Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16 ноября 2015 г. N Ф01-4534/15 по делу N А79-10127/2014

Нижний Новгород

16 ноября 2015 г.

Дело N А79-10127/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 11.11.2015.

Полный текст постановления изготовлен 16.11.2015.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.,

при участии представителей

от истца: Щаблевой И.В. (доверенность от 01.12.2014),

от ответчика: Крайновой Д.В. (доверенность от 12.01.2015)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Гомеопатическая медицина" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 05.05.2015, принятое судьей Яхатиной С.Ю., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2015, принятое судьями Соловьевой М.В., Вечкановым А.И., Логиновой О.А., по делу N А79-10127/2014

по иску общества с ограниченной ответственностью "Гомеопатическая медицина" (ОГРН: 1022101271752)

к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (ОГРН: 1022101131293),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью "Империя-А",

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости

и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Гомеопатическая медицина" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Империя-А".

Исковые требования основаны на статьях 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы несогласием истца на приобретение арендуемого имущества в собственность по цене, предложенной ответчиком.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии решением от 05.05.2015, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2015, удовлетворил исковые требования.

Не согласившись с решением и постановлением, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, продажная цена нежилого помещения, подлежащего передаче в собственность истца, должна определяться в соответствии со стоимостью, установленной по результатам судебной экспертизы, но за вычетом стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений в сумме 2 530 260 рублей (без учета НДС), поскольку арендодатель согласовал производство ремонтных работ, результат которых привел к неотделимым улучшениям, указанным в заключении эксперта; в материалах дела имеется доказательство дачи согласия ответчиком на проведение работ по неотделимым улучшениям (письмо от 09.04.2010 N 039-22001); суд второй инстанции необоснованно признал заключение эксперта по достоверности отчета оценщика недопустимым доказательством.

В обоснование приведенных доводов Общество сослалось на правовую позицию, изложенную в постановлении президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2012 N 9785/2012.

По ходатайству Общества судебное заседание проведено с использованием средств видеоконференц-связи.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы жалобы, представитель Комитета возразил против жалобы, попросил оставить судебные акты без изменения.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как видно из материалов дела и установили суды, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 25.03.2010 N 1642 аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности города Чебоксары, по которому арендодатель сдает, арендатор получает в аренду нежилые комнаты общей площадью 271,6 квадратного метра: N 107 - 118, 118а, 119, 120, 120а, 121, 121а, 125, 126, 126а, 127 нежилого помещения N 5, расположенного на первом этаже двухэтажного кирпичного пристроя к жилому девятиэтажному кирпичному дому с подвалом, находящегося по адресу: город Чебоксары, проспект Мира, дом 90.

Общество 20.08.2014 обратилось к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества.

Комитет письмом от 16.09.2014 N 039-7449 направил Обществу постановление администрации города Чебоксары от 15.09.2014 N 3138 "Об условиях приватизации нежилых комнат" и проект договора купли-продажи нежилого помещения, обремененного залоговым обязательством, пункт 1.3 которого изложен в редакции: "Стоимость (продажная цена) нежилого помещения составляет 12 112 000 рублей без учета НДС".

Продажная цена установлена на основании отчета общества с ограниченной ответственностью "Империя А" от 08.09.2014 N 005/98, согласно которому рыночная стоимость нежилых комнат N 107 - 118, 118а, 119, 120, 120а, 121, 121а, 125, 126, 126а, 127 общей площадью 271,6 квадратного метра нежилого помещения N 5, расположенного на первом этаже двухэтажного кирпичного пристроя к жилому девятиэтажному кирпичному дому с подвалом, находящегося по адресу: город Чебоксары, проспект Мира, дом 90, по состоянию на 20.08.2014 составляет 12 112 000 рублей без учета НДС.

Общество подписало проект договора купли-продажи с протоколом разногласий по пунктам 1.3, 2.1, 2.2, 2.7, 2.9, 2.10, 3.1, 3.2, 3.3, 4.2, 4.3, 4.4 договора и 23.10.2014 возвратило Комитету договор с протоколом разногласий.

Комитет не подписал протокол разногласий и 24.10.2014 направил покупателю протокол урегулирования разногласий.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с настоящим иском.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие при приватизации государственного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, регулируются положениями Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон N 178-ФЗ).

В части 5 статьи 3 названного Федерального закона N 178-ФЗ предусмотрено, что особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены Федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

В статье 4 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрена обязанность органа местного самоуправления заключить договор купли-продажи с субъектом малого и среднего предпринимательства в отношении арендуемого объекта муниципальной собственности.

Общество не отказывалось от предложения заключить договор купли-продажи и, получив такое предложение, направило с соблюдением предусмотренного законом тридцатидневного срока письмо о согласии на приобретение арендуемого имущества с возражениями относительно стоимости объекта недвижимости.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

На основании статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренных данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона N 135-ФЗ).

По оценке, проведенной ответчиком, стоимость объекта составляла 12 112 000 рублей. Истец настаивал на цене выкупа 5 690 000 рублей, из расчета: 8 190 000 рублей (рыночная стоимость) - 2 500 000 рублей (стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором).

На основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Имело место существенное расхождение между стоимостью спорного недвижимого имущества, установленной в отчетах, подготовленных по заказу сторон в рамках заключения договора, поэтому суд первой инстанции назначил судебную экспертизу с целью определения рыночной стоимости недвижимого имущества.

