Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 февраля 2017 г. N Ф01-6537/16 по делу N А82-3076/2016

г. Нижний Новгород

28 февраля 2017 г.

Дело N А82-3076/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 17.02.2017.

Полный текст постановления изготовлен 28.02.2017.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Голубевой О.Н., Кислицына Е.Г.,

при участии представителей

от истца: Смирнова А.А. (доверенность от 15.05.2016),

Кулаевой С.В. (доверенность от 04.10.2016),

от ответчика: Москаленко Т.Г. (доверенность от 19.04.2016),

Бердичевской В.А. (доверенность от 09.02.2016)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Волга" на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.10.2016, принятое судьями Барьяхтар И.Ю., Барминым Д.Ю., Чернигиной Т.В., по делу N А82-3076/2016 Арбитражного суда Ярославской области

по иску общества с ограниченной ответственностью "Волга" (ИНН: 7604158748, ОГРН: 1097604009744)

к некоммерческому партнерству "Русское творческое объединение" (ИНН: 7604093787, ОГРН: 1067600023424)

о расторжении договора аренды и о взыскании задолженности и пеней

и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Волга" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к некоммерческому партнерству "Русское творческое объединение" (далее - Партнерство) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.08.2006 N 01/08 и о взыскании 179 665 рублей 47 копеек задолженности по арендной плате и 5509 рублей 73 копеек пеней за нарушение срока внесения арендной платы

Арбитражный суд Ярославской области решением от 04.07.2016 частично удовлетворил исковые требования, взыскав с Партнерства в пользу Общества 119 776 рублей 98 копеек задолженности и 5330 рублей 07 копеек пеней; отказал в остальной части иска; требование о расторжении договора аренды оставил без рассмотрения.

Повторно рассмотрев дело, Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 17.10.2016 отменил решение суда первой инстанции в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора и взыскании 45 432 рублей 65 копеек задолженности и 2246 рублей 85 копеек пеней и принял в указанной части новый судебный акт, в соответствии с которым частично удовлетворил заявленные требования, взыскав с Партнерства в пользу Общества 74 344 рубля 33 копейки задолженности и 3083 рубля 22 копейки пеней; отказал в остальной части иска.

Не согласившись с вынесенным постановлением в части отказа в удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате за февраль 2016 года, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросило отменить обжалованный судебный акт ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального права.

Оспаривая законность принятого судебного акта, податель жалобы указывает на осуществление ответчиком уставной деятельности и пользование арендованным помещением до 28.02.2016, что подтверждается представленными в материалы дела документами; доказательств невозможного использования помещений не имеется; возвращение арендованного имущества по акту приема-передачи не осуществлялось.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобу проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Вологодской области.

Представители истца в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, и попросили изменить постановление апелляционной инстанции в части взыскания арендной платы за февраль 2016 года.

В отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании представители ответчика сослались на законность и обоснованность состоявшегося судебного акта и попросили отказать в удовлетворении жалобы.

Законность постановления Второго арбитражного апелляционного суда в обжалуемой части проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела и установили суды, муниципальное унитарное предприятие "Старый город" (арендодатель) и Партнерство заключили договор аренды недвижимого имущества от 01.08.2006 N 01/08, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передал арендатору во временное пользование недвижимое имущество (нежилые помещения первого этажа N 1-4 и 7-12; второго этажа N 1-14) общей площадью 318,3 квадратного метра, расположенное по адресу: город Ярославль, Кировский район, Южный переулок, дом 3, для использования под студию звукозаписи и склад.

Согласно пункту 2.2.2 договора с согласия арендодателя арендатор имеет право сдачи до 50 процентов площадей помещений в субаренду (поднаем), а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал других организаций (юридических лиц). В случаях сдачи помещений в субаренду или внесения права аренды в уставной капитал ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В силу пункта 2.2.7 договора арендатор обязан своевременно, без получения счета и в соответствии с условиями договора производить оплату за пользование недвижимым имуществом по договору.

В пункте 2.2.10 договора на арендатора возложена обязанность производить своевременно и за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого недвижимого имущества по договору, устранять все выявленные дефекты на закрепленных инженерных сетях и коммуникациях, находящихся внутри арендуемого помещения.

