Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22 сентября 2016 г. N Ф01-3622/16 по делу N А11-3114/2014

Требование: о признании частично недействующим договора купли-продажи в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Нижний Новгород

22 сентября 2016 г.

Дело N А11-3114/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15.09.2016.

Полный текст постановления изготовлен 22.09.2016.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Голубевой О.Н., Павлова В.Ю.,

без участия представителей

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АКВИЛА" на решение Арбитражного суда Владимирской области от 20.01.2016, принятое судьей Киселевой М.Ф., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2016, принятое судьями Наумовой Е.Н., Максимовой М.А., Устиновой Н.В., по делу N А11-3114/2014

по иску комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Гусь-Хрустальный район (муниципальный район) Владимирской области (ОГРН: 1053300301064, ИНН: 3304012148),

администрации муниципального образования поселок Уршельский (сельское поселение) Гусь-Хрустального района Владимирской области (ОГРН: 1023300933534, ИНН: 3314900199)

к обществу с ограниченной ответственностью "БЕСТАКТИВ" (ОГРН: 1107746067175, ИНН: 7705909052),

обществу с ограниченной ответственностью "АКВИЛА" (ОГРН: 1147746116605, ИНН: 7730701403)

о признании договора купли-продажи земельного участка от 13.06.2013 N 83

и договора купли-продажи от 11.03.2014 недействительными в части

и об истребовании и передаче части земельного участка

и установил:

комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Гусь-Хрустальный район (муниципальный район) Владимирской области (далее - КУМИ), администрация муниципального образования поселок Уршельский (сельское поселение) Гусь-Хрустального района Владимирской области (далее - Администрация) обратились в Арбитражный суд Владимирской области с исками (уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью "БЕСТАКТИВ" (далее - ООО "БЕСТАКТИВ"), обществу с ограниченной ответственностью "АКВИЛА" (далее - ООО "АКВИЛА") о признании недействительным договора от 13.06.2013 N 83 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 33:14:001102:12, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования Гусь-Хрустальный район (муниципальный район) Владимирской области и обществом с ограниченной ответственностью "БЕСТАКТИВ", в части участка площадью 334 квадратных метра, необходимого для обслуживания здания пожарного депо; о признании недействительным договора от 11.03.2014 купли-продажи имущества, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "БЕСТАКТИВ" и обществом с ограниченной ответственностью "АКВИЛА", в отношении продажи земельного участка с кадастровым номером 33:14:001102:12, в части площади 334 квадратных метра, необходимой для обслуживания здания пожарного депо, принадлежащего на праве собственности муниципальному образованию Гусь-Хрустальный район Владимирской области, об истребовании у общества с ограниченной ответственностью "АКВИЛА" части земельного участка с кадастровым номером 33:14:001102:12, площадью 334 квадратных метра и обязании общества с ограниченной ответственностью "АКВИЛА" передать данную часть земельного участка администрации муниципального образования поселок Уршельский (сельское поселение) Гусь-Хрустального района Владимирской области.

Исковые требования основаны на статьях 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы нахождением на истребуемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего муниципальному образованию.

Арбитражный суд Владимирской области решением от 20.01.2016, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2016, удовлетворил исковые требования.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "АКВИЛА" обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, суды применили одностороннюю реституцию, поскольку ответчики не получили какой-либо компенсации за истребованный земельный участок; суды не учли, что буквальное прочтение пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации свидетельствует о недопустимости применения этой нормы к правоотношениям, возникшим между ответчиками; публичное образование не вправе оспаривать сделку приватизации земельного участка, так как положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации направлены на защиту интересов частных лиц; общество с ограниченной ответственностью "Аквила" является добросовестным приобретателем земельного участка; суды не применили закон, подлежащий применению, - пункт 2 статьи 10 и пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона Российской Федерации от 07.05.2013 N 100-ФЗ); суды нарушили положения частей 2 и 4 статьи 46 и статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при удовлетворении ходатайства Администрации об изменении его процессуального статуса и неверно распределили судебные расходы по делу; суд апелляционной инстанции неправильно истолковал положения статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что привело к принятию неправильного постановления.

Стороны не обеспечили явку представителей в судебное заседание.

Законность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в рамках заявленных в жалобе доводов.

