Размер имущественного налогового вычета при заключении соглашения уступки права требования по договору о долевом участии в строительстве жилья (Е. Карсетская, "Новая бухгалтерия", выпуск 1 (7), июль 2003 г.)

Размер имущественного налогового вычета при заключении
соглашения уступки права требования по договору
о долевом участии в строительстве жилья

В настоящее время одним из распространенных способов приобретения физическими лицами квартир является финансирование строительства жилого дома путем заключения договора на долевое участие в строительстве с последующим получением в собственность оговоренной в договоре квартиры.

Порядок получения имущественного налогового вычета физическим лицом, являющимся дольщиком по договору о долевом участии в строительстве, неоднократно комментировался на страницах экономико-правовых изданий.

Тем не менее у читателя нашего журнала возник вопрос о порядке и размере предоставления налогового вычета физическому лицу, которое стало дольщиком по договору на долевое участие в строительстве в результате заключения соглашения уступки требования.

* * *

Ситуация

Дольщик А заключил с предприятием договор о долевом участии в строительстве квартиры в жилом доме на сумму 300 000 руб.

До окончания строительства дольщик А уступил право требования по договору дольщику Б. Стоимость, указанная в договоре уступки, 380 000 руб.

Договор уступки подписан тремя сторонами: дольщик А, дольщик Б и предприятие.

Дольщики - физические лица.

По окончании строительства предприятие передало квартиру дольщику Б по акту передачи. Стоимость квартиры, указанная в акте, - 300 000 руб.

У дольщика Б имеются: свидетельство о регистрации права собственности, выписка из постановления администрации, договор уступки права требования, акт передачи квартиры, расписка от дольщика А о получении суммы 380 000 руб., документы БТИ.

Имеет ли право дольщик Б на имущественный налоговый вычет и в какой сумме?

* * *

Порядок предоставления имущественных налоговых вычетов регулируется ст.220 НК РФ.

В соответствии с подп.2 п.1 ст.220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры в размере фактически произведенных расходов.

Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления и документов, подтверждающих право собственности на построенный жилой дом или квартиру, а также оформленных в установленном порядке платежных документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком.

Рассмотрим, имеет ли право дольщик Б воспользоваться вышеназванным имущественным налоговым вычетом.

Отметим, что такой вид договора, как договор о долевом участии в строительстве, гражданским законодательством не предусмотрен.

Вместе с тем согласно принципу свободы договора стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (ст.421 ГК РФ). Условия такого договора, в том числе права и обязанности сторон, определяются по усмотрению сторон.

На основании общепринятой практики по договору о долевом участии в строительстве на гражданина-дольщика возлагается обязанность по оплате фактической стоимости строящегося жилого помещения, а организация принимает на себя функции юридического заказчика по строительству определенного объекта жилой недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

При заключении договора долевого участия в строительстве и исполнении своих обязательств по внесению денежных средств дольщик не приобретает права собственности на квартиру. В соответствии со сложившимися правоотношениями дольщик приобретает право требования к предприятию оговоренной в договоре квартиры по завершении строительства и вводе жилого дома в эксплуатацию.

В соответствии с главой 24 ГК РФ дольщик, исполнивший свои обязательства по внесению денежных средств, вправе передать право требования к предприятию третьему лицу на основании договора уступки права требования (договор цессии).

Таким образом, заключая соглашение об уступке права требования по договору на долевое участие в строительстве, дольщик А передает дольщику Б на возмездной основе право требования, принадлежащее дольщику А на основании договора. При этом дольщик Б возмещает дольщику А все произведенные по договору расходы.

В результате происходит замена стороны в обязательстве. То есть права и обязанности по договору полностью передаются дольщику Б. Отметим, что условия договора при этом не изменяются.

По условиям договора и в соответствии с соглашением уступки права требования предприятие после ввода жилого дома в эксплуатацию передает оговоренную в договоре квартиру дольщику Б.

Следовательно, затраты на приобретение квартиры фактически несет дольщик Б. Поэтому он имеет право на имущественный налоговый вычет, предусмотренный подп.2 п.1 ст.220 НК РФ при условии представления в налоговую инспекцию соответствующих документов, а именно документов, подтверждающих право собственности на квартиру, и платежных документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств.

В данной ситуации это договор о долевом участии в строительстве, платежные документы, подтверждающие уплату денежных средств дольщиком А, договор уступки права требования и расписка дольщика А в получении денежных средств.

Положения абз.5 подп.2 п.1 ст.220 НК РФ относительно того, что имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, когда оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома или квартиры для налогоплательщика производится за счет средств иных лиц, на рассматриваемую ситуацию не распространяется, так как дольщик Б, приобретая права требования по договору долевого участия в строительстве, полностью возмещает дольщику А произведенные им по названному договору расходы.

Теперь необходимо уточнить: каков размер имущественного налогового вычета, который налогоплательщик имеет право получить: 300 000 руб., как указано в договоре на долевое участие в строительстве, или 380 000 руб., которые налогоплательщик фактически потратил на приобретение квартиры?

