Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 13 августа 2015 г. N Ф01-2419/15 по делу N А82-10840/2013

Нижний Новгород

13 августа 2015 г.

Дело N А82-10840/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11.08.2015.

Полный текст постановления изготовлен 13.08.2015.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Камановой М.Н., Павлова В.Ю.

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-эксплуатационный участок-26" на решение Арбитражного суда Ярославской области от 10.10.2014, принятое судьей Суркиной Т.В., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 06.02.2015, принятое судьями Чернигиной Т.В., Барминым Д.Ю., Поляшовой Т.М., по делу N А82-10840/2013

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ОГРН: 1027600684100, ИНН: 7601000992)

к обществу с ограниченной ответственностью "Ремонтно-эксплуатационный участок-26" (ОГРН: 1107606003284, ИНН: 7606078576)

о взыскании задолженности

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-эксплуатационный участок-26" (ОГРН: 1107606003284, ИНН: 7606078576)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ОГРН: 1027600684100, ИНН: 7601000992)

о признании недействительной сделки по изменению арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 15.09.2011 N 11613-З, оформленной уведомлением от 12.10.2012 N 5326,

и установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ремонтно-эксплуатационный участок-26" (далее - Общество) о взыскании 713 531 рубля 81 копейки задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от 15.09.2011 N 11613-З и 43 984 рублей 69 копеек неустойки.

Общество обратилось в арбитражный суд со встречным иском к Комитету о признании недействительной сделки по изменению арендной платы по договору аренды от 15.09.2011 N 11613-З, оформленной уведомлением об изменении арендной платы от 12.10.2012 N 5326.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 10.10.2014, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 06.02.2015, требования Комитета удовлетворены частично: с Общества в пользу Комитета взыскано 707 583 рубля 38 копеек арендной платы и 43 675 рублей 38 копеек неустойки; в удовлетворении встречных исковых требований Общества отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить принятые судебные акты вследствие нарушения норм материального и процессуального права.

Основные доводы заявителя сводятся к следующему. Общество не было уведомлено об увеличении арендной платы, как предусмотрено договором; арендная плата в уведомлении рассчитана иным образом, что является изменением существенного условия договора, поэтому должно оформляться соглашением сторон. Арендованное помещение находится фактически в неисправном состоянии и не используется по назначению, что подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества от 15.09.2011. В расчете применен коэффициент КнжТ в размере 1,0 для помещений первого и второго этажа, хотя, согласно постановлению мэрии города Ярославля от 27.09.2012 N 2136, при наличии менее двух элементов обустройства должен применяться коэффициент 0,6. Вывод суда о том, что поправочный коэффициент, введенный решением муниципалитета города Ярославля от 12.09.2012 N 717, фактически улучшает положение Общества, не соответствует действительности, так как в результате одностороннего изменения арендной платы ее размер увеличился в 57 раз. В пункте 6.4.1 решения муниципалитета города Ярославля от 12.09.2012 N 717 предусмотрено, что применение поправочных коэффициентов производится за исключением случаев заключения договоров по результатам торгов. Помещение по договору сдано в аренду по результатам торгов, соответственно, изменение условий такого договора без проведения торгов невозможно. Изменение механизма образования арендной платы (замена наполняемости), коэффициентов, их назначения и размера существенно изменяет условия заключенного договора, в то время как арендатор при заключении договора на торгах осознавал соотносимость состояния нежилого помещения и стоимости его аренды.

При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства стороны не обеспечили явку представителей в третью инстанцию.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 15.09.2011, в соответствии с которым арендодатель сдает, арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (административное здание, нежилое, 2-этажное, подземных этажей - 1, литер А) общей площадью 1304.90 квадратного метра (в том числе цокольный этаж - 374.50 квадратного метра), расположенное по адресу: Ярославская область, город Ярославль, улица Кооперативная, дом 19, для использования под деятельность в области дошкольного образования.

В пункте 3.1 договора стороны согласовали, что в соответствии с постановлением мэра города Ярославля согласно расчету (приложение N 1) за аренду помещения начисляется арендная плата в сумме 45 772 рублей 28 копеек с учетом НДС в год или 3814 рублей 36 копеек с учетом НДС в месяц. В силу пункта 3.2 договора арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с постановлениями мэра города Ярославля, а налоги пересматриваются в соответствии с законодательными актами Российской Федерации.

Согласно пункту 3.4 договора арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы и налогов; направляемое арендодателем уведомление об изменении арендной платы является неотъемлемой частью договора.

Оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по девятое число текущего месяца (пункт 3.5 договора).

