Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19 октября 2016 г. N Ф01-4291/16 по делу N А38-435/2016

Требование: о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Нижний Новгород

19 октября 2016 г.

Дело N А38-435/2016

Резолютивная часть постановления оглашена 13.10.2016.

Полный текст постановления изготовлен 19.10.2016.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Голубевой О.Н., Камановой М.Н.

при участии

третьего лица - финансового управляющего Витчукова Н.М. (паспорт, определение от 09.03.2016) и представителя от третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Новэкс Приоритет":

Селиверстова С.А. (доверенность от 28.01.2016)

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью "Новэкс Приоритет" и финансового управляющего Витчукова Николая Михайловича на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 10.05.2016, принятое судьей Щегловой Л.М., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2016, принятое судьями Мальковой Д.Г., Наумовой Е.Н., Устиновой Н.В., по делу N А38-435/2016

по иску муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" (ИНН: 1215003356, ОГРН: 1021200761658)

к индивидуальному предпринимателю Одинцову Александру Михайловичу (ИНН: 121500049675, ОГРНИП: 308121519600020)

о расторжении договора аренды земельного участка и о возврате объекта найма,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью "Новэкс Приоритет" и финансовый управляющий Витчуков Николай Михайлович,

и установил:

муниципальное образование "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" (далее - Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с иском к индивидуальному предпринимателю Одинцову Александру Михайловичу (далее - Предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 17.01.2013 N 5938/2012н и о возврате земельного участка площадью 25 902 квадратных метра, с кадастровым номером 12:05:0506012:36.

Исковые требования основаны на статьях 309, 450, 450.1, 606, 614, 619 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьях 22, 42 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы невнесением ответчиком более двух раз подряд арендной платы по истечении установленного в договоре срока и несогласием с прекращением арендных правоотношений в добровольном порядке.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Новэкс Приоритет" (далее - ООО "Новэкс Приоритет") и финансовый управляющий Витчуков Николай Михайлович.

Арбитражный суд Республики Марий Эл решением от 10.05.2016, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 27.07.2016, удовлетворил иск, поскольку установил наличие существенных нарушений ответчиком условий договора аренды.

Не согласившись с данными судебными актами, третьи лица обратились в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационными жалобами, в которых просят отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителей, суды не приняли во внимание правовую позицию, изложенную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/2010 и от 15.02.2011 N 14381/2010, и не учли, что удовлетворение настоящего иска предполагает снос расположенного на земельном участке объекта недвижимости, поэтому настоящий спор не мог быть рассмотрен по правилам, регулирующим арендные правоотношения. Суды не применили не подлежащую применению статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и не применили подлежащие применению статьи 271, 272 и 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации. Неисполнение ответчиком обязательств по внесению платы за землепользование не может быть квалифицировано в качестве существенного нарушения условий договора аренды от 17.01.2013 N 5938/2012н, в силу пункта 1 статьи 213.11 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в котором установлен мораторий на удовлетворение требований кредиторов по денежным обязательствам.

В судебном заседании представители заявителей поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах.

В отзыве на кассационные жалобы Комитет указал на ошибочность аргументов заявителей и просил оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Республики Марий Эл и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационных жалоб и отзыва на них и заслушав полномочных представителей третьих лиц, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, на основании постановления администрации города Йошкар-Олы от 26.03.2012 N 667 Комитет (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор от 17.01.2012 N 5938/2012н земельного участка площадью 25 902 квадратных метра, с кадастровым номером 12:05:0506012:36, расположенного на улице Эшкинина города Йошкар-Ола, сроком до 17.01.2023, для строительства торгово-развлекательного гостиничного комплекса. Объект найма передан арендатору по акту от 17.01.2013. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 17.11.2015 по делу N А38-2224/2015 с Предпринимателя в пользу Комитета взыскано 23 222 257 рублей 49 копеек долга в арендном обязательстве с первого квартала 2013 года по четвертый квартал 2014 года и 2 533 209 рублей 18 копеек пеней.

Арендодатель направил арендатору письмо от 29.12.2015 N 03-10/10849, в котором уведомил о намерении расторгнуть договор аренды в связи с неоднократными задержками внесения платы за землепользование и необходимости заключения соответствующего соглашения.

Уклонение ответчика от подписания соглашения о расторжении договора явилось основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

В пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 названного кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Факт наличия задолженности по арендной плате Предприниматель не оспорил.

В пункте 23 (абзац 3) постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, неуплата арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) сама по себе не может служить достаточным основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка судом, необходимо дать оценку данному факту с точки зрения существенности нарушения договора арендатором земельного участка.

Применив указанные нормы права и разъяснения высшей судебной инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды обеих инстанций с учетом положения ответчика, в отношении которого определением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 09.03.2016 по делу N А38-6824/2015 введена процедура реструктуризации долгов отвечающего признакам банкротства Предпринимателя, нашли существенными нарушения ответчиком договорных обязательств, наличие которых дает арендодателю право на досрочное расторжение сделки.

Несогласие заявителя с оценкой доказательств не принимается во внимание судом округа в силу законодательно ограниченных пределов рассмотрения дела, установленных в статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как справедливо указали суды, нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующие вопросы расторжения договоров аренды, не делают исключения в части возможности прекращения права пользования землей при наличии на ней объекта недвижимости, поэтому при наличии оснований для расторжения договора иск подлежал удовлетворению.

Прекращение договора аренды земельного участка не нарушает исключительных прав Предпринимателя (арендатора), имеющего в собственности объект недвижимости, расположенный на таком земельном участке, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Данный вывод судов не противоречит позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10.

Кроме того, на момент предоставления Комитетом в аренду земельного участка с кадастровым номером 12:05:0506012:36 на нем уже находился объект незавершенного строительства, поэтому возврат объекта найма предполагался в первоначально переданном арендатору состоянии. Вопреки позиции подателя жалобы, настоящий спор не подразумевал сноса принадлежащего Предпринимателю на праве собственности объекта недвижимости, поэтому правомерно рассмотрен судом исключительно в рамках правовых норм, регулирующих арендные правоотношения сторон.

С учетом изложенного расторжение договора аренды и понуждение ответчика к возврату Комитету объекта найма на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации явилось законной санкцией за ненадлежащее исполнение Предпринимателем арендных обязательств.

Принятие незавершенного строительством объекта в залог и включение здания в конкурсную массу юридически безразлично в рассматриваемом споре, поскольку такие действия финансового управляющего и залогодержателя не лишают собственника земельного участка права расторгнуть договор аренды в соответствии с пунктом 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и не влияют на возникновение у будущего владельца комплекса права пользования земельным участком, занятым этим объектом.

Аргументы заявителя признаются судом округа несостоятельными и отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании норм действующего законодательства.

Причин для отмены обжалованных судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, не найдено.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на заявителей.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 10.05.2016 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2016 по делу N А38-435/2016 оставить без изменения, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Новэкс Приоритет" и финансового управляющего Витчукова Николая Михайловича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

О.Н. Голубева М.Н. Каманова