Арендатор обязан за свой счет обеспечивать пожарную и электрическую безопасность по отношению к арендуемому имуществу, не совершать действий, способных вызвать его повреждение или разрушение, нести ответственность за несоблюдение условий данного пункта договора аренды с возмещением ущерба (вреда, убытков), причиненного арендодателю и (или) третьим лицам, если ущерб (вред, убытки) причинены по вине арендатора (пункт 2.2.12 договора).

В пункте 3.1 договора установлено, что за аренду помещения, указанного в пункте 1.1 договора, арендатор перечисляет арендодателю на расчетный счет арендную плату в размере 1 026 708 рублей 48 копеек плюс НДС, предусмотренном законодательством Российской Федерации в год или 85 559 рублей 04 копейки плюс НДС, предусмотренном законодательством Российской Федерации в месяц, произведенного в соответствии с постановлениями мэра города Ярославля.

Арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с постановлениями мэра города Ярославля, а налоги пересматриваются в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 3.2 договора).

В пункте 3.3 договора установлено, что арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы и налогов. Направляемое арендодателем уведомление об изменении арендной платы является неотъемлемой частью договора.

В соответствии с пунктом 3.4 договора оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по девятое число текущего месяца включительно.

В пункте 7.1 договора установлен срок аренды - с 01.09.2006 по 30.08.2007.

Согласно пункту 7.4 договора аренды договор вступает в силу с момента его подписания.

В приложении N 1 к договору приведен расчет размера годовой и ежемесячной арендной платы.

Нежилые помещения переданы Партнерству по акту приема-передачи от 01.09.2006.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 15.12.2006 N 1 стороны изменили срок действия договора аренды - с 01.09.2006 по 30.08.2021.

Заключенным сторонами дополнительным соглашением к договору аренды от 29.01.2007 N 2, вступившим в силу с 01.02.2007, в пункте 1.1 договора фраза "для использования под студию звукозаписи и склад" заменена фразой "для размещения некоммерческой организации".

Сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 02.04.2008 N 3, которым пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (нежилые помещения первого этажа N 1-17; второго этажа N 1-22) общей площадью 358,1 квадратного метра, расположенное по адресу: город Ярославль, Кировский район, Южный переулок, дом 3, для использования под размещение некоммерческой организации".

Пунктом 2 дополнительного соглашения к договору аренды от 21.03.2011 N 3 изменен размер арендной платы по договору; пунктом 3 дополнительного соглашения изменена редакция приложения N 1 к договору аренды.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 21.03.2011 стороны изменили срок действия договора аренды - с 01.09.2006 по 30.08.2031 включительно, а также изложили первое предложение пункта 2.2.2 договора в следующей редакции: "С согласия арендодателя и в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации арендатор имеет право сдачи до 50 процентов площадей помещений в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал других организаций (юридических лиц)".

Также указанным дополнительным соглашением пункт 7.6 договора аренды изложен в следующей редакции: "Переход права собственности (хозяйственного ведения) на сданное в аренду имущество по договору к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора".

Заключенным сторонами 01.08.2011 дополнительным соглашением к договору аренды в договор аренды включены пункты 6.4, 6.5, 6.6 и 6.7 договора аренды, и исключены подписанным сторонами дополнительным соглашением к договору аренды также от 11.08.2011.

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля и Партнерство заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 19.05.2014, которым пункт 1.1 договора аренды изложен в следующей редакции: "Арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество (здание, назначение: нежилое, двухэтажное, общая площадь 358,1 квадратного метра, инвентарный N 187, литера АА1), адрес объекта: Ярославская область, г. Ярославль, пер. Южный, д. 3, под размещение некоммерческой организации. Основание возникновения права муниципальной собственности: выписка из реестра объектов муниципальной собственности (Южный пер., д. 3) от 03.09.2008 N 4826, выдан Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля. Право муниципальной собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17 сентября 2008 года, о чем сделана запись регистрации N 76-76-01/193/2008-478. Свидетельство о государственной регистрации права выдано Управлением Федеральной регистрационной службы по Ярославской области 17.09.2008 серия 76АА N 777526. Кадастровый (или условный) номер: 76-76-01/193/2008-478".

