Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 1 сентября 1998 г. N КГ-А40/1712-98 (извлечение) При новом рассмотрении дела о признании недействительным договора аренды суду необходимо выяснить, какие именно площади занимает истец, имеет ли он преимущественное по сравнению с ответчиком право на заключение договора аренды нежилых помещений

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 1 сентября 1998 г. N КГ-А40/1712-98
(извлечение)

Закрытое акционерное общество (ЗАО) "Журнал "Радио" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Комитету по управлению имуществом Москвы (Москомимущество), территориальной дирекции (ТД) "Красносельская" и открытому акционерному обществу (ОАО) "За рулем" о признании недействительным договора аренды N 1-819/93 от 01.06.93 между ОАО "За рулем" и Москомимуществом в части занимаемых ЗАО "Журнал "Радио" помещений площадью 778 кв. метров.

Решением от 26.03.98 Арбитражного суда г. Москвы исковые требования удовлетворены.

Постановлением от 15.05.98 апелляционной инстанции того же суда решение оставлено без изменения.

На принятые судебные акты ОАО "За рулем" подана кассационная жалоба, в которой заявитель указывает, что решение и постановление по настоящему делу приняты с нарушением норм материального и процессуального права. Кроме того, выводы суда, по мнению заявителя, не соответствуют обстоятельствам дела. ОАО "За рулем" просит отменить обжалуемые им судебные акты и принять новое решение об отказе в иске.

В отзыве на кассационную жалобу ЗАО "Журнал "Радио" возражает против доводов заявителя.

Москомимущество и ТД "Красносельская" отзывы на кассационную жалобу не представили.

В заседании суда кассационной инстанции представители заявителя и истца дали пояснения, аналогичные изложенным в кассационной жалобе и, соответственно, отзыве на нее.

Представитель Москомимущества возражал против доводов кассационной жалобы.

Представитель ТД "Красносельская" в заседание суда кассационной инстанции не явился. О времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции находит принятые по делу судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, иск ЗАО "Журнал "Радио" заявлен о признании недействительным договора аренды N 1-819/93 от 01.06.93, заключенного между Москомимуществом и ОАО "За рулем" в части занимаемых ЗАО "Журнал "Радио" помещений площадью 778 кв. метров.

Арбитражный суд, разрешая спор, сделал вывод о том, что спорный договор, в соответствии со ст. 168 ГК РФ, в части аренды помещений общей площадью 778 кв.м, занимаемых истцом, является ничтожным, поскольку ЗАО "Журнал "Радио", согласно п. 3 ст. 86 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик имел преимущественное право на возобновление с ним договора аренды, в связи с чем собственник не вправе был заключать договор на данное нежилое помещения с другой организацией, т.е. с ЗАО "За рулем".

Суд кассационной инстанции считает, что выводы суда, положенные в основу решения, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требуют проверки.

Так, делая вывод о преимущественном праве ЗАО "Журнал "Радио" на возобновление с ним договора аренды, суд исходил из того, что права и обязанности арендатора были переданы редакции журнала "Радио" по договору N 101/2 от 01.01.90 издательством "Патриот" ЦК ДОСААФ СССР, а 16.11.95 редакция журнала "Радио" присоединена к ЗАО "Журнал "Радио" и в силу ст. 58 ГК РФ последнее приняло правопреемство по правам и обязанностям арендатора помещений площадью 778 кв.м в здании по Селиверстову пер., д. 10 стр. 1 по договору аренды N 101/2 от 01.01.90.

Однако, как следует из материалов дела на момент передачи Издательством "Патриот" ЦК ДОСААФ СССР, арендатором по договору аренды N 101/2 от 01.01.90, своих прав и обязанностей арендатора (в части занимаемых редакцией помещений 702 кв.м) по данному договору редакции журнала "Радио", последняя не являлась юридическим лицом, тогда как арендатором согласно ст. 5 Основ законодательства об аренде могли быть только юридические и физические лица.

Более того, передача прав и обязанностей арендатором по договору аренды (перенайм), на тот период времени законодательством об аренде не была предусмотрена. Норма права, регулирующая данные отношения (ст. 615 ГК РФ) начала действовать лишь с 01.03.96.

Согласно ст. 7 Основ законодательства об аренде основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды.

Такого договора между собственником помещений (Москомимуществом) и истцом не заключалось, поскольку договор аренды N 0-58/94 от 23.06.93 между редакцией журнала "Радио" и Москомимуществом признан недействительным.

Исходя из изложенного, вывод суда о преимущественном праве истца на возобновление с ним договора аренды требует тщательной проверки.

Вызывает сомнение правильность вывода суда и о ничтожности оспариваемой сделки исходя из требований ст. 168 ГК РФ, поскольку из обжалуемых судебных актов не усматривается, каким законам и иным правовым актам не соответствует договор аренды N 1-819/93 от 01.06.93 в оспариваемой части.

В этой связи подлежат проверке также доводы заявителя о необходимости применения судом п. 2 ст. 181 ГК РФ.

Не подтверждено в принятых судебные актах, какие именно площади занимает истец. В материалах дела отсутствует поэтажный план и экспликация.

При изложенных обстоятельствах принятые по делу решение и постановление не могут быть признаны достаточно обоснованными и законными, как это требует ст. 124 АПК РФ, а поэтому подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, полно, объективно и всесторонне исследовать все имеющиеся в деле доказательства, дать им надлежащую оценку с учетом доводов заявителя и в соответствии с полученными данными решить вопрос о правомерности заявленных требований с правильным применением норм материального и с соблюдением норм процессуального права.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 171, 174-178 АПК РФ, суд постановил:

решение от 26.03.98 и постановление от 15.06.98 Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-4473/98-47-72 - отменить, дело N А40-4473/98-47-72 передать на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда г. Москвы.