Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16 марта 2017 г. N Ф01-6509/16 по делу N А39-929/2016

г. Нижний Новгород

16 марта 2017 г.

Дело N А39-929/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 09.03.2017.

Полный текст постановления изготовлен 16.03.2017.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Голубевой О.Н., Павлова В.Ю.,

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - индивидуального предпринимателя Бакаева Валерия Вячеславовича на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2016, принятое судьями Мальковой Д.Г., Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н., по делу N А39-929/2016 Арбитражного суда Республики Мордовия

по иску администрации городского поселения Рузаевка Рузаевского муниципального района Республики Мордовия (ИНН: 1324132908, ОГРН: 1061324000231)

к индивидуальному предпринимателю Бакаеву Валерию Вячеславовичу (ИНН: 132400002537, ОГРНИП: 305132401400821)

о расторжении договора купли-продажи и об обязании возвратить нежилое помещение

и установил:

администрация городского поселения Рузаевка Рузаевского муниципального района Республики Мордовия (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском к индивидуальному предпринимателю Бакаеву Валерию Вячеславовичу (далее - Предприниматель) о расторжении договора от 12.01.2015 N 1/15 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого помещения и об обязании возвратить Администрации нежилое помещение площадью 64,8 квадратного метра, расположенное по адресу: Республика Мордовия, г. Рузаевка, ул. Ленина, д. 58.

Исковые требования основаны на статьях 309, 450, 452 и 489 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по оплате в рассрочку стоимости переданного имущества.

Руководствуясь статьями 486, 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Мордовия решением от 29.06.2016 отказал в удовлетворении заявленных требований, сославшись на отсутствие у продавца, получившего часть платы за переданное имущество, права требования возврата этого имущества в случае расторжения договора.

Повторно рассмотрев дело, Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 24.10.2016 отменил решение первой инстанции и принял по делу новый судебный акт, в соответствии с которым удовлетворил иск Администрации в полном объеме. Суд апелляционной инстанции исходил из согласования сторонами условия расторжения спорного договора в судебном порядке при невыполнении или ненадлежащем выполнении покупателем обязательств, предусмотренных разделом 2 договора купли-продажи, в том числе обязанности по внесению платы за приобретенное имущество.

Не согласившись с вынесенным постановлением, Предприниматель обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросил отменить обжалованный судебный акт ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального права.

Оспаривая законность принятого постановления, податель жалобы указывает на применение судом апелляционной инстанции не подлежащих применению положений статей 450 и 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку порядок оплаты приватизируемого имущества определен специальными нормами Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), по смыслу которых надлежащими способами защиты в случае нарушения покупателем сроков и порядка оплаты приобретенного имущества являются обращение взыскания на заложенное имущество, взыскание задолженности, неустойки или убытков; данные требования Администрация не заявляла.

В отзыве на кассационную жалобу представитель Администрации сослался на законность и обоснованность состоявшегося судебного акта и попросил отказать в удовлетворении жалобы.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечили явку представителей в суд округа, поэтому в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда в обжалуемой части проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, окружной суд не нашел оснований для отмены принятого судебного акта в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела и установили суды, Администрация (продавец) и Предприниматель (покупатель) в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, заключили договор купли-продажи от 12.01.2015 N 1/15, в соответствии с пунктом 1.1 которого продавец продает покупателю нежилое помещение общей площадью 64,8 квадратного метра, расположенное по адресу: Республика Мордовия, г. Рузаевка, ул. Ленина, д. 58.

Согласно пункту 2.1 договора выкупная цена помещения установлена в размере 2 220 000 рублей, куда включен НДС (18%) в размере 338 644 рублей.

В пункте 2.2 договора определено, что покупателю предоставлена рассрочка платежа на три года с момента подписания договора с внесением первого платежа в сумме 56 228 рублей 89 копеек.

Сроки внесения последующих платежей и их размер стороны согласовали в Приложении N 1 к договору - графике внесения платежей, в силу которого платежи вносятся покупателем ежемесячно до 25-го числа с февраля 2015 года по январь 2018 года.

В пункте 2.2.4 договора установлено, что за предоставленную рассрочку покупатель обязан уплачивать проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже имущества (8,25 процента годовых).

В пункте 2.5 договора предусмотрена ответственность покупателя за нарушение сроков внесения платежей в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка России, действующей на дату просроченного платежа, за каждый день просрочки. При просрочке внесения выкупного платежа и уплаты процентов установлена очередность зачисления поступивших платежей: в первую очередь проценты, затем долг по оплате имущества.

За неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут имущественную ответственность в соответствии с российским законодательством и договором (пункт 4.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.2 договора невыполнение или ненадлежащее выполнение покупателем обязательств, предусмотренных разделом 2 договора, является основанием для обращения продавца в суд с иском о расторжении договора и взыскания с покупателя убытков.

