Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21 августа 2015 г. N Ф01-2875/15 по делу N А43-22323/2014

Нижний Новгород

21 августа 2015 г.

Дело N А43-22323/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18.08.2015.

Полный текст постановления изготовлен 21.08.2015.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Павлова В.Ю., Чернышова Д.В.,

при участии представителей

от закрытого акционерного общества "ЭР-Телеком Холдинг": Карпова Г.Д. (доверенность от 23.06.2015),

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области: Пияшова А.М. (доверенность от 26.12.2014)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 12.02.2015, принятое судьей Садовской Г.А., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2015, принятое судьями Смирновой И.А., Захаровой Т.А., Протасовым Ю.В., по делу N А43-22323/2014

по заявлению закрытого акционерного общества "ЭР-Телеком Холдинг" (ОГРН: 1065902028620, ИНН: 5902202276)

о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, изложенного в сообщении от 07.06 2014 N 11/110/2014-880,

и установил:

закрытое акционерное общество "ЭР-Телеком Холдинг" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее - Управление Росреестра), изложенного в сообщении от 07.06.2014 N 11/110/2014-880, об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.02.2013 N 5 к договору аренды нежилых помещений от 01.07.2011 N 22-2011, об обязании Управления Росреестра произвести регистрацию дополнительного соглашения от 01.02.2013 N 5 к договору аренды нежилых помещений от 01.07.2011 N 22-2011, заключенного между Обществом и индивидуальным предпринимателем Марковым Сергеем Валерьевичем (далее - Предприниматель).

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечен Предприниматель.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 12.02.2015, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2015, требования Общества удовлетворены.

Заявленные требования основаны на статьях 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что оспариваемое решение нарушает права Общества на уменьшение арендных платежей пропорционально измененной площади арендованных помещений.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Управление Росреестра обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, из материалов дела следует, что стороны выразили желание расторгнуть договор, а не внести в него изменения; не представляется возможным внести изменения в расторгнутый договор.

Представитель Управление Росреестра в судебном заседании поддержал доводы жалобы.

Представитель Общества в судебном заседании возразил против жалобы.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как следует из документов и установили суды, Общество (арендатор) и Предприниматель (арендодатель) заключили договор аренды нежилых помещений от 01.07.2011 N 22-2011.

Дополнительным соглашением от 01.02.2013 N 5 стороны изменили существенные условия данного договора аренды, а именно: арендуемая по договору аренды площадь 174,23 квадратного метра уменьшилась до 157,53 квадратного метра, соответственно, цена договора также существенно изменилась в меньшую сторону.

Общество 23.04.2014 обратилось в Дзержинский отдел Управления Росреестра с целью регистрации дополнительного соглашения от 01.02.2013 N 5 к договору аренды нежилых помещений от 01.07.2011 N 22-2011.

При проведении правовой экспертизы дополнительного соглашения и документов, представленных Обществом в соответствии с требованиями статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ), регистратором было установлено, что дополнительное соглашение от 01.02.2013 N 5 подписано от лица арендатора Драчуком Олегом Вячеславовичем, действующим на основании доверенности от 24.09.2012 N 2-475, однако указанная доверенность не была представлена.

Уведомлением от 05.05.2014 N 11/110/2014-880 Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию дополнительного соглашения от 01.02.2013 N 5 и предложило Обществу в срок до 07.06.2014 устранить причины, препятствующие государственной регистрации дополнительного соглашения, то есть представить оригинал и надлежащим образом оформленную доверенность на имя директора филиала Драчу- ка О.В. от 24.09.2012 N 2-475.

Заявитель 08.05.2014 обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации соглашения от 30.04.2014 о расторжении договора аренды от 01.07.2011 N 22-2011.

Общество 21.05.2014 представило в Управление Росреестра заявление о возобновлении государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.02.2013 N 5, а также недостающие документы: доверенность на имя директора филиала Драчу- ка О.В. и надлежащим образом заверенную копию.

В тот же день (21.05.2014) Управление Росреестра провело государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды от 01.07.2011.

