Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19 мая 2015 г. N Ф01-1287/15 по делу N А31-6392/2014 (ключевые темы: предварительный договор - обеспечительный платеж - договор субаренды - задаток - денежное обязательство)

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19 мая 2015 г. N Ф01-1287/15 по делу N А31-6392/2014

 

Нижний Новгород

 

19 мая 2015 г.

Дело N А31-6392/2014

 

Резолютивная часть постановления объявлена 13.05.2015.

Полный текст постановления изготовлен 19.05.2015.

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Баландина Б.А.,

судей Бабаева С.В., Голубевой О.Н.,

при участии представителя

от ответчика: Селиной Н.В. (доверенность от 12.05.2015)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - индивидуального предпринимателя Шленского Сергея Аркадьевича на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.02.2015, принятое судьями Кобелевой О.П., Пуртовой Т.Е., Сандаловым В.Г., по делу N А31-6392/2014

по иску индивидуального предпринимателя Ануфриевой Ольги Владимировны (ИНН: 373100412951, ОГРНИП: 304370230600272)

к индивидуальному предпринимателю Шленскому Сергею Аркадьевичу (ИНН: 443100091331, ОГРНИП: 313443720300025)

о расторжении договора и взыскании убытков

и установил:

индивидуальный предприниматель Ануфриева Ольга Владимировна обратилась в Арбитражный суд Костромской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Шленскому Сергею Аркадьевичу о взыскании 100 600 рублей убытков, о расторжении предварительного договора субаренды нежилого помещения от 15.08.2013 N 215/п/2013.

Исковые требования основаны на статьях 429, 450, 452, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы существенным нарушением ответчиком условий предварительного договора субаренды, выразившимся в незаключении основного договора аренды, в порядке, предусмотренном пунктом 2.3 предварительного договора, в установленный в договоре срок.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 27.11.2014 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 17.02.2015, решение Арбитражного суда Костромской области от 27.11.2014 отменено в части отказа в удовлетворении требования о взыскании 100 600 рублей, с ответчика в пользу истца взыскано 100 600 рублей долга, в остальном решение оставлено без изменения.

Не согласившись с постановлением, ответчик обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, суд второй инстанции необоснованно пришел к выводу о том, что арендатор уклонился от направления субарендатору основного договора; основной договор был получен истцом вместе с предварительным договором; подписанный истцом без замечаний акт выполненных работ от 15.08.2013 свидетельствует о том, что работы ответчиком были действительно выполнены и истцом приняты; по условиям предварительного договора уплаченные суммы не подлежат возврату при уклонении субарендатора от подписания основного договора.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы жалобы.

Истец не обеспечил явку представителя в судебное заседание, представил отзыв на жалобу, в котором возразил против нее.

Законность постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как видно из материалов дела и установили суды, ответчик (арендатор, действующий на основании договора аренды от 05.08.2013 N 01/13 нежилого здания, расположенного по адресу: город Иваново, улица Лежневская, дом 183, заключенного между индивидуальным предпринимателем Шленской Л.В. и ответчиком) и истец (субарендатор) 15.08.2013 заключили предварительный договор субаренды, предметом которого является обязательство сторон заключить не позднее 30.09.2013 основной договор субаренды нежилого помещения.

В пункте 2.3 предварительного договора определен порядок заключения основного договора: при готовности арендатора заключить основной договор арендатор устраняет пропуски в тексте основного договора субаренды и вносит в основной договор необходимые уточнения, подписывает его и передает субарендатору со всеми приложениями в количестве двух (а в случае если договор подлежит государственной регистрации, то трех) полностью идентичных экземпляров, арендатор при заполнении пропусков в тексте основного договора не вправе изменять какие-либо условия договора аренды относительно приложения N 2 к настоящему договору.

В пятидневный срок с момента получения подписанного арендатором основного договора субаренды субарендатор обязуется надлежащим образом подписать основной договор субаренды и вернуть два его экземпляра с приложениями арендатору. Субарендатор при подписании основного договора субаренды не вправе изменять какие-либо его условия.

