Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 1 декабря 2017 г. N Ф01-5135/17 по делу N А82-17986/2016

г. Нижний Новгород

01 декабря 2017 г.

Дело N А82-17986/2016

Резолютивная часть постановления оглашена 29.11.2017.

Полный текст постановления изготовлен 01.12.2017.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Голубевой О.Н., Павлова В.Ю.

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заинтересованного лица - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области на решение Арбитражного суда Ярославской области от 25.05.2017, принятое судьей Секериной С.Е., на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18.08.2017, принятое судьями Кононовым П.И., Минаевой Е.В., Черных Л.И., по делу N А82-17986/2016

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Спектр-Авто-Н" (ИНН: 7604281702, ОГРН: 1157627010760)

о признании незаконными решений управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (ОГРН: 1047600432219, ИНН: 7604071920) и об устранении допущенных нарушений,

третьи лица - муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" и общество с ограниченной ответственностью "АйронСайд",

и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Спектр-Авто-Н" (далее - ООО "Спектр-Авто-Н") обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о следующем: признании незаконными решения управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее - Росреестр) от 23.09.2016 N 76/001/006/2016-3264 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 16.11.2015 N 1 к договору аренды земельного участка от 17.09.2012 N 24321-й, решения Росреестра от 23.09.2016 N 76/001/006/2016-3266 об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды общества с ограниченной ответственностью "АйронСайд" (далее - ООО "АйронСайд"), а также об устранении допущенных нарушений путем осуществления соответствующих действий по государственной регистрации прав.

Требования основаны на статьях 198 и 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьях 131, 164, 407, 433, 452, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что оспариваемые решения не соответствуют требованиям действующего законодательства и нарушают права заявителя как нового арендатора земельного участка с кадастровым номером 76:23:061401:659.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (далее - Агентство) и ООО "АйронСайд".

Арбитражный суд Ярославской области решением от 25.05.2017, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 18.08.2017, удовлетворил заявление. Суды обеих инстанций исходили из того, что заявитель представил все документы, необходимые для государственной регистрации; право аренды на земельный участок у ООО "АйронСайд" прекратилось вследствие заключения сторонами дополнительного соглашения от 16.11.2015 N 1 о передаче прав и обязанностей арендатора ООО "Спектр-Авто-Н"; данное соглашение, предусматривающее изменение условий зарегистрированной сделки, подлежало государственной регистрации в силу статей 164 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с данными судебными актами, Росреестр обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, государственная регистрация дополнительного соглашения от 16.11.2015 N 1 не требовалась по причине того, что возобновленный на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 17.09.2012 N 24321-й не нуждался в государственной регистрации; в регистрирующий орган не представлено документов, подтверждающих прекращение названного договора аренды в соответствии с действующим законодательством. Оспоренные решения Росреестра не нарушают прав и законных интересов заявителя, так как погасить реестровую запись о государственной регистрации договора аренды возможно на основании вступившего в законную силу судебного акта, принятого в обход норм главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и без дополнительного возложения на Росреестр обязанности по осуществлению государственной регистрации в силу обязательности решения суда.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив обоснованность кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, Агентство (арендодатель) и ООО "Спектр-Авто-Н" (ИНН: 7602067404; арендатор) заключили договор от 17.09.2012 N 24321-и земельного участка площадью 3761 квадратный метр, с кадастровым номером 76:23:061401:659, расположенного в районе дома 32 по проспекту Фрунзе города Ярославля, сроком действия с 31.08.2012 по 01.09.2013, для эксплуатации временной наземной автостоянки с инженерными коммуникациями. Объект найма передан арендатору по акту от 17.09.2012 Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 16.01.2013.

По истечении срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться земельным участком в соответствии с условиями договора в отсутствие возражений арендодателя, что свидетельствует о возобновлении договора на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В 2015 году ООО "Спектр-Авто-Н" (ИНН: 7602067404) переименовано в ООО "АйронСайд", которое с согласие арендодателя передало право и обязанности арендатора по договору от 17.09.2012 N 24321-и ООО "Спектр-Авто-Н" (ИНН: 7604281702), о чем данные лица заключили дополнительное соглашение от 16.11.2015 N 1.

ООО "Спектр-Авто-Н" (ИНН: 7604281702) обратилось в Росреестр с заявлениями о государственной регистрации данного соглашения и о государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка за ООО "АйронСайд".

Росреестр решениями от 23.09.2016 N 76/001/006/2016-3264 и 76/001/006/2016-3266 отказал в осуществлении регистрационных действий по причине того, что данное соглашение не подлежит государственной регистрации и что заявитель не представил документов-оснований, необходимых для государственной регистрации прекращения договора аренды.

Посчитав данный отказ незаконным, ООО "Спектр-Авто-Н" (ИНН: 7604281702) обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Заинтересованное лицо вправе обжаловать отказ в государственной регистрации прав посредством подачи заявления в суд (пункт 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1991 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", часть 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Бремя доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора, по делам данной категории в силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложено на орган или лицо, чей акт (действие, бездействие) обжалуется.

Согласно части 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1991 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее -Закон от 21.07.1991 N 122-ФЗ) основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, проводит правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, проверку законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

По правилам части 1 статьи 20 названного закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом; если не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

В пункте 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору земельного участка предоставлено право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Согласно пункту 2.3.6 договора аренды от 17.09.2012 N 24321-и арендатор может совершать такие правомочия только с согласия собственника земельного участка.

Арендодатель выразил свою волю на замену арендатора. Суды дали оценку дополнительному соглашению от 16.11.2015 N 1 к договору аренды и правильно сочли, что эта сделка совершена в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды. В данной ситуации переход правомочий пользователя земельного участка к новому арендатору влечет лишь замену стороны в обязательстве и никоим образом не прекращает договор аренды от 17.09.2012 N 24321-и.

В соответствии с пунктом 2 статьи 164 и пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Приняв во внимание данные нормы права и установив, что договор аренды от 17.09.2012 N 24321-и прошел государственную регистрацию, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о необходимости подобной регистрации дополнительного соглашения от 16.11.2015 N 1 к данной сделке.

Суды справедливо исходили из того, что государственная регистрация прекращения права аренды у ООО "АйронСайд" вызван необходимостью официального подтверждения факта перехода к нему права аренды земельного участка по действующему договору от 17.09.2012 N 24321-и на основании дополнительного соглашения от 16.11.2015 N 1. Заявление ООО "Спектр-Авто-Н" (ИНН: 7604281702) об осуществлении такой регистрации взаимосвязано с требованием о государственной регистрации дополнительного соглашения и вопреки позиции Росреестра никоим образом не направлено на прекращение первоначального договора аренды.

Следовательно, регистрирующий орган не имел права требовать от заявителя дополнительных документов, необходимых для государственной регистрации прекращения аренды земельного участка, и отказать во внесении изменений в запись об обременении спорного недвижимого имущества в части замены старого арендатора на нового участника обязательственного правоотношения по причине непредставления заявителем необоснованно запрошенных у него документов.

В силу изложенного окружной суд счел обоснованным удовлетворение заявленных требований судами первой и апелляционной инстанций, заключившими о незаконности обжалованных решений Росреестра, как противоречащих действующему законодательству и нарушающих права арендатора земельного участка.

Аргументы заявителя суд кассационной инстанции признал несостоятельными и отклонил, поскольку они основаны на неверном толковании норм действующего законодательства. Причин для отмены обжалованных судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, не найдено.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 25.05.2017 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18.08.2017 по делу N А82-17986/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

О.Н. Голубева В.Ю. Павлов