Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14 ноября 2016 г. N Ф01-4747/16 по делу N А31-45/2016

Требование: о государственной регистрации договора, о признании действующим договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Нижний Новгород

14 ноября 2016 г.

Дело N А31-45/2016

Резолютивная часть постановления оглашена 09.11.2016.

Полный текст постановления изготовлен 14.11.2016.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области на решение Арбитражного суда Костромской области от 30.03.2016, принятое судьей Сайгушевой Л.В., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15.08.2016, принятое судьями Черных Л.И., Великоредчаниным О.Ю., Немчаниновой М.В., по делу N А31-45/2016

по иску закрытого акционерного общества "Лига-Альянс" (ИНН: 4401128485, ОГРН: 1114401005608)

к Департаменту имущественных и земельных отношений Костромской области (ИНН: 4401011825, ОГРН: 1024400511926) и управлению имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (ИНН: 4401006568, ОГРН: 1034408610411)

о признании договора аренды земельного участка действующим и о восстановлении записи о регистрации обременения объекта в государственном реестре,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области,

и установил:

закрытое акционерное общество "Лига-Альянс" (далее - ЗАО "Лига-Альянс", Общество) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Костромской области (далее - Департамент) и управлению имущественных и земельных отношений администрации города Костромы (далее - Управление) о признании действующим договора аренды от 20.12.2013 N Да.3425.3 земельного участка с кадастровым номером 44:27:080601:2158 и о восстановлении в Едином государственном реестре прав на недвижимости имущество и сделок с ним записи о регистрации обременения данного объекта правом аренды.

Исковые требования основаны на статьях 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 31 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и мотивированы нарушением Департаментом порядка расторжения указанной сделки, не предусматривающей возможность одностороннего отказа от ее исполнения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области (далее - Росреестр).

Арбитражный суд Костромской области решением от 30.03.2016, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 15.08.2016, удовлетворил иск по заявленным основаниям, поскольку пришел к выводу об отсутствии у Департамента права одностороннего отказа от исполнения договора в рассматриваемой ситуации.

Не согласившись с данными судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

Заявитель настаивает на наличии в пункте 6.2 договора аренды от 20.12.2013 N Да.3425.3 условия о возможности одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора; нормы, содержащиеся в статьях 310 и 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, не связывают право на односторонний отказ от договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, поэтому указание в соглашении на возможность одностороннего отказа является достаточным для прекращения сделки.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

Окружной суд удовлетворил ходатайства Департамента и Росреестра о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителей.

Общество и Управление, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам кассационной жалобы.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, Департамент (арендодатель) и ЗАО "Лига-Альянс" (арендатор) заключили договор аренды от 20.12.2013 N Да.3425.3 земельного участка площадью 12 500 квадратных метров, с кадастровым номером 44:27:080601:2158, расположенного по адресу: город Кострома, улица Магистральная, дом N 47, сроком до 19.12.2016, для строительства выставочного комплекса. В этот же день объект найма передан арендатору по акту. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 09.01.2014.

Департамент направил в адрес Общества письмо от 16.10.2014 N 14280 о досрочном расторжении договора и прекращении арендных отношений по истечении месяца со дня получения настоящего уведомления в связи с наличием на стороне арендатора задолженности по арендной плате.

Посчитав данный отказ незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу закона (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации) это право принадлежит контрагентам при заключении ими договора на неопределенный срок. При этом при направлении арендатору уведомления о прекращении договора на основании данной нормы права не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Для соглашений, заключенных на определенный срок, право одностороннего отказа от договора и основания для такого отказа должны быть установлены в их положениях.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 названного Кодекса).

Срок действия договора, установленный в пункте 2.1, не истек, поэтому Департамент не был уполномочен на расторжение договора на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Протолковав условия договора аренды от 20.12.2013 N Да.3425.3 по правилам, предусмотренным в статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что воля сторон при его заключении была направлена на возникновение у арендодателя права на односторонний отказа от исполнения обязательств по сделке лишь в случае возобновления действия договора на неопределенный срок (пункт 4.1.4 договора); задержка внесения арендной платы отнесена контрагентами к основаниям для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя (пункт 6.2 договора), которое может быть осуществлено Департаментом иным способом, указанным в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Более того, в качестве оснований для досрочного прекращения договора арендодатель в уведомлении от 16.10.2010 N 14280 указал пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а расторжение договора по такому основанию в отсутствие согласованного сторонами права арендодателя на отказ от договора было возможно только в судебном порядке.

Таким образом, в рассмотренном случае наличие у Общества долга в арендном обязательстве не могло явиться основанием для реализации Департаментом права на односторонний отказ от договора. Данный судебный вывод не противоречит пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Приняв во внимание изложенные обстоятельства и установленные законодателем особенности прекращения договора аренды земельного участка, переданного для строительства, окружной суд поддержал позицию судов двух инстанций, правомерно не нашедших законных оснований для прекращения Департаментом договорных отношений внесудебным способом и погашения записи о регистрации договора аренды.

Неисполнение арендатором условий договора от 20.12.2013 N Да.3425.3 никоим образом не лишает арендодателя права на обращение в арбитражный суд с иском о расторжении этой сделки.

Аргументы заявителя признаются судом округа несостоятельными и отклоняются, поскольку они основаны на неверном толковании норм действующего законодательства.

Причин для отмены обжалованных судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, не имелось.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе Департамента не рассматривался, так как на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Костромской области от 30.03.2016 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15.08.2016 по делу N А31-45/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

С.В. Бабаев В.Ю. Павлов