Арендные платежи за использование административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности (О.А. Болдова, Г.Н. Присягина, "Гражданин и право", N 3 май-июнь 2003 г.)

Арендные платежи за использование административных зданий,
сооружений и нежилых помещений,
находящихся в федеральной собственности

Средства федерального бюджета и иное федеральное имущество, не закрепленное за предприятиями и учреждениями, составляют государственную казну Российской Федерации. В соответствии со ст.114 Конституции РФ управление федеральной собственностью осуществляет Правительство РФ. Право сдачи федерального имущества в аренду Правительство РФ постановлением от 10 февраля 1994 г. N 96 делегировало Министерству имущественных отношений РФ (далее - Минимущество) и его территориальным агентствам (на территории г. Москвы полномочия Минимущества России осуществляет территориальное управление данного Министерства -"Агентство федерального имущества по г. Москве").

Заключение договора аренды является одной из распространенных форм хозяйственных отношений, широко применяемых в предпринимательской и иных сферах деятельности, по которым собственник имущества (арендодатель) передает арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование в порядке, установленном главой 34 Гражданского кодекса РФ. Определенные особенности в порядке заключения договора, уплаты арендных платежей и осуществления контроля за исполнением договорных обязательств имеет договор аренды федерального недвижимого имущества.

Одними из объектов федеральной собственности, сдаваемых Минимуществом России в аренду, являются административные здания, сооружения и нежилые помещения. Сдача в аренду этого имущества осуществляется в соответствии с Положением о порядке оформления закрепления административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, передаче их в аренду и безвозмездное пользование, утвержденным распоряжением Минимущества России от 23 марта 1998 г. N 252-р. В соответствии с данным распоряжением:

- договоры аренды недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за федеральным государственным унитарным предприятием, а также на праве оперативного управления за федеральными казенными предприятиями, заключаются этими предприятиями с согласия Минимущества России;

- договоры аренды недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными учреждениями, а также недвижимого имущества, не закрепленного за каким-либо хозяйствующим субъектом и не обремененного иными обязательствами, заключаются Минимуществом России, за исключением случаев, отдельно предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, или по отдельным поручениям - его территориальным органом (такие договоры аренды подлежат обязательному учету в Мингосимуществе России);

- фактическая передача недвижимого имущества в аренду осуществляется после заключения договора аренды и установленной законодательством государственной регистрации (при этом между сторонами оформляется акт приема-передачи или иной предусмотренный договором документ, подтверждающий передачу имущества). При этом следует иметь в виду, что долгосрочные договоры аренды (более одного года) подлежат обязательной государственной регистрации. В противном случае такой договор считается незаключенным.

За арендуемое недвижимое имущество арендатор уплачивает арендную плату в объемах, сроки и в порядке, установленном договором аренды. В договоре аренды помимо размера арендной платы указываются срок внесения арендной платы, порядок ее перечисления, обязанности и ответственность сторон, включая размер и порядок перечисления неустоек и штрафов за неисполнение сторонами обязательств по договору, пени за несвоевременное внесение арендной платы и другие условия договора. Отсутствие в договоре описания объекта аренды может повлечь за собой недействительность договора. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным.

Порядок определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями утверждается соответствующими распоряжениями Минимущества России.

Платежи в виде арендной платы за использование федеральной собственности являются одним из источников неналоговых доходов государства и перечисляются в доход федерального бюджета. Порядок перечисления в федеральный бюджет доходов от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности, устанавливается федеральными законами о федеральном бюджете на соответствующие годы и действует только в течение того финансового года, на который принят закон по бюджету.

Так, в соответствии со ст.10 Федерального закона от 31 декабря 1999 г. N 227-ФЗ "О федеральном бюджете на 2000 год", статьей 9 Федерального закона от 27 декабря 2000 г. N 150-ФЗ "О федеральном бюджете на 2001 год", статьей 8 Федерального закона от 30 декабря 2001 г. N 194-ФЗ "О федеральном бюджете на 2002 год" доходы федерального бюджета, поступающие соответственно в 2000, 2001, 2002 годах, формируются за счет доходов от сдачи в аренду федерального имущества - в размере 100% доходов.

Пунктом 4 постановления Правительства РФ от 30 июня 1998 г. N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" с 1 августа 1998 г. установлен порядок внесения арендных платежей за пользование арендуемым федеральным недвижимым имуществом, при котором арендатор в соответствии с договором аренды ежемесячно, не позднее 10 числа отчетного месяца, перечисляет арендную плату на лицевой счет соответствующего территориального органа Министерства государственного имущества РФ, открытый им в органах федерального казначейства.

