Вопрос: Как осуществляется бухгалтерский учет и налогообложение долевого участия в строительстве? ("Налоговый вестник", N 6, июнь 2003 г.)

Как осуществляется бухгалтерский учет и налогообложение долевого участия в строительстве?

Законодательство Российской Федерации не установило требования, предъявляемые к договору долевого участия в строительстве. В связи с этим четко не определены его юридическая трактовка и связанные с ней вопросы бухгалтерского учета и налогообложения.

Порядок ведения бухгалтерского учета при долевом участии в строительстве объектов установлен следующими документами:

- Положением по бухгалтерскому учету "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство" ПБУ 2/94, утвержденным приказом Минфина России от 20.12.1994 N 167;

- Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций;

- Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденным приказом Минфина России от 31.10.2001 N 94н, и др.

В соответствии с вышеуказанными документами средства, полученные (поступившие) от дольщиков, учитываются у заказчика по дебету счета 51 "Расчетные счета" и кредиту счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".

Сформированный объем средств целевого финансирования в соответствии со сметной стоимостью (средства целевого назначения, полученные от разных организаций на те или иные мероприятия) отражается по кредиту счета 86 "Целевое финансирование" в корреспонденции со счетом 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами".

Материалы, передаваемые в счет взноса на долевое строительство, отражаются для целей бухгалтерского учета по дебету счета 10 "Материалы" и кредиту счета 86 "Целевое финансирование". Аналитический учет ведется по каждому инвестору и назначению целевых средств. Выполненные строительно-монтажные работы (без учета НДС) отражаются по дебету счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" и кредиту счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками". Сумма НДС по выполненным работам отражается по дебету счета 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" и кредиту счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" (без регистрации в книге покупок). Сумма НДС, включенная в затраты заказчика по строительству объекта, отражается по дебету счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" и кредиту счета 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям".

В соответствии с п.1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций расходы по содержанию заказчика, предназначенные на финансирование капитального строительства, производятся за счет вышеуказанных средств и включаются в инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов. Вышеуказанная операция отражается по дебету счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" и кредиту счета 90 "Продажи", субсчет 1 "Выручка" (стоимость услуг заказчика, предусмотренная сметой на строительство).

В соответствии с подпунктом 1 п.1 ст.146 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) объектом обложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации. В связи с этим денежные средства дольщиков (инвесторов), поступившие на расчетный счет заказчика, не рассматриваются как средства, связанные с реализацией товаров (работ, услуг), следовательно, не являются объектом обложения НДС. Суммы НДС, уплаченные заказчиком поставщикам за приобретенные материалы, подрядным организациям за выполненные строительно-монтажные работы, к вычету не принимаются, а включаются в затраты по строительству, так как строительная организация не является балансодержателем построенного объекта. Счета-фактуры хранятся у заказчика, но без регистрации в книге покупок. При передаче, например, квартир дольщику (согласно договору) смены собственника не происходит, так как дольщик, инвестируя часть объекта, закрепил за собой право на ее приобретение; следовательно, у заказчика не возникает обязанности по исчислению и уплате НДС. Передача квартир осуществляется по фактической стоимости жилой площади с учетом НДС. Сумма превышения взноса дольщика над фактической стоимостью полученных квартир, которая осталась у заказчика, подлежит обложению НДС (если иное не предусмотрено договором).

Полученные заказчиком согласно заключенным договорам денежные средства от организаций-дольщиков в порядке долевого участия строительства, в том числе жилья, являются источником целевого финансирования и не облагаются налогом на прибыль при условии, что размер денежных средств, полученных от каждого дольщика, в момент подписания актов выполненных этапов работ либо сдачи объекта "под ключ" (в зависимости от условий договора, заключенного между заказчиком и инвесторами строительства) не превышает фактических затрат по строительству переданной части объекта организации-дольщику. Доходы в виде средств дольщиков, аккумулированных на счетах заказчиков (застройщиков), подлежат включению в состав внереализационных доходов в случае, если получатель фактически не использовал такие средства до момента завершения строительства объекта в сроки, установленные в договоре о долевом участии в строительстве.

В.Д. Глинистый,

начальник отдела Департамента методологии

бухгалтерского учета и отчетности Минфина России

1 июня 2003 г.

"Налоговый вестник", N 6, июнь 2003 г.