Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 7 ноября 2017 г. N Ф01-4620/17 по делу N А38-7107/2016

г. Нижний Новгород

07 ноября 2017 г.

Дело N А38-7107/2016

Резолютивная часть постановления оглашена 01.11.2017.

Полный текст постановления изготовлен 07.11.2017.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Бабаева С.В., Голубевой О.Н.

при участии представителя

от ответчика: Секретаревой Т.А. (доверенность от 01.11.2016)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью "Телекомпания 12 регион" на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2017, принятое судьями Мальковой Д.Г., Большаковой О.А., Бухтояровой Л.В., по делу N А38-7107/2016 Арбитражного суда Республики Марий Эл

по иску общества с ограниченной ответственностью "Телекомпания 12 регион" (ИНН: 1215082975, ОГРН: 1021200759832)

к муниципальному образованию "Город Йошкар-Ола"

в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" (ИНН: 1215003356, ОГРН: 1021200761658)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка

и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Телекомпания 12 регион" (далее - ООО "Телекомпания 12 регион", Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному образованию "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" (далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 12:05:0701004:14353.

Исковое требование основано на статьях 421, 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что исчисление платы за пользование земельным участком по договору аренды должно производиться исходя из рыночной стоимости арендной платы, определенной по результатам судебной экспертизы.

Арбитражный суд Республики Марий Эл Коми решением от 14.04.2017 частично удовлетворил иск и изложил пункт 2.3 договора аренды от 10.05.2016 в следующей редакции: арендная плата определяется в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования "Город Йошкар-Ола", утвержденный решением Собрания депутатов городского округа "Город Йошкар-Ола" от 25.12.2015 N 258-VI. Оценка размера годовой арендной платы осуществлена обществом с ограниченной ответственностью "Экспертцентр12" (заключение от 18.01.2017 N 009/17) и составляет 49 132 рубля в месяц или 589 584 рубля в год. Суд исходил из возможности изменения условий ранее заключенных между сторонами договоров аренды от 20.12.2011 N 5423/2011 н, от 12.09.2014 N 6535/2014 н и от 03.04.2015 N 6741/2015 н земельных участков с кадастровыми номерами 12:05:0701004:76, 12:05:0701004:2834 и 12:05:0000000:13979, из которых образован спорный земельный участок.

Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 01.08.2017 изменил решение суда первой инстанции и определил иное содержание пункта 2.3. договора: "Арендная плата устанавливается в размере 8 053 074 рублей 27 копеек в год, сумма ежемесячной арендной платы составляет 671 089 рублей 52 копейки. Апелляционная инстанция со ссылками на статьи 11.8 (часть 4) и 39.6 (пункта 5 части 2) Земельного кодекса Российской Федерации указала на обязательность сохранения при заключении договора аренды на новый земельный участок без проведения торгов условий аренды, согласованных сторонами в ранее заключенных договорах аренды, в том числе относительно размера арендной платы.

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Телекомпания 12 регион" обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, на дату перераспределения земельных участков, размер арендной платы за которые ранее определен по результатам торгов, прошло более шести месяцев с даты аукциона, следовательно, размер рыночной стоимости права аренды земельного участка, определенный независимым оценщиком и послуживший основанием для установления цены на торгах, не имел значения для данного спора. Прежним условием, упомянутым в статье 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в данной ситуации истец считает порядок исчисления арендной платы, а не ее величину, которая также как и прежде подлежит исчислению на основании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы, но должна быть определена на дату заключения нового договора. Статья 448 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежала применению при разрешении настоящего спора.

В отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании представитель ответчика указал на несостоятельность аргументов заявителя и просил оставить оспариваемый судебный акт без изменения.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечил явку представителя в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее и заслушав полномочного представителя ответчика, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованного судебного акта в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, по результатам аукциона Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 20.12.2011 N 5423/2011/н земельного участка площадью 4361 квадратный метр, с кадастровым номером 12:05:0701004:76 для строительства многоквартирного дома.

