Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 3 апреля 2015 г. N Ф01-729/15 по делу N А29-4414/2014

Нижний Новгород

03 апреля 2015 г.

Дело N А29-4414/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27.03.2015.

Полный текст постановления изготовлен 03.04.2015.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Баландина Б.А.,

судей Голубевой О.Н., Павлова В.Ю.,

при участии представителей

от истца: Букаревой Н.К. (доверенность от 10.02.2015),

от ответчика: Суппера К.А. (председатель правления), Носенко Е.П. (доверенность от 14.07.2014)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа Сыктывкар на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 03.12.2014, принятое судьями Савельевым А.Б., Тетерваком А.В., Поляковой С.Г., по делу N А29-4414/2014

по иску комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа Сыктывкар (ИНН: 1101482360, ОГРН: 1021100519021)

к Коми региональной общественной организации "Союз жителей города Сыктывкара и Республики Коми" (ИНН: 1101501100, ОГРН: 1071100002291)

о расторжении договора и освобождении помещения

и установил:

комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа Сыктывкар (далее - Комитет) обратился с иском в Арбитражный суд Республики Коми к Коми региональной общественной организации "Союз жителей города Сыктывкара и Республики Коми" (далее - Союз жителей) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 13.12.2011 N 17/1 и обязании ответчика освободить помещение, расположенное по адресу: Республика Коми, город Сыктывкар, улица Кирова, дом 11, общей площадью 77,6 квадратного метра (Замок "Берендея").

В процессе рассмотрения спора Комитет, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил признать договор аренды от 13.12.2011 N 17/1 расторгнутым с 05.05.2014 и изъять у ответчика объект аренды.

Исковые требования основаны на статьях 619, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик использовал спорные помещения не по назначению.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 28.08.2014 исковые требования Комитета удовлетворены.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 03.12.2014, решение Арбитражного суда Республики Коми от 28.08.2014 по делу N А29-4414/2014 отменено, по делу принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований Комитета.

Не согласившись с постановлением, Комитет обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, необоснован вывод суда второй инстанции о том, что отождествление понятий неиспользования имущества с его использованием не по назначению не соответствует содержанию договора; в судебном заседании в суде первой инстанции представитель ответчика подтвердил, что спорное имущество использовалось им не по назначению; апелляционный суд необоснованно квалифицировал письмо Комитета как предложение расторгнуть договор, поскольку указание в письме на соглашение о расторжении договора является способом согласования передачи спорного помещения; письмо содержит ссылку на статью 450 Гражданского кодекса Российской Федерации об одностороннем отказе от договора.

По ходатайству Комитета судебное заседание проведено путем использования системы видеоконференц-связи.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы жалобы.

Представители Союза жителей в судебном заседании возразили против жалобы, считают обжалуемый судебный акт обоснованным.

Законность постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как видно из материалов дела и установили суды, Комитет (арендодатель) и Союз жителей (арендатор) заключили договор о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью муниципального образования городского округа "Сыктывкар", от 24.02.2011 N 17/11, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: город Сыктывкар, улица Кирова, дом 11 (Замок Берендея), общей площадью 77,6 квадратного метра.

В силу пункта 1.2 договора аренды имущество передается в состоянии, пригодном для его нормальной эксплуатации, и используется для размещения детского кафе.

Арендатор обязуется использовать имущество исключительно по назначению, указанному в пункте 1.2 договора (пункт 2.2.2 договора аренды).

Срок аренды установлен с 01.01.2011 по 31.12.2035 (пункт 1.3 договора аренды).

Арендная плата в сумме 5174 рубля 58 копеек перечисляется ежемесячно до десятого числа текущего месяца (пункт 3.1 договора аренды).

Договор подлежит досрочному расторжению, а имущество возврату по требованию Комитета при использовании арендуемого имущества (в целом или частично) не по указанному в пункте 1.2 договора назначению, а также в случае невнесения арендной платы в течение двух сроков подряд либо систематической недоплаты за аренду. Договор аренды считается расторгнутым в одностороннем порядке с момента направления арендатору соответствующего письменного уведомления. При этом арендатор обязан освободить арендуемое имущество в течение одного месяца с момента направления уведомления, возвратить его арендодателю по акту приема-передачи (пункты 4.3, 4.4 договора аренды).