Сообщением от 07.06.2014 N 11/110/2014-880 Управление Росреестра со ссылкой на абзац 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ отказало Обществу в государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.02.2013 N 5 об изменении условий договора аренды от 01.07.2011 N 22-2011, не связанного с отчуждением имущества на объект недвижимости (нежилое здание, расположенное по адресу: Нижегородская область, город Дзержинск, улица Гастелло, дом 18а, с кадастровым номером 52:21:0000053:137), документы на который были представлены Обществом 23.04.2014, поскольку имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Посчитав решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.02.2013 N 5 не соответствующим действующему законодательству и нарушающим его права и законные интересы, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (пункт 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Из статьи 4 Федерального закона N 122-ФЗ следует, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах (статья 9 Федерального закона N 122-ФЗ).

Согласно статье 13 Федерального закона N 122-ФЗ одним из этапов государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

В абзаце 3 пункта 1 статьи 13 и абзаце 11 пункта 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ предусмотрено, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 13 Федерального закона N 122-ФЗ в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производится установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав и внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество проводится при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав (абзац 5 пункта 1 статьи 13 Федерального закона N 122-ФЗ).

На основании абзаца 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

В силу пункта 3 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Отказав Обществу в государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.02.2013 N 5 об изменении условий договора аренды от 01.07.2011 N 22-2011, государственный регистратор исходил из того, что имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, а именно 21.05.2014 проведена государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды от 01.07.2011, в связи с чем зарегистрировать представленное дополнительное соглашение к данному договору аренды не представляется возможным.

Суды установили, что Общество на стадии устранения причин и условий, способствовавших приостановлению регистрации изменений договора аренды, представило запрашиваемые регистратором документы (для регистрации дополнительного соглашения), а также соглашение о расторжении договора аренды, однако регистрирующий орган ввиду невнимательности осуществил регистрацию расторжения договора без учета дополнительного соглашения, предусматривающего изменение существенных условий договора (уменьшение площади помещения), несмотря на то, что комплект запрашиваемых документов по регистрации дополнительного соглашения был представлен заявителем не только в предусмотренный Управлением Росреестра срок, но и в день регистрации расторжения договора аренды.

По правилам статьи 9 Федерального закона N 122-ФЗ в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о поступлении заявлений для осуществления государственной регистрации прав, сделок с объектом недвижимости, а также о дате поступления таких заявлений.

На основании статьи 16 этого же закона регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов.

Таким образом, наличие заявления об изменении существенных условий договора аренды (о регистрации дополнительного соглашения, заключенного в целях уменьшения площади арендуемого помещения) препятствует процедуре расторжения договора, а регистрирующий орган при поступлении этого заявления не удостоверился в отсутствии интереса у стороны произвести действия по устранению причин приостановления регистрации.

Общество своевременно предприняло меры для государственной регистрации изменений в договор аренды путем направления дополнительного соглашения в Управление Росреестра, срочного устранения причин, способствовавших приостановлению его государственной регистрации, а также направления в предусмотренный в уведомлении срок запрашиваемых документов, что не свидетельствует о пренебрежительном отношении Общества к совершению указанных в уведомлении действий.

При изложенных обстоятельствах обоснованы выводы судов об отсутствии в рассматриваемом случае противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, и, соответственно, о незаконности оспариваемого решения.

Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Отказ в регистрации дополнительного соглашения влечет для Общества наступление неблагоприятных последствий в виде доплаты арендных платежей за фактически не используемую площадь арендуемого помещения, поэтому оспариваемое решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В нарушение статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иное Управление Росреестра не доказало.

Аргументы заявители о том, что стороны выразили желание расторгнуть договор, а не внести в него изменения, а также о том, что не представляется возможным внести изменения в расторгнутый договор, судом округа отклонены, поскольку не опровергают факт противоречия оспоренного решения действующему законодательству и нарушения прав заявителя.

Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, в связи с чем они сводятся лишь к переоценке исследованных по делу доказательств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в предмет рассмотрения суда кассационной инстанции не входит.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации уполномоченный орган освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражный суд.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 12.02.2015 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2015 по делу N А43-22323/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

В.Ю. Павлов Д.В. Чернышов