Размер годовой арендной платы, определенный на основании отчета независимого оценщика составил 1 575 000 рублей. Ежемесячная арендная плата установлена в сумме 131 250 рублей (пункты 2.3 и 2.4 договора).

По результатам аукциона Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 12.09.2014 N 6535/2014 н земельного участка площадью 1359 квадратных метров, с кадастровым номером 12:05:0701004:2834 для строительства многоквартирного дома.

Размер годовой арендной платы, определенный на основании отчета независимого оценщика составил 6 800 000 рублей. Ежемесячная арендная плата установлена в сумме 566 666 рублей 67 копеек (пункты 2.3 и 2.4 договора).

Также по итогам торгов Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 03.04.2015 N 6741/2015н земельного участка площадью 3808 квадратных метров, с кадастровым номером 12:05:0000000:13979.

Размер годовой арендной платы, определенный на основании отчета независимого оценщика составил 7 100 000 рублей. Ежемесячная арендная плата установлена в сумме 591 666 рублей 67 копеек (пункты 2.3 и 2.4 договора).

В результате перераспределения данных земельных участков образован земельный участок с кадастровым номером 12:05:0701004:14353.

Стороны подписали соглашения о расторжении названных договоров аренды с намерением заключить новый договор аренды вновь образованного земельного участка.

Комитет направил в адрес Общества проект договора аренды от 10.05.2016 для подписания.

Истец подписал проект договора с протоколом разногласий, предложив свою редакцию пункта 2.3 договора. Возражения ООО "Телекомпания 12 регион" сводились к размеру арендной платы, которая по его мнению подлежала исчислению в соответствии с пунктом 19 главы III Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования "Город Йошкар-Ола", утвержденного решением Собрания депутатов городского округа "Город Йошкар-Ола от 25.12.2015 N 258-VI", исходя из рыночной стоимости арендной платы, уменьшенной на коэффициент 0,5.

Отказ Комитета от подписания договора в редакции, представленной истцом, послужил основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Данное законоположение направлено на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях.

Материалы дела подтверждают, что земельный участок с кадастровым номером 12:05:0701004:14353 ранее входил в состав земельных участков с кадастровыми номерами 12:05:0701004:76, 12:05:0701004:2834 и 12:05:0000000:13979, которые арендованы Обществом по результатам успешного прохождения публичной процедуры торгов, следовательно, правовые основания и режим использования арендатором земельного участка с кадастровым номером 12:05:0701004:14353 не отличаются каким-либо образом от оснований и режима использования земельных участков с кадастровыми номерами 12:05:0701004:76, 12:05:0701004:2834 и 12:05:0000000:13979; фактически арендные отношения в части использования земель, образующих земельный участок с кадастровым номером 12:05:0701004:14353, между сторонами не прекращались, не изменились субъекты арендных отношений и остались прежними основания предоставления земельного участка в аренду (аукцион). Расторжение Комитетом и Обществом ранее заключенных договоров аренды обусловлено фактом перераспределения исходных земельных участков и необходимостью оформления отдельных договоров аренды на вновь образованные участки, а не волеизъявлением сторон на прекращение арендных правоотношений.

С учетом установленных обстоятельств и поименованных норм права суд апелляционной инстанции законно и обоснованно нашел, что величина платы по новому договору от 10.05.2016 должна быть исчислена на прежних условиях с учетом окончательных размеров платы, установленных на торгах, и пропорционально площадям преобразованных земельных участков, вошедшим в границы вновь образованного земельного участка.

Основание, влекущее возможность изменения сторонами условий договора, заключенного по результатам торгов, критерий которому дан в статье 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, в рассмотренном случае не найдено.

Аргументы заявителя признаются судом округа несостоятельными и отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании норм действующего законодательства. Причин для отмены обжалованного судебного акта по доводам, приведенным в кассационной жалобе, не имеется.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2017 по делу N А38-7107/2016 Арбитражного суда Республики Марий Эл оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Телекомпания 12 регион" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

С.В. Бабаев О.Н. Голубева