Обязанность арендодателя по предоставлению помещения арендатору выполнена, что подтверждается актом приема-передачи от 24.02.2011.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми 02.03.2011.

Комитет в письмах от 17.01.2014 и 27.01.2014 обращался к Союзу жителей с требованием об обеспечении доступа представителей арендодателя для осуществления контроля за использованием имущества по назначению.

В письме от 21.02.2014 N 01-06/99 (получено Союзом жителей 07.03.2014) Комитет указал на необходимость предоставления доступа в арендуемое помещение для целей осуществления контроля за использованием имущества по назначению в соответствии с условиями договора.

Комиссия в составе сотрудников администрации муниципального образования городского округа Сыктывкар 24.02.2014 и 25.04.2014 осуществила обследование объекта аренды и установила, что здание закрыто, отсутствуют признаки функционирования кафе. По результатам проверок составлены акты.

Комитет предложил ответчику заключить соглашение о расторжении договора в связи с систематическим внесением арендной платы не в полном объеме и использованием арендованного имущества не по назначению (письмо от 28.04.2014), а также направил Союзу жителей акты проверок, соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи нежилых помещений. Согласно уведомлению о вручении почтового отправления документы получены представителем Союза жителей 05.05.2014.

Невозврат арендованного имущества явился для истца основанием для обращения в суд с настоящим иском.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Расторжение договора в связи с односторонним отказом от его исполнения арендодателем предусмотрено пунктом 4.4 договора.

Посчитав, что арендодатель 30.04.2014 совершил действия по одностороннему отказу от исполнения договора, истец просил суд признать договор аренды расторгнутым и обязать ответчика возвратить помещения.

Суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности отказа Комитета от договора, поскольку неиспользование переданного помещения наравне с использованием не по назначению является нарушением условий договора, в связи с чем удовлетворил исковые требования.

Суд апелляционной инстанции обоснованно не согласился с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для признания договора аренды прекращенным в связи с односторонним отказом.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из буквального содержания письма Комитета от 28.04.2014 следует, что арендодатель предлагает арендатору заключить соглашение о расторжении договора аренды на условиях приложенного к письму проекта соглашения, а также указание на возможное последующее обращение в суд, поэтому это письмо нельзя считать односторонним отказом от договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылка заявителя на то, что апелляционный суд необоснованно квалифицировал письмо Комитета как предложение расторгнуть договор, поскольку указание в письме на соглашение о расторжении договора является способом согласования передачи спорного помещения, не может быть принята во внимание по следующим основаниям.

Односторонний отказ от договора должен быть выражен в утвердительной форме и однозначно свидетельствовать о волеизъявлении арендодателя. Предложение о расторжении договора с приложением соглашения о расторжении договора не может быть признано односторонним отказом, поскольку содержит элементы диспозитивности.

При обращении в суд истец, ссылаясь на нормы статьи 619 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил расторгнуть договор аренды в связи с существенным нарушением ответчиком его условий, что также свидетельствует о том, что не только арендатор, но и арендодатель изначально спорное письмо не считали как требование, направленное на односторонний отказ от договора.

Указание в письме статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не может свидетельствовать о волеизъявлении стороны на односторонний отказ от договора, поскольку приведенная статья регламентирует все основания изменения и расторжения договора, в том числе по соглашению сторон и в связи с существенным нарушением условий договора.

Аргумент заявителя о том, что спорное имущество использовалось ответчиком не по назначению, является существенным при разрешении вопроса расторжения договора, однако от этого требования в ходе судебного разбирательства Комитет добровольно отказался, изменив предмет иска.

Предметом исковых требований Комитета (с учетом их уточнения) является именно признание договора расторгнутым и освобождение помещений. Суд не вправе выходить по своей инициативе за рамки исковых требований, в силу чего апелляционная инстанция обоснованно признала договор аренды действующим и отказала в удовлетворении требования об освобождении помещения.

Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, в связи с чем они сводятся к переоценке исследованных по делу доказательств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в предмет рассмотрения суда кассационной инстанции не входит.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не допущено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины по делу, в связи с чем вопрос о распределении судебных расходов в виде государственной пошлины судом не рассматривался.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 03.12.2014 по делу N А29-4414/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа Сыктывкар - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Б.А. Баландин

Судьи

О.Н. Голубева В.Ю. Павлов