Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 10 сентября 1998 г. N КГ-А40/2087-98 (извлечение) При новом рассмотрении дела о расторжении договора аренды нежилого помещения суду необходимо исследовать вопросы фактического пользования арендатором переданного ему нежилого помещения, выяснить, имеется ли задолженность по арендной плате

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 10 сентября 1998 г. N КГ-А40/2087-98
(извлечение)

Индивидуальный частный предприниматель Юфик Г.Б. обратился с иском к Закрытому акционерному обществу "Медиафарм" (ЗАО "Медиафарм") о расторжении договора аренды нежилого помещения от 28.02.97, б/н.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 21.05.98, иск удовлетворен.

Постановлением апелляционной инстанции от 09.07.98 указанное решение суда оставлено без изменения.

ЗАО "Медиафарм", не согласившись с данными судебными актами, в кассационной жалобе просит отменить их, как вынесенные с нарушением норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал жалобу по изложенным в ней доводам, представитель истца возражал против ее удовлетворения. Суд кассационной инстанции обсудив доводы жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке ст. 174 АПК РФ правильность применения норм материального и процессуального права арбитражным судом, установил следующее. 28 февраля 1997 года индивидуальный частный предприниматель Юфик Г.Б. (арендодатель) заключил с ЗАО "Медиафарм" (арендатор) договор аренды нежилого помещения общей площадью 85.2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Первомайская, д. 46/50, стр. 2.

Обращаясь с иском о расторжении указанного договора на основании ст. 619 ГК РФ, истец ссылался на неисполнение арендатором обязательств, принятых по условиям договора, в частности, в нарушении п. 1.2 договора арендуемое помещение используется не по назначению, арендатором не получена лицензии на открытие аптеки; без согласия арендодателя произведена перепланировка помещения, в результате чего состояние последнего резко ухудшилось, (п. 2.2.4 договора). В нарушение п.п. 3.1 и 3.3 договора ЗАО "Медиафарм" не оплачивает арендную плату.

Арбитражный суд, рассмотрев дело в отсутствие ответчика, пришел к выводу об обоснованности заявленных требований и удовлетворил их, расторгнув договор аренды от 28.02.97.

Однако вывод суда о наличии правовых оснований для расторжения указанного договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ, нельзя признать достаточно обоснованным.

Указанная правовая норма предусматривает четыре основания, позволяющих арендодателю требовать досрочного расторжения договора, в том числе использование имущества с существенным нарушением условий договора или назначения, существенное ухудшение имущества, невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Истцом не представлено доказательств в подтверждение своих доводов о том, что ЗАО "Медиафарм" использует сданное в аренду нежилое помещение с существенным нарушением условий договора, произвело его перепланировку, в результате чего состояние помещения резко ухудшилось.

Арбитражный суд указанные обстоятельства не исследовал и не дал надлежащей оценки указанным доводам арендодателя в нарушение ст.ст. 125, 127 АПК РФ.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить аренд ную плату.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 3.1 договора аренды от 28.02.97 б/н "арендатор" обязан своевременно производить арендные платежи, согласно Приложению N 1 к настоящему договору "О согласовании величины арендной платы". Оплата производится ежеквартально путем перечисления суммы, определенной в Приложении N 1, не позднее 10 числа первого месяца каждого квартала аренды.

В обоснование заявленных требований Индивидуальный частный предприниматель Юфик Г.Б. ссылался на то, что ЗАО "Медиафарм" не вносит арендную плату, в нарушение указанных условий договора.

Между тем, в деле отсутствует расчет задолженности по арендной плате.

Вывод суда о том, что Приложение N 1 к договору аренды нежилого помещения "Цена договора" относится именно к оспариваемому договору, поскольку оно подписано сторонами 03.03.97 нельзя признать достаточно обоснованным. Дата подписания Приложения N 1 выполнена истцом на его экземпляре, в то время как на экземпляре ЗАО "Медиафарм" указанная дата отсутствует. Ответчик в свою очередь отрицал факт подписания указанного Приложения N 1 03.03.97, а также его отношение к договору аренды от 28.02.97.

При этом он ссылался на оформление сторонами договора аренды от 01.09.97 взамен ранее заключенного, а также на то, что Приложение N 1 относится именно ко второму договору аренды.

Арбитражный суд при разрешении спора не дал надлежащей оценки указанным обстоятельствам, не проверил надлежащим образом возражения ЗАО "Медиафарм".

Вопросы, связанные с фактическим пользованием арендатором переданным в аренду нежилым помещением, также не были предметом судебного исследования. Между тем, тщательная проверка и оценка указанных обстоятельств, с учетом наличия подписанного сторонами договора аренды от 01.09.97, относительно того же предмета аренды, имеет существенное значение для разрешения вопроса о наличии правовых оснований к расторжению договора аренды по п. 3 ст. 619 ГК РФ.

При изложенных обстоятельствах принятые по делу судебные акты нельзя признать законными и обоснованными, поскольку неполное исследование обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, привело к неправильному применению норм материального права.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, тщательно проверить доводы и возражения сторон, предложить истцу представить расчет задолженности по арендной плате, а также исследовать вопросы, связанные с фактическим пользованием помещением, сданным в аренду по договору от 28.02.97.

Руководствуясь ст.ст. 171, 174-178 АПК РФ, суд постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.05.98 и постановление апелляционной инстанции того же суда от 09.07.98 по делу N А40-11761/98-60-170 отменить, дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда г. Москвы.