Пункт 2.2.2 договора аренды изложен в следующей редакции: "Арендатор не имеет права передавать арендуемое имущество в субаренду, а равно в пользование третьим лицам".

Также указанным дополнительным соглашением изменена редакция пункта 3.1 договора аренды, в соответствии с которым с 01.05.2014 годовой размер арендной платы без НДС составляет 718 661 рубль 95 копеек или 59 888 рублей 49 копеек в месяц, на арендатора возложена обязанность исчислить и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.11.2015 N 60/П, согласно пункту 1.1 которого продавец передает, а покупатель принимает и уплачивает на условиях, изложенных в договоре, в порядке приватизации недвижимое имущество, расположенное по адресу: город Ярославль, переулок Южный, дом 3 - здание нежилого назначения, двухэтажное, общей площадью 358,1 квадратного метра, инвентарный N 187, литера АА1, существующие ограничения (обременения права): аренда.

Вышеуказанное здание передано Обществу 01.12.2015, что подтверждается передаточным актом от 01.12.2015.

Право собственности на здание и земельный участок, на котором оно расположено, зарегистрированы за Обществом 31.12.2015, что подтверждается свидетельствами о праве собственности от 31.12.2015 N 76-76/023-76/001/2015-4240/2 и N 76-76/023-76/001/006/2015-4241/2.

Общество направило Партнерству уведомление от 20.01.2016 N 5 с приложением - проектом дополнительного соглашения к договору аренды от 20.01.2016, в котором сообщило ответчику о повышении арендной платы до 550 рублей за квадратный метр в месяц, известило о необходимости передачи дубликата ключей от арендуемых помещений, а также о необходимости устранения следующих нарушений договора аренды: наличие субарендаторов, неосуществление текущего и капитального ремонта здания, перепланировка помещений, отсутствие автоматической системы пожарной сигнализации, оповещения о пожаре и управления эвакуацией, отсутствие технического паспорта на объект, неудовлетворительное состояния электрооборудования и сетей отопления.

Также ответчиком в материалы дела представлен запрос от 20.01.2016 N 8, согласно которому истец просит ответчика передать копии документов, подтверждающих исполнение договора аренды до смены собственника здания, и ключи от арендуемых помещений. Общество, установив в данном уведомлении срок для устранения нарушений в три рабочих дня с даты его получения, указало, что при неисполнении требований собственника в добровольном порядке им будет поставлен вопрос о расторжении договора аренды.

В ответе на письмо истца от 20.01.2015 N 19 Партнерство указало, что дополнительное соглашение к договору аренды им не рассматривается, так как полномочия подписавшего его со стороны арендодателя лица не подтверждены.

В письме от 01.02.2016 N 13 истец указал на невыполнение ответчиком действий по урегулированию договорных отношений (неподписание ответчиком дополнительного соглашения к договору аренды от 20.01.2016) и неисполнение договорных обязательств, в том числе по внесению арендной платы.

В письме от 02.02.2016 N 572 Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля уведомил ответчика о смене собственника арендуемых Партнерством помещений и имеющейся переплате по договору аренды в сумме 61 820 рублей 32 копейки.

В уведомлении от 04.02.2016 N 16 Общество в связи с начало реконструкции здания попросило Партнерство освободить помещения и расторгнуть договор аренды.

В уведомлении от 08.02.2016 N 17 истец повторно уведомил о начале реконструкции здания и необходимости освободить помещения, указав, что на период проведения работ ответчику могут быть предложены другие помещения по адресу: г. Ярославль, ул. Салтыкова-Щедрина, д. 36/48.

Общество 15.02.2016 направило Партнерству уведомление о том, что если в срок до 03.03.2016 последним не будет погашена задолженность по арендной плате за январь и февраль 2016 года, договор аренды подлежит расторжению с 04.03.2016, а помещение - возврату по акту приема-передачи.

Данное уведомление было направлено истцом заказным письмом по юридическому адресу ответчика, что подтверждается представленным в материалы дела конвертом, и было возвращено истцу за истечением срока хранения.