Согласно экспертному заключению общества с ограниченной ответственностью "Многопрофильный деловой центр" от 20.03.2015 N э3986/15 отчет общества с ограниченной ответственностью "Империя-А" от 08.09.2014 N 005/98 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требованиям федеральных стандартов оценки; выявленные несоответствия отчета существенно повлияли на итоговую рыночную стоимость спорного имущества в сторону ее завышения; рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 20.08.2014 определена в 8 260 169 рублей 49 копеек без учета НДС, стоимость произведенных неотделимых улучшений в указанных арендованных комнатах по состоянию на 20.08.2014 составила 2 530 260 рублей 02 копейки без учета НДС.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение 20.03.2015 N э3986/15 в совокупности с иными доказательствами по делу, суд первой инстанции признал заключение надлежащим доказательством.

Суд второй инстанции счел этот вывод суда первой инстанции ошибочным и указал, что заключение судебной экспертизы по вопросу N 1 является недопустимым доказательством, поскольку суд назначил проведение экспертизы отчета оценщику, состоящему в иной саморегулируемой организации оценщиков, заключение не подписано и не утверждено в установленном положением СРО порядке: не подписано председателем Экспертного совета Партнерства или Генеральным директором, не заверено в установленном порядке уполномоченным лицом, что является нарушением положений статьи 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ и приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 04.07.2011 N 328 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)".

При этом апелляционный суд счел возможным использовать заключение по вопросам N 2 и 3, касающимся определения рыночной стоимости объекта оценки, поскольку полномочия оценщика на проведение экспертизы в указанной части подтверждены материалами дела.

Аргумент заявителя о том, что суд второй инстанции необоснованно признал экспертное заключение недопустимым доказательством, суд округа признал обоснованным.

По правилам пункта 3 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона.

Суд апелляционной инстанции в мотивировочной части постановления указал, что заключение эксперта по вопросу N 1 выполнено с нарушением статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ и приказа Минэкономразвитие РФ от 04.07.2011 N 328 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5).

Указанные нормативные акты не регулируют порядок проведения судебной экспертизы, которая назначается по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебная экспертиза назначена судом первой инстанции с учетом требований процессуального законодательства. В силу статьи 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к экспертизе могут привлекаться лица, обладающие специальными знаниями. Материалами настоящего дела подтверждено наличие у М.П. Цыплова специальных званий по касающимся рассматриваемого дела вопросам, в том числе необходимого образования, стажа работы. Положения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не обязывают суд и заинтересованных лиц (участников арбитражного процесса) в проведении экспертизы только саморегулируемой организации оценщиков.

Ошибочная оценка заключения эксперта, как недопустимого доказательства в части, не повлияла на выводы по существу спора, так как в настоящем споре ключевым вопросом является определение продажной цены спорного объекта, что и обусловило назначение экспертизы.

По вопросу исключения стоимости неотделимых улучшений из выкупной стоимости объекта суд округа счел возможным отметить следующее.

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя, следовательно, данное обстоятельство входит в предмет доказывания по делу.

Комитет в процессе рассмотрения дела не признал факт наличия согласия на проведение ремонтных работ в порядке статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поэтому по правилам статьи 65 названного кодекса данное обстоятельство должен был подтвердить арендатор.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Общество не представило доказательств согласования арендодателем именно тех ремонтных работ и в том объеме, результат которых привел к неотделимым улучшениям, которые указаны в заключении эксперта.

Направление в адрес арендодателя технического и кадастрового паспортов в связи с изменением площади арендуемых помещений письмом 08.06.2010 N 97, ответ администрации города Чебоксары письмом от 27.07.2011 N 3465 о том, что не требуется разрешения на строительство на выполнение работ по перепланировке, не являются доказательством согласования с арендодателем неотделимых улучшений, их объема и стоимости.

Письмом от 09.04.2010 N 039-2001 Комитет сообщил Обществу о том, что в соответствии с пунктом 2.3 договора аренды от 25.03.2010 N 1642 арендатор обязался за свой счет выполнять работы, связанные с деятельностью арендатора, в том числе перепланировку, капитальный ремонт и реконструкцию помещения; стоимость произведенных работ по созданию неотделимых улучшений не компенсируется; уменьшение размера стоимости помещения на сумму, затраченную на ремонт, в случае выкупа не представляется возможным; указал на необходимость получения письменного разрешения на указанные работы от балансодержателя и управления архитектуры и градостроительства администрации города Чебоксары.

Комитет оспаривал по существу право истца на исключение стоимости неотделимых улучшений из выкупной стоимости имущества, относил риск проведения любых ремонтных работ на счет арендатора, что исключает возможность вывода о согласовании арендодателем спорных улучшений.

Ссылка заявителя на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2012 N 9785/2012 не может быть принята во внимание ввиду различных обстоятельств дел.

В рассмотренном Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации деле в договоре аренды стороны определили стоимость работ по улучшению имущества, что позволило считать проведенные ремонтные работы согласованными с арендодателем, тогда как в настоящем споре суды, оценив письмо от 09.04.2010 и иные документы, представленные сторонами, пришли к выводу об отсутствии согласования производства неотделимых улучшений с арендодателем.

В силу статей 168 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полномочиями по оценке и переоценке фактических обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств наделены суды первой и апелляционной инстанций.

Компетенция суда кассационной инстанции определена статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым суд кассационной инстанции проверяет правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов о применении норм права установленным обстоятельствам и доказательствам, имеющимся в деле.

Нормы материального права применены судами верно, несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами и с оценкой судами доказательств не является основанием для отмены принятого судебного акта в суде кассационной инстанции.

Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, и фактически сводятся к переоценке исследованных по делу доказательств.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 05.05.2015 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2015 по делу N А79-10127/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гомеопатическая медицина" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

Е.Г. Кислицын В.Ю. Павлов