Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25 сентября 2015 г. N Ф01-3503/15 по делу N А43-28280/2014

Нижний Новгород

25 сентября 2015 г.

Дело N А43-28280/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22.09.2015.

Полный текст постановления изготовлен 25.09.2015.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.,

при участии представителя

от ответчика: Романюк Ю.Н. (доверенность от 05.05.2015)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 16.03.2015, принятое судьей Кабакиной Е.Е., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2015, принятое судьями Александровой О.Ю., Бухтояровой Л.В., Большаковой О.А., по делу N А43-28280/2014

по иску Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области

к обществу с ограниченной ответственностью "Союз" (ИНН: 5258114604, ОГРН: 11452580022510)

о взыскании задолженности по арендной плате

и установил:

Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области (далее - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Союз" (далее - Общество) о взыскании 370 720 рублей 41 копейки задолженности по договору аренды с 01.08.2009 по 30.09.2014 и 320 016 рублей 10 копеек пеней с 25.09.2009 по 14.10.2014.

Исковые требования основаны на статьях 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендных платежей.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 16.03.2015, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2015, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Министерство обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

Заявитель полагает, что вывод суда об отсутствии у ответчика обязанности по внесению арендной платы противоречит статье 58 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как из разделительного баланса невозможно установить, к кому перешли обязанности по спорному договору, но реконструированным помещением магазина владеет в настоящее время ответчик; в порядке статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации к Обществу, как к новому собственнику объекта недвижимости, перешли все обязанности по спорному договору аренды; суд апелляционной инстанции неверно применил норму материального права, а именно часть 1 статьи 16 Федерального закона Российской Федерации от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", поскольку арендованный земельный участок не входит в земельный участок, сформированный под многоквартирным домом, а прилегает к нему.

Представитель Общества в судебном заседании возразил против жалобы.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив представленные доказательства и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как видно из материалов дела и установили суды, администрация города Нижнего Новгорода (арендодатель) и закрытое акционерное общество "Нижегородский торговый союз" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 30.06.2004 N 11410/05, в соответствии с условиями которого арендодатель передал, арендатор принял по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 2190 квадратных метров в границах стройплощадки, в том числе площадь застройки 420,50 квадратного метра, расположенный по адресу: Нижний Новгород, Ленинский район, улица Глеба Успенского, 8, под строительство пристроя для расширения помещения магазина.

Договор аренды стороны заключили на срок до 01.06.2006 (пункт 2.1 договора) и зарегистрировали в установленном законом порядке 29.11.2004.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата за участок начисляется в соответствии с приложением N 3 "Расчет арендной платы", на дату заключения договора составляла 9083 рубля 03 копейки в квартал.

Согласно пункту 4.4 договора арендатор своевременно, ежеквартально не позднее 25-го числа последнего месяца квартала, а за четвертый квартал не позднее 15 ноября, перечисляет арендную плату за текущий квартал.

В случае изменения в установленном законодательством порядке ставок арендной платы арендодатель направляет арендатору уведомление с приложением нового расчета арендной платы. Изменения являются обязательными для сторон и не могут рассматриваться как изменение условий договора в одностороннем порядке (пункт 4.5 договора).

В случае неуплаты арендатором арендных платежей в установленные договором сроки арендатор уплачивает пени в размере 0,1 процента от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Указав на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по уплате арендных платежей с 01.08.2009 по 30.09.2014, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды установили, что земельный участок представлен в аренду закрытому акционерному обществу "Нижегородский торговый союз" под строительство пристроя для расширения помещения магазина. В результате реконструкции площадь магазина увеличилась до 1866 квадратных метров. Право собственности на встроенно-пристроенное помещение зарегистрировано за закрытым акционерным обществом "Нижегородский торговый союз", о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от 12.04.2006 серии 52-АБ N 533964.

В 2009 году закрытое акционерное общество "Нижегородский торговый союз" реорганизовано в форме выделения закрытого акционерного общества "Союз". В 2010 году закрытое акционерное общество "Нижегородский торговый союз" реорганизовано в общество с ограниченной ответственностью "Нижегородский торговый союз".

Согласно статье 58 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент реорганизации юридического лица) при выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с разделительным балансом.

Исследовав разделительный баланс закрытого акционерного общества "Нижегородский торговый союз", суды пришли к обоснованному выводу о том, что обязательства по договору аренды от 30.06.2004 не перешли к закрытому акционерному обществу "Союз".

Кроме того, реконструкция помещения магазина завершена. По данным технического учета, оно прошло техническую инвентаризацию как встроенно-пристроенное помещение жилого многоквартирного дома, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРП 07.08.2009.

Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В силу пункта 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Как верно отметили суды обеих инстанций, с момента регистрации права собственности на помещение в жилом доме у Общества как у собственника встроенно-пристроенного нежилого помещения возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под магазином и необходимым для его использования, следовательно, прекратилась обязанность по внесению арендной платы за эту часть участка. Истцом не представлено доказательств использования спорного земельного участка на условиях договора аренды.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды обеих инстанций пришли к обоснованным выводам, что ответчик имеет законные основания для использования земельного участка, необходимого для эксплуатации собственного помещения, а Министерство в силу закона утратило право на распоряжение данным участком и право на получение арендной платы за него.

С учетом изложенного требования Министерства, предъявленные к Обществу, обоснованно оставлены без удовлетворения.

Доводы кассационной жалобы основаны на неверном толковании закона, так как сформированы без учета того обстоятельства, что принадлежащий ответчику на праве собственности объект является частью многоквартирного жилого дома, в отношении которого закон устанавливает особый режим землепользования, отличный от землепользования под отдельно стоящими нежилыми зданиями.

Суд первой инстанции установил факт отсутствия постановки на кадастровый учет земельного участка для эксплуатации многоквартирного жилого дома. В деле отсутствуют доказательства того, что земельный участок, который подлежит формированию для эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенным помещением магазина, менее площади используемого Обществом земельного участка, в связи с чем не может быть признана обоснованной ссылка министерства на неверное применение судом апелляционной инстанции части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 16.03.2015 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2015 по делу N А43-28280/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

С.В. Бабаев В.Ю. Павлов