Изучив представленные доказательства и оценив аргументы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как видно из материалов дела и установили суды, ООО "БЕСТАКТИВ" принадлежали на праве собственности следующие объекты: здание АТС, дизельная, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 231,3 квадратного метра, инвентарный номер 6195, литера АА1, адрес: Владимирская область, Гусь-Хрустальный район, поселок Тасинский, улица Московская, дом 2а, кадастровый (или условный) номер объекта: 33:14:000000:0000:6195/17:1000; ограждение завода, назначение: вспомогательное, протяженность 599,4 погонного метра, инвентарный номер 6198, адрес (местонахождение) объекта: Владимирская область, Гусь-Хрустальный район, поселок Тасино, кадастровый (или условный) номер объекта: 33:14:000000:0000:6198/17; здание цеха выработки, назначение: промышленное, 2-этажное, общая площадь 2442 квадратных метра, инвентарный номер 6200, литеры А, А1, адрес (местонахождение) объекта: Владимирская область, Гусь-Хрустальный район, поселок Тасино, кадастровый (или условный) номер объекта: 33:14:000000:0000:6200/17:1000АА1; здание насосной жидкого топлива, назначение: промышленное, 1-этажное, общая площадь 24,6 квадратного метра, инвентарный номер 6196, литера А, адрес (местонахождение) объекта: Владимирская область, Гусь-Хрустальный район, поселок Тасино, кадастровый (или условный) номер объекта: 33:14:000000:0000:6196/17:1000А.

На основании постановления администрации муниципального образования Гусь-Хрустальный район Владимирской области от 06.06.2013 N 955 "О выкупе земельного участка" КУМИ (продавец) и ООО "БЕСТАКТИВ" (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка от 13.06.2013 N 83, в соответствии с разделом 1 которого продавец продал и покупатель купил земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 33:14:001102:12, площадью 39660 квадратных метров, расположенный по адресу: Владимирская область, Гусь-Хрустальный район, поселок Тасинский. На земельном участке находятся объекты недвижимости: цех выработки, АТС, дизельная, ограждение завода и насосная жидкого топлива. Переход права собственности зарегистрирован 26.07.2013.

По договору купли-продажи имущества от 11.03.2014 ООО "БЕСТАКТИВ" продало ООО "АКВИЛА" земельный участок с кадастровым номером 33:14:001102:12 вместе с расположенными на нем объектами. Переход права собственности зарегистрирован 18.04.2014.

В соответствии с распоряжением председателя КУМИ от 27.11.1997 N 22 Управление Федеральной регистрационной службы по Владимирской области 23.05.2006 произвело государственную регистрацию права собственности муниципального образования Гусь-Хрустальный район Владимирской области на здание пожарного депо инвентарный номер: 1701, литер А, площадь: 166,4 квадратного метра, этажность: 1.

Из акта осмотра земельного участка от 27.10.2014, подготовленного комиссией в составе сотрудников КУМИ, следует, что здание пожарного депо, принадлежащее на праве собственности муниципальному образованию Гусь-Хрустальный район, находится на земельном участке с кадастровым номером 33:14:001102:12.

Посчитав, что продажа земельного участка, необходимого для эксплуатации здания пожарного депо, нарушает принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, и что проданный земельный участок является делимым, истцы обратились в арбитражный суд с иском о признании недействительными в части договоров купли-продажи от 13.06.2013 N 83 и 11.03.2014 и об истребовании у ответчиков части земельного участка.

Суды установили и ответчики не оспорили, что на земельном участке с кадастровым номером 33:14:001102:12, находящемся в настоящее время в собственности ООО "АКВИЛА", расположено здание пожарного депо, принадлежащее на праве собственности муниципальному образованию Гусь-Хрустальный район Владимирской области.

В подпункте 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент заключения спорных договоров купли-продажи, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).

Таким образом, действовавшая до 01.03.2015 статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускала, а действующая в настоящее время статья 39.20 названного кодекса не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

По смыслу земельного законодательства, при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Выбор способа защиты исключительного права на землепользование зависит от дальнейших намерений собственника объекта недвижимости в отношении земельного участка.

В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

Согласно представленному ООО "БЕСТАКТИВ" заключению кадастрового инженера Гребенникова Д.В. раздел земельного участка с кадастровым номером 33:14:001102:12, возможен.

Муниципальное образование не может являться участником сделки по приватизации спорной части земельного участка на стороне покупателя, в связи с чем оно обоснованно воспользовалось правом на оспаривание договора купли-продажи земельного участка в части.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды двух инстанций в силу изложенных норм права обоснованно признали договор купли-продажи земельного участка от 13.06.2013 N 83 недействительной (ничтожной) сделкой в части, необходимой для обслуживания здания пожарного депо

Аргумент заявителя о том, что публичное образование не вправе оспаривать сделку приватизации земельного участка, поскольку положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации направлены на защиту интересов частных лиц, нельзя признать обоснованным, поскольку в настоящем деле публичное образование выступает как собственник объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке. По правилам статьи 215 Гражданского кодекса Российской Федерации, от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса, а по правилам статьи 1 этого же кодекса гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Согласно договору от 11.03.2014 ООО "БЕСТАКТИВ" продало ООО "АКВИЛА" земельный участок с кадастровым номером 33:14:001102:12, следовательно, на момент рассмотрения спора фактическим владельцем спорной части земельного участка являлось ООО "АКВИЛА".