В г. Москве в связи с тем, что органами федерального казначейства до настоящего времени не открыт лицевой счет Территориальному управлению Минимущества России "Агентство федерального имущества по городу Москве", в период до 15 апреля 2002 г. арендная плата перечислялась арендаторами в соответствии с заключенными договорами аренды на счета, открытые отделениями федерального казначейства на балансовом счете N 40102 "Доходы федерального бюджета", по коду подстатьи классификации доходов бюджетов Российской Федерации 2010240 "Прочие доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности". После указанной даты арендная плата подлежит направлению на счета органов федерального казначейства. открытые на балансовом счете N 40101 "Доходы, распределяемые органами федерального казначейства между уровнями бюджетной системы Российской Федерации".

Вышеназванными федеральными законами установлены особенности учета, отражения и направления доходов от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности, для отдельных учреждений и организаций.

Например, статьей 28 Федерального закона от 30 декабря 2001 г. N 194-ФЗ "О федеральном бюджете на 2002 год" установлено, что в 2002 г. доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности и переданного в оперативное управление научным, образовательным учреждениям, учреждениям здравоохранения, государственным учреждениям культуры и искусства, государственным архивным учреждениям, организациям Министерства обороны РФ, а также организациям научного обслуживания Российской академии наук и отраслевых академий наук, имеющим государственный статус и финансируемым за счет средств федерального бюджета на основании смет доходов и расходов, в полном объеме учитываются в доходах федерального бюджета и отражаются в сметах доходов и расходов указанных учреждений и организаций. Положения данной статьи Федерального закона распространяются только на организации, созданные в форме бюджетных учреждений, состоящих на федеральном бюджете.

Учет в доходах федерального бюджета арендной платы от сдачи в аренду недвижимого имущества этими организациями в целом производится в соответствии с порядком, установленным постановлением Правительства РФ от 24 июня 1999 г. N 689 "Об утверждении порядка учета в доходах федерального бюджета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом, закрепленным за научными организациями, образовательными учреждениями, учреждениями здравоохранения, государственными музеями, государственными учреждениями культуры и искусства, и ее использования", постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 516 "О реализации статьи 21 Федерального закона "О федеральном бюджете на 2001 год"" и письмом Министерства финансов РФ от 10 сентября 1999 г. N 3-12-5/69 "Об отражении в учете и отчетности об исполнении федерального бюджета арендной платы за пользованием федеральным недвижимым имуществом". При этом арендная плата зачисляется на коды подстатей классификации доходов бюджетов Российской Федерации N 2010205-2010212.

В соответствии со ст.616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. В договорах аренды федерального недвижимого имущества, как правило, предусматривается обязанность арендатора оплачивать коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги по отдельному договору, а также производить за свой счет текущий ремонт арендуемых помещений.

Той же статьей установлена обязанность арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, а также предусмотрены возможности проведения капитального ремонта арендатором при нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта и взыскания с арендодателя стоимости ремонта или зачета ее в счет арендной платы.

Формами договоров федерального недвижимого имущества, находящегося на территории г. Москвы, разработанными Минимуществом России в текущем году, установлено, что арендатор обязан принимать долевое участие в капитальном ремонте здания, проводимом арендодателем, пропорционально площади занимаемых помещений. Необходимость проведения капитального ремонта в данном случае определяется согласно техническому заключению, составляемому организацией, имеющей соответствующую лицензию. При этом не предусматривается возможность снижения арендной платы на величину расходов арендатора при долевом участии в капитальном ремонте.

Новые формы договоров аренды ужесточают требования, предъявляемые арендаторам федерального недвижимого имущества, по обеспечению полноты и своевременности уплаты в федеральный бюджет арендной платы. В частности, при возврате арендуемых помещений арендодателю до подписания акта приема-передачи арендуемых помещений арендатор по условиям договора должен произвести сверку платежей в территориальном управлении Минимущества России. Кроме того, заключенный договор аренды федерального недвижимого имущества подлежит досрочному расторжению по требованию предприятия, за которым закреплено федеральное недвижимое имущество на праве хозяйственного ведения (учреждения, за которым закреплено федеральное недвижимое имущество на праве оперативного управления) или Минимущества России в случае, когда арендатор более трех раз подряд по истечении срока внесения арендной платы не вносит арендную плату вне зависимости от последующего внесения суммы задолженности. Расторжение договора аренды по данному основанию не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и штрафных санкций.

