Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23 апреля 2018 г. N Ф01-532/18 по делу N А82-2691/2016

Нижний Новгород

23 апреля 2018 г.

Дело N А82-2691/2016

Резолютивная часть постановления оглашена 16.04.2018.

Полный текст постановления изготовлен 23.04.2018.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.

при участии представителя

от ответчика: Ткачева К.В. (доверенность от 10.04.2017)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -

общества с ограниченной ответственностью "Лесное"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 15.04.2017,

принятое судьей Секериной С.Е., и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 30.10.2017,

принятое судьями Черных Л.И., Великоредчаниным О.Б., Хоровой Т.В.,

по делу N А82-2691/2016

по иску управления муниципальной собственности

администрации города Переславль-Залесского

(ИНН: 7608002597, ОГРН: 1027601051290)

к обществу с ограниченной ответственностью "Лесное"

(ИНН: 7608016416, ОГРН: 1097608001424)

о взыскании задолженности по арендной плате и пеней,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, -

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и

картографии по Ярославской области,

и установил:

управление муниципальной собственности администрации города Переславль-Залесского (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лесное" (далее - ООО "Лесное", Общество) о взыскании 535 170 рублей 83 копеек задолженности по арендной плате с 01.07.2014 по 26.09.2014, а также 35 283 рублей 94 копеек пеней, начисленных с 10.08.2014 по 26.09.2014.

Исковые требования основаны на статьях 309, 310 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьях 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 76:18:010901:66 по договору аренды от 12.10.2009 N 1467.

В рамках дела N А82-2690/2016 Управление муниципальной собственности администрации города Переславль-Залесского (далее - Управление) подало в Арбитражный суд Ярославской области аналогичное исковое заявление к обществу с ограниченной ответственностью "Лесное" (далее - ООО "Лесное", Общество) о взыскании 360 125 рублей задолженности по арендной плате с 01.07.2014 по 26.09.2014, а также 23 743 рублей 13 копеек пеней с 10.08.2014 по 26.09.2014 по договору аренды от 12.10.2009 N 1468, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером 76:18:010901:21.

Определением от 31.05.2016 суд объединил требования в одно производство для совместного рассмотрения в рамках дела N А17-2691/2016.

В ходе производства по делу истец утонил исковые требования и просил взыскать с ответчика в свою пользу: задолженность по арендной плате по договору от 12.10.2009 N 1467 в размере 746 750 рублей с 01.07.2014 по 31.10.2014, в размере 211 579 рублей 17 копеек с 27.09.2016 по 31.10.2016, а также пени в сумме 16 241 рубля 82 копеек и 51 525 рублей 76 копеек за период с 11.08.2014 по 10.11.2014 и задолженность по арендной плате по договору от 12.10.2009 N 1468 в размере 502 500 рублей с 01.07.2014 по 31.10.2014, в размере 142 375 рублей с 27.09.2016 по 31.10.2016, а также пени в сумме 34 625 рублей 99 копеек и 10 882 рублей 86 копеек за период с 11.08.2014 по 10.11.2014.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области.

Арбитражный суд Ярославской области решением от 15.04.2017, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 30.10.2017, частично удовлетворил иск и взыскал с ответчика в пользу истца за ненадлежащее исполнение обязательств по договору от 12.10.2009 N 1467 долг в размере 460 495 рублей 84 копеек за период с 01.07.2014 по 31.10.2014, на который начислил 32 359 рублей 65 копеек пеней с 11.08.2014 по 10.11.2014, а также долг в арендном обязательстве по договору от 12.10.2009 N 1468, составивший 75 827 рублей 74 копейки с 01.07.2014 по 31.10.2014, и 5020 рублей 23 копейки пеней, начисленных с 11.08.2014 по 10.11.2014.

Руководствуясь статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36 и 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие Жилищного кодекса) и пунктом 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов от 29.04.2010 N 10/22), суды обеих инстанций с учетом фактически используемых ответчиком площадей спорных земельных участков установили наличие у него долга в арендном обязательстве в период с 01.07.2014 по 31.10.2014 и не нашли оснований для взыскания с арендатора платы за землепользование с 27.09.2016 по 31.10.2016.

Не согласившись с данными судебными актами, ООО "Лесное" обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой и дополнениями к ней, в которых просит отменить решение и постановление в части удовлетворенных требований в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, суды не применили подлежащие применению пункт 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 33 (пункт 3), 35 (пункт 2), 38.1 (пункт 27) Земельного кодекса Российской Федерации и пункт 26 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808, неправильно применили статью 662 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзац 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"; необоснованно приняли расчет истца. Соглашения от 28.02.2012 N 10/1467 и 20/1468 о передаче прав и обязанностей по договорам аренды являются ничтожными, поскольку их заключение направлено на получение Обществом приоритетного права получения участков в обход публичной процедуры торгов. Дополнительное соглашение от 15.10.2012 о пролонгации договоров зарегистрировано в установленном законом порядке по истечении срока действия этих договоров.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Истец и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, оценив обоснованность кассационной жалобы и дополнений к ней, заслушав полномочного представителя ответчика, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, по результатам аукциона (протокол от 07.10.2009) Управление (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью ФСК "Хаки" (далее - ООО ФСК "Хаки"; арендатор) заключили договор аренды от 12.10.2009 N 1467 не разграниченного в государственной собственности земельного участка площадью 6225 квадратных метров, с кадастровым номером 76:18:010901:66, расположенного по адресу: Ярославская область, город Переславль-залесский, улица Менделеева, дом 1а, сроком до 11.10.2012, для среднеэтажной жилой застройки.

Годовая арендная плата, составившая на момент подписания договора 2 240 250 рублей, подлежала внесению равными долями ежемесячно, до 10-го числа каждого месяца, следующего за расчетным.

За нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,3 процента от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа (пункты 5.1 договоров).

Управление (арендодатель) и ООО ФСК "Хаки" (арендатор) заключили аналогичный договор аренды от 12.10.2009 N 1468 в отношении соседнего земельного участка площадью 4801 квадратный метр, с кадастровым номером 76:18:010901:21. Годовая арендная плата по договору составила 1 507 500 рублей.

На основании договоров цессии от 28.02.2012 N 20/1467 и 20/1468 ООО ФСК "Хаки" передало права и обязанности арендатора по указанным договорам аренды ООО "Лесное".

Соглашениями от 15.10.2012 Управление и Общество продлили срок действия договоров аренды от 12.10.2009 N 1467 и 1468 до 10.10.2014.

Общество возвело на земельных участках многоквартирный дом и получило разрешение на ввод в эксплуатацию первого этапа объекта - корпуса 1 жилого комплекса по улице Менделеева, участки 1а и 2а с инженерными коммуникациями.

Первая запись о государственной регистрации права на квартиру 14 в доме 21 по улице Менделеева города Переславль-Залесского осуществлена 30.12.2013.

Строительные работы на земельных участках окончены в связи с выдачей Обществу 26.09.2014 разрешений на ввод в эксплуатацию оставшихся объектов.

Управление посчитало, что Общество ненадлежащим образом исполнило обязательства по внесению арендных платежей в заявленный период, и обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Порядок возникновения прав на земельные участки под многоквартирными жилыми домами специальным образом урегулирован нормами жилищного и земельного законодательства.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего общего имущества, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с действовавшими до 01.01.2017 пунктами 1 и 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, после государственной регистрации права собственности на помещения в многоквартирном доме собственники данных помещений становятся законными владельцами общего имущества дома, в том числе и земельного участка, на котором данный дом расположен.

Суды обеих инстанций проверили расчет арендной платы, выполненный истцом на основании нормативных правовых актов, утвердивших порядок расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, и сочли обоснованным освобождение арендатора с 01.01.2014 от оплаты по договорам за 1234,48 квадратного метра площади, фактически занятой многоквартирным домом, из которых 415 квадратных метров земельного участка с кадастровым номером 76:18:010901:66 (остаток в аренде - 5810 квадратных метров) и 819,48 квадратного метра земельного участка с кадастровым номером 76:18:010901:21 (остаток в аренде - 3981,52 квадратного метра), а с момента постановки земельного участка под домом на кадастровый учет от платы по договорам за 6970 квадратных метров, из которых 2706 квадратных метров земельного участка с кадастровым номером 76:18:010901:66 (остаток в аренде 3519 квадратных метров) и 4264 квадратных метра земельного участка с кадастровым номером 76:18:010901:21 (остаток в аренде - 537 квадратных метров).

Наличие неисполненных обязательств в период с 01.07.2014 по 31.10.2014, исходя из площади земли, находящейся в фактическом владении арендатора, позволило судам обеих инстанций обоснованно взыскать с ответчика в пользу истца по договору от 12.10.2009 N 1467 долг в размере 460 495 рублей 84 копеек, по договору от 12.10.2009 N 1468 долг в размере 75 827 рублей 74 копеек.

С учетом того, что Общество не представило контррасчет арендной платы, основанный на доказательствах того, что в спорный период оно использовало земельные участки меньшей площадью, оснований для иной оценки правомерности определения размера предъявленных ко взысканию сумм у судов первой и апелляционной инстанций не имелось.

Аргумент подателя жалобы о неверном исчислении суммы долга со ссылкой на это же обстоятельство не мог быть принят окружным судом в силу законодательно ограниченных пределов рассмотрения дела, установленных в статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Наряду с этим коллегия судей кассационной инстанции пришла к выводу о том, что интересы арендатора, сославшегося на недействительность договоров цессии от 28.02.2012 N 10/1467 и 20/1468 и соглашения от 15.10.2012 о пролонгации договоров аренды, не подлежат судебной защите в силу принципа эстоппель (утрата права на возражение).

Так, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аналогичная позиция изложена в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Материалы дела подтверждают и стороны не оспорили, что с момента получения земельных участков с кадастровыми номерами 76:18:010901:66 и 76:18:010901:21 ООО "Лесное" исполняло договоры аренды в соответствии с целями предоставления участка, осуществляло строительство до 2014 года, при этом не ссылалось на нарушения порядка перехода к нему прав и обязанностей арендатора и процедуры пролонгации, то есть вело себя таким образом, что не возникало сомнений в том, что оно согласно с уступкой и арендными сделками (в редакции соглашения от 15.10.2012) и придерживается их условий. Кроме того, вступившим в законную силу судебными актами по делу N А40-202362/2015 установлен факт полной замены бывшего арендатора по договору аренды от 12.10.2009 N 1468 - ООО ФСК "Хаки" на нового арендатора - ООО "Лесное".

Заявление арендатора о нарушении процедур уступки и пролонгации договоров аренды последовало после предъявления в 2016 году Управлением требования о взыскании долга и пеней по этим договорам.

С учетом того, что гражданское законодательство направлено на защиту прав добросовестных участников гражданско-правовых отношений, а также законность, стабильность и предсказуемость развития этих отношений, заявление Общества о недействительности договоров цессий от 28.02.2012 N 10/1467 и 20/1468 и соглашений от 15.10.2012, а, следовательно, об отсутствии между сторонами арендных правоотношений является злоупотреблением ответчиком своим правом.

При таких обстоятельствах окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 15.04.2017 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 30.10.2017 по делу N А82-2691/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лесное" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

С.В. Бабаев В.Ю. Павлов