Ответчик 04.03.2016 направил истцу комплект ключей и письмо от 03.03.2016 N 22, в котором уведомил истца об освобождении арендуемых помещений по причине невозможности использования их по целевому назначению со ссылкой на уведомления Общества от 04.02.2016 и 08.02.2016, а также на уведомление истца об отключении электроэнергии. В письме ответчик отметил, что договор аренды не расторгнут; указал, что в ходе телефонного разговора представитель Общества отказался от подписания акта приема-передачи арендуемого имущества со ссылкой на необходимость расторжения договора аренды.

В письме от 03.03.2016 N 21, направленном ответчику заказным письмом, истец сообщил, что в связи с невнесением арендных платежей за январь-март 2016 года и непредставлением своего варианта дополнительного соглашения к договору аренды договор аренды считается расторгнутым с 04.03.2016. Указанное письмо было возвращено истцу за истечением срока хранения.

Посчитав, что за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за январь-март 2016 года, а также, что данное обстоятельство является основанием для расторжения договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, а также заслушав представителей сторон, явившихся в судебное заседание, окружной суд не нашел оснований для отмены принятого судебного акта в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражными судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Предметом кассационного обжалования явилось несогласие Общества в части отказа во взыскании задолженности по арендной плате за февраль 2016 года. В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта проверяется судом округа лишь в указанной части.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате, исходил из того, что арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора. В отсутствие доказательств внесения арендных платежей за январь и февраль 2016 года в сумме 119 776 рублей 98 копеек, принимая во внимание доказанность просрочки внесения ответчиком арендных платежей по договору аренды, суд первой инстанции признал требования истца в данной части законными и обоснованными.

Апелляционная инстанция, отменяя решение в данной части, пришла к выводу, что исковые требования в части взыскания задолженности по арендным платежам с 08.02.2016 не подлежат удовлетворению, поскольку у Партнерства отсутствовала возможность для использования спорного имущества в силу действий Общества, выразившихся в проведении ремонтных работ в арендованном здании, обусловивших возможность использования имуществом в соответствии с его назначением.

Окружной суд счел выводы суда апелляционной инстанции в обжалуемой части отвечающими установленным по делу фактическим обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендные отношения подчиняются правилам встречного исполнения обязательства. К встречным обязательствам арендатора законом в числе прочих отнесена обязанность своевременно вносить арендную плату (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что нарушение предусмотренной в пункте 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, является основанием для отказа во взыскании арендной платы.

Аналогичная правовая позиция была сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12.

Системное толкование статей 328, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 N 302-ЭС-14-735, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

В данном случае необходимо учитывать, что основной обязанностью арендодателя является обеспечение арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Исследовав представленную в материалы дела доказательственную базу (уведомление от 04.02.2016 о начале реконструкции здания, письма Общества от 08.02.2016 и от 12.02.2016 N 20, заявление Партнерства в УМВД России по городу Ярославлю от 08.02.2016 и фотографии спорного здания), суд второй инстанции установил, что с 08.02.2016 Партнерство не могло пользоваться арендованным имуществом в соответствии с его назначением ввиду создания ему препятствий в таком пользовании проведением ремонтных работ.

С учетом указанных норм права и позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015 год), определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735, апелляционная инстанция пришла к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части взыскания задолженности по арендным платежам с 08.02.2016, поскольку истец не исполнил встречных обязательств по предоставлению арендованного имущества, пригодного для реализации прав ответчика по договору аренды, а значит, утратил право на получение арендной платы.

При таких обстоятельствах у апелляционного суда отсутствовали правовые основания для удовлетворения требования о взыскании долга по арендной плате за период с 08.02.2016.

Несогласие заявителя с выводами суда апелляционной инстанции, основанными на оценке доказательств и нормах права, не свидетельствует о наличии в состоявшимся судебном акте нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или на принятие незаконного судебного решения.

В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по пересмотру фактических обстоятельств дела, установленных судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не установлены в решении или постановлении либо отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом второй инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.10.2016 по делу N А82-3076/2016 Арбитражного суда Ярославской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Волга" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.В. Бабаев

Судьи

О.Н. Голубева Е.Г. Кислицын