Функции по осуществлению контроля за перечислением в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества, в том числе за поступлением в бюджет доходов от аренды федерального недвижимого имущества, и принятию необходимых мер для обеспечения этих поступлений возложены Положением о Министерстве имущественных отношений РФ, утвержденным постановлением Правительства РФ от 3 июня 2002 г. N 377, на Минимущество России.

Наряду с Минимуществом России и его территориальными органами постоянный контроль за полнотой и своевременностью поступления в бюджет арендной платы за использование имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется также налоговыми органами, которые проводят эту работу на основании ст.6 Закона РФ от 21 марта 1991 г. N 943-1 "О налоговых органах Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями), постановления Правительства РФ от 29 июня 1995 г. N 641 "О первоочередных мерах по укреплению доходной части федерального бюджета и улучшению деятельности налоговых органов" (с изменениями и дополнениями) и в рамках Соглашения о взаимодействии Министерства государственного имущества РФ с Министерством внутренних дел РФ, Государственной налоговой службой РФ и Федеральной службой налоговой полиции РФ при проведении инвентаризации объектов федерального недвижимого имущества и их использовании от 17 августа 1998 г. N 01-693.

Налоговые органы осуществляют проверки по данному вопросу в рамках выездных налоговых проверок по конкретным видам налогов. Поскольку арендная плата за использование федерального имущества относится к неналоговым доходам и порядок ее исчисления и внесения в бюджет не регулируется законодательством о налогах и сборах, налоговым органам не предоставлено право взыскивать с арендаторов не внесенную в бюджет сумму арендной платы и пени.

Однако при выявлении в ходе проведения проверок задолженности по арендной плате за использование федерального недвижимого имущества, фактов несвоевременного внесения ее в доход федерального бюджета, отсутствия согласования договоров аренды и субаренды с органами Минимущества России, а также государственной регистрации этих договоров, полного или частичного перечисления арендной платы на счет балансодержателя, открытый в банке или другой кредитной организации, и других нарушений налоговые органы в обязательном порядке направляют в Минимущество России и его территориальные органы материалы проверок для принятия необходимых мер по обеспечению взыскания такой задолженности и начисленных сумм пени.

Бухгалтерский учет арендной платы у арендатора федерального недвижимого имущества ведется на счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами". По кредиту счета 76 в корреспонденции со счетами учета затрат (20, 23, 25, 26, 44) отражается начисленная арендная плата (без учета НДС) согласно заключенному договору аренды, по дебету счета 76 в корреспонденции со счетом 51 "Расчетные счета" отражается перечисление арендной платы в федеральный бюджет.

Пример

ЗАО "К" заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, в соответствии с которым величина ежемесячной арендной платы составляет 420 у.е. (без учета НДС).

По условиям договора ежемесячные платежи за пользование арендованными помещениями производятся в рублях и определяются путем умножения суммы ежемесячной арендной платы в условных денежных единицах на курс доллара США, установленный Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу. Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца. Срок действия договора - 1 год (с декабря 2001 г. по ноябрь 2002 г.)

Арендатор должен внести в доход федерального бюджета арендную плату за ноябрь 2002 г. в сумме 13331,14 руб. (31,7408 X 420 у.е.). Курс доллара США на 31 октября 2002 г. - 31,7408.

В бухгалтерском учете арендатора должны быть отражены следующие проводки:

Дебет 26 Кредит 76 13331,14 руб. - начислена арендная плата за ноябрь 2002 г. согласно договору;

Дебет 76 Кредит 51 13331,14 руб. - перечислена арендная плата за ноябрь 2002 г. в доход федерального бюджета.

В случае аренды организацией отдельных объектов основных средств при определении объекта налогообложения по налогу на прибыль необходимо учитывать, что в соответствии с подпунктом 10 п.1 ст.264 главы 25 Налогового кодекса РФ арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и (или) реализацией.

Статьей 260 главы 25 названного Кодекса определено, что расходы на ремонт основных средств, произведенные налогоплательщиком, рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат. Положения указанной статьи применяются также в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено.

При этом необходимо учитывать, что в соответствии со ст.252 главы 25 указанного Кодекса расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные налогоплательщиком. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

О.А. Болдова,

советник налоговой службы III ранга

Г.Н. Присягина,

советник налоговой службы III ранга

"Гражданин и право", N 3 май-июнь 2003 г.