Помещение арендуется с целью размещения в нем выставочного офиса фирмы с экспозицией продукции для заключения договоров оптово-розничной реализации продукции (пункт 2.5 предварительного договора).

В пункте 3.4 предварительного договора указано, что в подтверждение серьезности своих намерений субарендатор уплачивает арендатору: 100 процентов от суммы, эквивалентной сумме постоянной арендной платы за один месяц аренды помещения (НДС не облагается), в течение пяти рабочих дней с даты подписания настоящего договора (обеспечительный платеж); 100 процентов от суммы, эквивалентной сумме постоянной арендной платы за один месяц аренды помещения (НДС не облагается), за два месяца до даты официального открытия здания (авансовый платеж).

При выборе субарендатором оптимального для него варианта размещения офиса или торговой площади, необходимости проведения текущего косметического ремонта и технического перевооружения арендуемого помещения с учетом пожеланий субарендатора, по договоренности с арендатором, последний принимает на себя обязанность по возмездному оказанию услуг по предоставлению комплекса мероприятий по информационному, правовому, консультационному и организационному сопровождению деятельности субарендатора на период размещения в Бизнес-центре, а также производству работ по текущему косметическому ремонту и техническому перевооружению арендуемого помещения по желанию субарендатора, если данное не противоречит целостности здания Бизнес-центра (фасады, общая цветовая гамма внутренней отделки и т.п.) и не нарушает систем жизнеобеспечения здания в целом, субарендатор отдельно от платежей указанных в пункте 3 договора, уплачивает арендатору цену, установленную по взаимной договоренности между сторонами, за предоставление данных услуг, а также оплачивает по отдельной смете перечень работ по приведению помещения в надлежащее для субарендатора состояние (пункт 5.5 предварительного договора).

Согласно пункту 6.1 предварительного договора в случае отказа или уклонения субарендатора от исполнения настоящего договора и заключения основного договора аренды на условиях, установленных настоящим договором, арендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора. При этом сумма, внесенная субарендатором в соответствии с пунктом 3.4 (обеспечительный платеж) настоящего договора будет признаваться отступным и полностью остается у арендатора. Все расходы субарендатора, связанные с осуществлением подготовительных работ в помещении, с закупкой оборудования и тому подобного, субарендатору не возмещаются. Под отказом или уклонением субарендатора от исполнения настоящего договора следует понимать непринятие субарендатором помещения по акту приемки-передачи, невнесение или внесение в неполном размере сумм авансового и обеспечительного платежей и тому подобного.

В случае отказа арендатора заключить основной договор аренды на условиях, установленных договором, субарендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора и потребовать выплаты неустойки в виде штрафа в размере одной постоянной арендной платы (пункт 6.2 предварительного договора).

Под отказом от заключения основного договора какой-либо стороны следует понимать неподписание в срок основного договора на условиях договора, а равно отказ от приема-передачи помещения по акту по основному договору (пункт 6.3 предварительного договора).

Стороны подписали акт от 15.08.2013 N 000008 о выполнении ответчиком услуг на сумму 70 000 рублей, предусмотренных в пункте 5.5 предварительного договора.

Истец перечислил ответчику 131 200 рублей, в том числе 70 000 рублей за оказанные услуги по пункту 5.5 предварительного договора, 30 600 рублей аванса по арендной плате и 30 600 рублей в качестве обеспечительного платежа, что подтверждается квитанциями от 29.08.2013.

Основной договор субаренды стороны не заключили.

Истец 25.12.2013 обратился к ответчику с заявлением об отказе от заключения договора аренды и возврате уплаченных денежных средств.

По расходному кассовому ордеру от 07.02.2014 N 1 ответчик произвел возврат авансового платежа в сумме 30 600 рублей.

Остальные платежи ответчик не возвратил, что и послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Костромской области.

Отказав в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции исходил из условий пункта 6.1 договора о возможности признания обеспечительного платежа в качестве отступного и оставления его у арендатора в случае отказа или уклонения субарендатора от заключения основного договора.

Арбитражный суд Костромской области счел акт выполненных работ от 15.08.2013 N 000008 надлежащим доказательством использования истцом спорного помещения, свидетельствующим о проведении ремонта с целью подготовки торгового места, и пришел к выводу об отсутствии оснований для возврата истцу внесенных им денежных средств.