В соответствии с пунктом 5.1 договора при невнесении в срок арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,30 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Срок действия договора установлен с 15.09.2011 по 31.12.2041 (пункт 7.1 договора).

Обязанность арендодателя по предоставлению помещения арендатору выполнена, что подтверждается актом приема-передачи от 15.09.2011.

Комитет письмом от 12.10.2012 N 5326 уведомил Общество об изменении арендной платы, в соответствии с которым с 01.10.2012 в договор и приложение N 1 к договору вносятся изменения, касающиеся увеличения арендной платы до 2 611 125 рублей 62 копеек в год или 217 593 рублей 80 копеек в месяц с учетом НДС, в соответствии с постановлением мэрии города Ярославля от 27.09.2012 N 2136 и решением муниципалитета города Ярославля от 13.09.2012 N 717.

По соглашению сторон договор расторгнут с 31.01.2013; имущество возвращено по акту приема-передачи недвижимого имущества от 31.01.2013.

Истец письмом от 18.02.2013 N 924 уведомил ответчика о наличии задолженности по договору и о необходимости погасить ее до 01.03.2013.

Общество не оплатило задолженность, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик, посчитав, что изменение арендной платы уведомлением от 12.10.2012 является незаконным, обратился в арбитражный суд со встречным иском.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", разъяснено: если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Протолковав условия пункта 3.2 договора аренды, суд правомерно счел, что условие договора о "пересмотре арендной платы в одностороннем порядке в соответствии с постановлениями мэра" дает арендодателю право пересмотреть арендную плату в случае принятия постановления мэра, в котором регулируются отношения по предоставлению в аренду муниципального имущества.

Решением муниципалитета города Ярославля от 13.09.2012 N 717 и постановлением мэрии города Ярославля от 27.09.2012 N 2136 утвержден новый порядок расчета годовой арендной платы за передаваемое в аренду муниципальное имущество.

Арендодатель в связи с принятием указанных нормативных актов и в соответствии с пунктом 3.3 договора уведомил Общество о новом размере годовой арендной платы, подлежащей уплате по договору.

При названных обстоятельствах необходимость заключения соглашения об установлении нового размера арендной платы отсутствовала.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Кроме того, как правильно указал суд, Положение о порядке расчета арендной платы, утвержденное постановлением мэра города Ярославля от 22.01.2007 N 178 (в редакции постановления от 16.09.2010 N 3827), содержало методику расчета годовой арендной платы, из которой можно вывести общую формулу ее расчета; Положение о порядке расчета арендной платы, утвержденное постановлением мэрии города Ярославля от 27.09.2012 N 2136, содержит не только методику расчета, но и формулу расчета годовой арендной платы. Сравнив обе методики и формулы, суд пришел к правильному выводу о том, что они являются идентичными, сущность применяемых для расчета коэффициентов не изменилась, изменилась их "наполняемость", величина, но сама методика определения размера арендной платы осталась прежней.

С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил требования Комитета и взыскал с Общества 707 583 рубля 38 копеек арендной платы и 43 675 рублей 38 копеек неустойки и отказал Обществу в удовлетворении встречных исковых требований.

Довод заявителя о том, что Общество не было уведомлено об увеличении арендной платы, как предусмотрено договором, отклоняется окружным судом. Уведомление Комитета от 12.10.2012 об изменении арендной платы направлено ответчику по адресу: город Ярославль, улица Свердлова, дом 72, квартира 74, указанному в разделе 8 договора, что подтверждается реестром писем N 5326 от 16.10.2012. При ненадлежащей организации получения корреспонденции по адресу нахождения Общество несет риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с несовершением определенных действий (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ссылка заявителя на необоснованное применение Комитетом в расчете коэффициента КнжТ = 1,0 несостоятельна. В соответствии с пунктом 2.2.2 постановления мэрии города Ярославля от 27.09.2012 N 2136 коэффициент КнжТ зависит от степени технического обустройства здания (кроме полуподвальных (цокольных), подвальных, отдельно стоящих подземных сооружений). КнжТ = 1,0 применяется при наличии водоснабжения, канализации и центрального отопления, а КнжТ = 0.6 - при наличии менее двух элементов обустройства. Согласно актам приема-передачи недвижимого имущества от 15.09.2011 и 31.01.2013 водоснабжение, канализация и центральное отопление имеются в спорном помещении, поэтому истец при расчете обоснованно применил КнжТ = 1,0.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 10.10.2014 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 06.02.2015 по делу N А82-10840/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ремонтно-эксплуатационный участок-26" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

М.Н. Каманова В.Ю. Павлов