ТМР и Общество 04.11.2009 заключили дополнительное соглашение к договору аренды N 420 о зачете капитального ремонта в счет арендной платы: арендодатель погашает задолженность арендатора по арендной плате на общую сумму 506 746 рублей в течение периода с 14.09.2001 по 31.08.2024. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Департамент имущества ТМР и Общество 11.10.2010 подписали дополнительное соглашение N 4 о внесении изменений в преамбулу договора аренды N 420, а именно: в раздел "Общие положения. Юридические адреса сторон". Изменения вызваны переходом права собственности от Тутаевского муниципального округа к Ярославской области. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Департамент 05.03.2013 и 12.03.2013 направил в адрес ответчика уведомления о расторжении договора аренды N 420 в одностороннем порядке с 06.04.2013, а также требованием погасить задолженность по арендной плате и возвратить помещение арендодателю.

Посчитав, что дополнительное соглашение от 04.11.2009 о зачете капитального ремонта в счет арендной платы является ничтожным, поскольку при его подписании со стороны арендодателя действовало лицо, не уполномоченное собственником (в момент подписания имущество являлось собственностью Ярославской области), Департамент обратился в суд с иском по настоящему делу.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В силу статьи 314, абзаца второго пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не предусмотрен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

В абзаце 4 пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность зачета в счет арендной платы стоимости проведенного арендатором капитального ремонта.

Из буквального толкования условий договора аренды следует, что условие договора о выполнении капитального ремонта помещения в счет арендной платы предоставляет сторонам договора право зачесть сумму потраченных на ремонт денежных средств в счет арендной платы (договорный зачет) при условии осуществления ремонтных работ капитального характера с предоставлением сметы и подписания акта выполненных работ.

В материалах дела имеется акт сдачи-приемки выполненных работ от 19.12.2002, подписанный Алояном Д.К. и департаментом имущества ТМР; объемы выполненных работ подтверждены.

Зачет проведенного Алояном Д.К. капитального ремонта стороны зафиксировали также в дополнительном соглашении от 25.12.2002.

Департамент указывает, что дополнительное соглашение от 25.12.2002 является недействительным по причине отсутствия его государственной регистрации.

В пункте 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации (статья 651 Гражданского кодекса Российской Федерации), также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды (пункт 9 Информационного письма N 59).

В рассмотренном случае установлено, что в договоре аренды N 420 согласованы все существенные условия, в том числе размер и порядок внесения арендной платы. При этом спорное дополнительное соглашение является документом, подтверждающим исполнение сторонами условия зарегистрированного договора в части компенсации проведенных арендатором работ по капитальному ремонту арендуемых помещений.

В силу изложенного дополнительное соглашение от 25.12.2002 не требует государственной регистрации, поскольку зачет выполненных работ по капитальному ремонту в счет арендной платы в рамках дополнительного соглашения не является изменением условий договора о порядке определения размера арендной платы, а является способом компенсации арендодателем затрат арендатора, установленным в договоре аренды.

По мнению Департамента, дополнительное соглашение от 04.11.2009 о зачете капитального ремонта в счет арендной платы, заключенное департаментом имущества ТМР и Обществом, является ничтожным, поскольку на момент его подписания спорное имущество являлось собственностью Ярославской области, а департамент имущества ТМР статусом арендодателя не обладал.

Суды обоснованно квалифицировали указанное соглашение недействительным, однако с учетом условий дополнительного соглашения от 25.12.2002 его недействительность не влечет правовых последствий, заявленных в исковом заявлении.

Заявитель указал, что право на взыскание стоимости капитального ремонта принадлежит исключительно лицам, выполнившим соответствующие работы.

Передача прав и обязанностей Общество произведена на основании соглашений и была согласована с арендодателем.

Согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В силу статьи 383 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью.

По настоящему делу не установлен переход прав, которые неразрывно связаны с личностью кредитора.

Квалификация Департаментом перехода прав и обязанностей по договору аренды как дарение права на зачет стоимости проведенного ремонта основана на ошибочном толковании норм материального права, в частности, глав 24 и 32 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя о том, что арендная плата по договору аренды является регулируемой, судом округа отклоняется в силу нижеследующего.

В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что акты, которыми публично-правовое образование установило правила для определения арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассмотренном споре договор аренды N 420 не содержит указания на изменение арендной платы при изменении актов публично-правового образования, следовательно, к правоотношениям сторон применимы условия действующего договора.

Аргумент Департамента о необходимости применения срока исковой давности в силу того, что капитальный ремонт выполнен 19.12.2002 и 06.07.2004, а началом течения срока исковой давности, по мнению Департамента, является дата окончания ремонта, суд счел несостоятельным.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Правоотношения сторон в рамках договора аренды в исковой период, с учетом дополнительного соглашения от 25.12.2002, признаны судами длящимися, поэтому срок исковой давности Обществом не пропущен.

Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, в связи с чем они сводятся к переоценке исследованных по делу доказательств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в предмет рассмотрения суда кассационной инстанции не входит.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе не рассматривался, так как на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 20.06.2014 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 05.11.2014 по делу N А82-4373/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Д.В. Чернышов

Судьи

С.В. Бабаев О.Н. Голубева