Суд апелляционной инстанции обоснованно указал на ошибочность выводов суда первой инстанции.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (часть 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Заключение предварительного договора порождает у сторон только обязанность заключить в дальнейшем другой (основной) договор.

По правовой природе предварительный договор является договором организационного характера и не может содержать каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Проанализировав содержание предварительного договора аренды от 15.08.2013, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что стороны согласовали срок, до истечения которого должен быть заключен основной договор аренды, то есть не позднее 30.09.2013.

Ответчик не совершил каких-либо действий, направленных на заключение основного договора, ни одна из сторон не настаивала на заключении основного договора аренды, поэтому права и обязанности сторон из предварительного договора прекращены 30.09.2013 и у ответчика возникла обязанность по возврату обеспечительного платежа на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

Предварительный договор не содержит каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом, поэтому удержание ответчиком обеспечительного платежа неправомерно.

Ссылка суда первой инстанции на пункт 6.1 предварительного договора обоснованно признана неправомерной, поскольку на момент направления истцом заявления об отказе от заключения основного договора (25.12.2013) срок действия предварительного договора истек.

В пункте 2.3 предварительного договора на ответчика возложена обязанность направить в адрес истца подписанные экземпляры основного договора с приложениями.

Таким образом, инициатива заключения основного договора должна была исходить от арендатора.

В материалы дела не представлено доказательств направления истцу подписанного основного договора, поэтому суд второй инстанции пришел к выводу, что незаключение основного договора произошло по вине ответчика.

Аргумент заявителя о том, что основной договор был получен истцом вместе с предварительным договором, судом округа отклонен, как несостоятельный.

Исходя из пункта 2.3 предварительного договора арендатор при заполнении пропусков в тексте основного договора не вправе изменять какие-либо условия договора аренды относительно приложения N 2 к настоящему договору, то есть целью согласования проекта основного договора был контроль за соблюдением арендатором всех условий предварительного договора при заключении основного договора.

Заключение основного договора в любом случае должно носить самостоятельный характер и приложение проекта основного договора к предварительному не освобождает арендатора от обязанности направить субарендатору окончательный вариант основного договора для подписания.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

На основании акта от 15.08.2013 N 000008 о выполнении ответчиком услуг, предусмотренных в пункте 5.5 предварительного договора, истец оплатил ответчику 70 000 рублей.

Из буквального толкования пункта 5.5 предварительного договора следует, что в рамках исполнения указанного пункта ответчик должен был выполнить работы и оказать услуги в целях создания дополнительных условий для благоприятного ведения истцом предпринимательской деятельности и извлечения прибыли в результате использования арендуемого помещения, следовательно, эти затраты истца должны были быть компенсированы в рамках дальнейших арендных отношений.

Основной договор не был заключен, помещение истцу не передавалось, поэтому он не имел возможности использовать объект аренды.

Даже если предположить, что какие-либо работы ответчиком выполнялись, то результат этих работ в любом случае остался у ответчика.

В деле отсутствуют доказательства пуска в эксплуатацию здания, в котором должно было находиться спорное помещение, то есть нет доказательств самого существования объекта аренды.

Действуя разумно и добросовестно, заключив и исполнив все условия предварительного договора, истец был вправе рассчитывать на заключение основного договора в установленный срок и использовать в предпринимательских целях помещение в конкретном здании (торговом центре), тогда как в результате бездействий ответчика был лишен такой возможности.

С учетом изложенного требование истца о взыскании 70 000 рублей убытков заявлено обоснованно.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.02.2015 по делу N А31-6392/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Шленского Сергея Аркадьевича - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий

Б.А. Баландин

 

Судьи

С.В. Бабаев
О.Н. Голубева

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

"Ответчик не совершил каких-либо действий, направленных на заключение основного договора, ни одна из сторон не настаивала на заключении основного договора аренды, поэтому права и обязанности сторон из предварительного договора прекращены 30.09.2013 и у ответчика возникла обязанность по возврату обеспечительного платежа на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

...

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)."