Существуют две точки зрения при ответе на поставленный вопрос.

Налоговые органы придерживаются позиции, согласно которой дольщик Б имеет право на получение налогового вычета только в размере суммы, указанной в договоре на долевое участие в строительстве и в акте передачи квартиры, т. е. в данном случае в размере 300 000 руб.

Позиция налоговых органов основана на следующем.

При замене стороны в обязательстве, содержание договора долевого участия в строительстве осталось прежним: кредитор вносит средства в сумме 300 000 руб., а должник строит дом и регистрирует право собственности кредитора на квартиру (т.е. изменения цены квартиры не произошло).

Тот факт, что дольщик А уступил свое право требования к предприятию за 380 000 руб., не свидетельствует об увеличении стоимости квартиры.

Договор уступки требования может быть возмездным, и цена такого договора определяется соглашением сторон (п.3 ст.423, п.1 ст.424 ГК РФ).

В изложенной ситуации исполнение договора уступки требования было оплачено в сумме 380 000 руб.

В связи с этим имущественный вычет дольщику Б может быть предоставлен только в сумме 300 000 руб. т.е. в размере стоимости самой квартиры (в пределах 600 000 руб.) так, как она была оценена продавцом (строителем).

На наш взгляд, подобная позиция не соответствует норме налогового права, предусмотренной ст.220 НК РФ.

Налоговый кодекс РФ устанавливает, что налогоплательщик имеет право на получение налогового вычета в сумме, израсходованной на новое строительство либо приобретение квартиры, в размере фактически произведенных расходов. При этом законодатель не ограничивает фактически произведенные расходы стоимостью квартиры, определенной продавцом (строителем).

Требования, которые предъявляет законодатель для предоставления вычета, следующие:

1) вид имущества - жилой дом или квартира;

2) способ приобретения - строительство или приобретение готового жилья;

3) приобретение жилого помещения в собственность;

4) наличие затрат на строительство или приобретение жилья;

5) документальное подтверждение произведенных затрат.

В рассматриваемой ситуации все условия для предоставления имущественного вычета соблюдены. Тот факт, что налогоплательщик фактически затратил на приобретение права собственности на квартиру сумму большую, чем указана продавцом (строителем) в договоре долевого участия в строительстве, не изменяет статус произведенных затрат как расходов на новое строительство либо приобретение квартиры.

В данном случае размер фактически произведенных расходов составляет 380 000 руб., т.е. для приобретения права собственности на квартиру дольщик Б потратил именно эту сумму, что может подтвердить платежными документами.

Согласно смыслу подп.2 п.1 ст.220 НК РФ для предоставления имущественного вычета принимаются во внимание не затраты продавца (строителя) квартиры, а именно расходы приобретателя жилья.

В этой связи обратим внимание на письмо МНС России от 28.05.02 N 04-1-06/561-У452, в котором указано, что если в соответствии со свидетельством о государственной регистрации гражданин приобрел право собственности на оконченную строительством квартиру или жилой дом, то вычет предоставляется на сумму, затраченную на приобретение, в пределах 600 000 руб., без учета дополнительных затрат, произведенных после получения в собственность квартиры.

На основании формулировки письма можно сделать вывод, что все фактически произведенные расходы, направленные на приобретение квартиры, в том числе дополнительные затраты, произведенные до оформления квартиры в собственность, учитываются при предоставлении налогоплательщику налогового вычета.

Следовательно, принимается во внимание не стоимость квартиры или жилого дома, а фактическая сумма, затраченная на приобретение права собственности на жилье.

Итак, проблема, связанная с размером предоставления имущественного налогового вычета, в данной ситуации основана на различном толковании нормы налогового права.

В этой связи необходимо отметить, что в соответствии с п.7 ст.3 НК РФ все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика.

Таким образом, на наш взгляд, налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере всей суммы, израсходованной на приобретение права собственности на квартиру, т.е. в данном случае в сумме 380 000 руб.

Однако налогоплательщику необходимо быть готовым к тому, что налоговые органы не разделяют подобную точку зрения. Поэтому в том случае, если налогоплательщик решит воспользоваться имущественным налоговым вычетом в полном объеме, т.е. в размере фактически произведенных расходов на приобретение квартиры, ему необходимо будет отстаивать свою позицию в суде.

В заключение отметим, что целью установления рассматриваемого имущественного налогового вычета является создание наиболее благоприятных экономических условий для приобретателей жилья. Именно поэтому законодатель не производит дифференциацию средств, потраченных на приобретение гражданами квартир и жилых домов в собственность. То есть при приобретении жилья физические лица имеют право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных расходов, направленных на приобретение права собственности на жилое помещение.

Е. Карсетская,

АКДИ "Экономика и жизнь"

"Новая бухгалтерия", выпуск 1 (7), июль 2003 г.