Помещение передано покупателю по передаточному акту от 26.02.2015.

Переход права собственности от продавца к покупателю зарегистрирован в установленном законом порядке 08.05.2015.

Из сводного расчета истца следует, что за февраль - сентябрь 2015 года покупатель был обязан вносить в погашение основного долга ежемесячно 52 260 рублей, всего подлежало выплатить 418 080 рублей. За этот же период подлежали уплате проценты в общей сумме 30 936 рублей 07 копеек.

Во исполнение договора Предприниматель внес 112 760 рублей 96 копеек. Доказательств внесения денежных средств в большем объеме ответчик не представил.

В письмах от 23.07.2015, 29.09.2015 и 09.11.2015 Администрация извещала Предпринимателя о наличии долга по договору, просила образовавшуюся задолженность погасить и указывала, что в случае бездействия покупателя продавец обратится в суд с иском о расторжении договора купли-продажи.

Ненадлежащее исполнение Предпринимателем обязанности по оплате приобретенного по договору купли-продажи объекта недвижимости послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Законом 178-ФЗ, согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны (пункт 5 статьи 5 Закона N 159-ФЗ).

Суды установили, что договором купли-продажи предусмотрена рассрочка оплаты стоимости нежилого помещения, а в приложении N 1 к договору сторонами в соответствии с требованиями Закона N 159-ФЗ согласован график (даты и суммы) оплаты покупателем цены объекта и процентов, предусмотренных частью 3 статьи 5 названного Закона.

Предприниматель по договору купли-продажи помещения на момент рассмотрения настоящего спора (октябрь 2016 года) должен был осуществить платежи по погашению основного долга на общую сумму 1 045 200 рублей, тогда как фактически ответчиком перечислено 112 760 рублей 96 копеек.

Ссылаясь на данное обстоятельство, Администрация заявила в суд требование к Предпринимателю о расторжении спорного договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Каких-либо изъятий из приведенного правила в отношении сделок купли-продажи государственного или муниципального недвижимого имущества, совершаемых в рамках реализации Закона N 159-ФЗ, действующим законодательством не предусмотрено.

В силу пункта 3 части 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с момента расторжения договора купли-продажи этого же имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Из буквального толкования названной нормы следует, что преимущественное право на выкуп арендуемого субъектом малого либо среднего предпринимательства недвижимого имущества может быть утрачено соответствующим лицом при наступлении конкретных обстоятельств, а именно: при расторжении договора купли-продажи по инициативе продавца по причине существенного нарушения покупателем условий данной сделки. Императивного указания на запрет прекращения такого рода сделок по инициативе продавца в одностороннем порядке, не имеется. Запрета на реализацию продавцом государственного или муниципального имущества права, закрепленного в части 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, не содержится.

Соответственно, обязательственные правоотношения между истцом и ответчиком могут быть прекращены по причине ненадлежащего исполнения покупателем своих обязательств, на основании реализации продавцом права, предусмотренного пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции установил, что в пункте 4.2 договора стороны согласовали, что невыполнение или ненадлежащее выполнение покупателем обязательств, предусмотренных разделом 2 договора, является основанием для обращения продавца в суд с иском о расторжении договора.

Данное условие не противоречит законодательству и принципу свободы договора, закрепленному в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, стороны в договоре предусмотрели возможность расторжения настоящего договора в судебном порядке в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения покупателем обязательств, предусмотренных разделом 2 договора купли-продажи, в том числе обязанности по внесению платы за приобретенное имущество.

Из материалов дела усматривается, что внесенная покупателем денежная сумма значительно меньше половины цены договора купли-продажи и, следовательно, является существенным нарушением договора, то есть основанием для его расторжения и возврата имущества.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции обоснованно указал на наличие оснований для удовлетворения заявленных требований о расторжении договора купли-продажи и возврате истцу объекта недвижимости, в связи с чем правомерно отменил решение первой инстанции и удовлетворил иск Администрации.

Приведенные в кассационной жалобе доводы не принимаются во внимание, поскольку они основаны на неверном толковании норм материального права и не опровергают выводов суда, основанных на установленных обстоятельствах и исследованных доказательствах.

В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по пересмотру фактических обстоятельств дела, установленных судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не установлены в решении или постановлении либо отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом второй инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не допущено.

В связи с рассмотрением кассационной жалобы по существу определение Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.01.2017 N 000068 о приостановлении исполнения постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2016 по настоящему делу следует считать утратившим силу.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2016 по делу N А39-929/2016 Арбитражного суда Республики Мордовия оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бакаева Валерия Вячеславовича - без удовлетворения.

Возобновить исполнение постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2016 по настоящему делу.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.В. Бабаев

Судьи

О.Н. Голубева В.Ю. Павлов