При квалификации договора купли-продажи, заключенного между ООО "БЕСТАКТИВ" и ООО "АКВИЛА", как ничтожного суд первой инстанции не применял правила статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, как ошибочно полагает кассатор.

Суды, установив наличие правовых оснований для признания договора купли-продажи земельного участка от 13.06.2013 N 83 в части, необходимой для обслуживания здания пожарного депо, недействительной (ничтожной) сделкой, правомерно признали договор от 11.03.2014 в соответствующей части также ничтожным, как не соответствующий статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку у ООО "БЕСТАКТИВ" не возникло право собственности на часть земельного участка под зданием пожарного депо, необходимую для обслуживания здания.

Доводы кассатора о необоснованном применении судами односторонней реституции не соответствуют содержанию обжалованных судебных актов.

Как разъяснено в пунктах 34 и 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации; если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. В статье 302 того же кодекса предусмотрено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник в вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Суды при рассмотрении спора по существу учли, что здание пожарного депо с очевидностью обнаруживается на спорном земельном участке, значит, приобретатель мог и должен был знать, что на отчуждаемом по договору купли-продажи от 11.03.2014 земельном участке находится объект недвижимости, который не принадлежит на праве собственности ООО "БЕСТАКТИВ", поэтому, вопреки доводам кассационной жалобы, ООО "АКВИЛА" нельзя считать добросовестным приобретателем.

Указанные сделки по продаже части земельного участка являются ничтожными и спорный участок не находится во владении КУМИ, следовательно, надлежащим способом защиты нарушенного права истца является удовлетворение иска об истребовании участка из незаконного владения ООО "АКВИЛА". Решение о виндикации является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ООО "АКВИЛА" на спорную часть земельного участка.

Доводы кассатора о безвозмездном изъятии у него части земельного участка и необходимости применения двухсторонней реституции не учитывают разъяснения, содержащиеся в пункте 43 Постановления 10/22, согласно которым возмещение денежных средств покупателем чужого имущества осуществляется в соответствии со статьей 461 Гражданского кодекса Российской Федерации. ООО "БЕСТАКТИВ" вправе защитить свои имущественные интересы в самостоятельном порядке.

Суд округа счел, что неосмотрительность, допущенная КУМИ при рассмотрении вопроса о приватизации спорной части земельного участка, не свидетельствует о злоупотреблении правом в том смысле, какой заложен в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Привлечение к участию в деле в качестве соистца Администрации не свидетельствует о допущенном нарушении норм процессуального права, повлиявшем на правильное разрешение спора по существу.

Соистцами в рассмотренном споре выступили орган местного самоуправления, в ведении которого находится спорная часть участка, и собственник объекта недвижимости, для эксплуатации которого этот участок необходим. Указанные органы местного самоуправления равным образом заинтересованы в обеспечении нормальной эксплуатации здания пожарного депо в интересах муниципальных образований.

Допустив процессуальное соучастие на стороне истца, суд первой инстанции руководствовался волеизъявлением Администрации и отсутствием у нее обязанности оплатить государственную пошлину при обращении с иском. Изъятие части земельного участка из владения ООО "АКВИЛА" в пользу муниципального образования, на территории которого расположен спорный земельный участок, соответствует правилам пункта 3 статьи 3.3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и не противоречит интересам собственника объекта недвижимости, обеспечившего себе возможность оформить землепользование в соответствии с действующим земельным законодательством.

Размер земельного участка, необходимого для обслуживания здания пожарного депо, принадлежащего на праве собственности муниципальному образованию, определен на основании результатов экспертного заключения.

Государственная пошлина за неимущественные требования распределена судом без учета количества истцов по делу, поскольку эти требования удовлетворены в полном объеме, что не противоречит правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Возражения заявителя, изложенные в настоящей жалобе, не опровергают выводы судов и по существу направлены на переоценку доказательств и установленных судами обстоятельств дела.

Несогласие заявителя с выводами судебных инстанций, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в обжалуемых судебных актах существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущенной судебной ошибки.

Материалы дела исследованы судами округа полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 20.01.2016 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2016 по делу N А11-3114/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АКВИЛА" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

О.Н. Голубева В.Ю. Павлов