Вопрос: Как отражаются в бухгалтерском учете расходы по технической эксплуатации зданий? ("Налоговый вестник", N 6, июнь 2003 г.)

Как отражаются в бухгалтерском учете расходы по технической эксплуатации зданий?

Под эксплуатацией зданий (помещений) понимается совокупность затрат, связанных с поддержанием надлежащего технического состояния объекта, обеспечением его нормального использования в соответствии с целями аренды, в зависимости от условий каждого конкретного договора аренды. Расходы организации-арендодателя по оплате коммунальных платежей в части, относящейся к сданному в аренду помещению, в случае если договором аренды предусматривается покрытие всех расходов по предоставлению имущества в аренду (включая коммунальные платежи) величиной арендной платы, отражаются в бухгалтерском учете на счете 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет 91-2 "Прочие расходы".

В соответствии с п.2 ст.616 ГК РФ на арендатора (нанимателя) возлагается обязанность поддерживать в исправном состоянии имущество, так же как и оплачивать коммунальные услуги, если иное не предусмотрено законом или договором.

Расходы (затраты) на оплату коммунальных платежей, в том числе расходы по технической эксплуатации инженерных сетей здания, на электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, канализацию и содержание вспомогательных помещений, расходы на страхование зданий и иные расходы, несет в соответствии с условиями договора аренды арендодатель или арендатор. Порядок распределения обязанностей между арендатором и арендодателем определяется главой 34 ГК РФ.

Арендодатель (абонент) может передавать арендатору расходы по оплате коммунальных платежей только с разрешения снабжающей организации согласно п.2 ст.546, ст.548 ГК РФ после внесения соответствующих изменений в договор, заключенный между абонентном и снабжающей организацией. Наряду с ГК РФ вопросы электроснабжения и обеспечения теплом регулируются специальными ведомственными актами, а именно: Правилами пользования электрической энергией и Правилами пользования тепловой энергией (приложения N 1, 2 к приказу Минэнерго СССР от 06.12.1981 N 310).

Водоснабжение и канализация регулируются в соответствии с п.17 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 N 167, то есть абонент может передавать (принимать) субабоненту воду (сточные воды), принятую от организации водопроводно-канализационного хозяйства через присоединенные водопроводные и канализационные устройства и сооружения, только с согласия организаций коммунального хозяйства. Если такого разрешения в письменном виде не было получено, то к арендодателю могут быть предъявлены санкции со стороны снабжающей организации.

Арендная плата, полученная от сдачи в аренду имущества, находящегося в федеральной собственности, расположенного на территории Российской Федерации, закрепленного за унитарными предприятиями, подлежит перечислению в доход федерального бюджета в размере 100% доходов, за исключением затрат, связанных с содержанием сданных в аренду объектов недвижимости, расположенных на территории Российской Федерации (см. Федеральный закон от 30.12.2001 N 194-ФЗ "О федеральном бюджете на 2002 год").

Объектами для начисления амортизации являются объекты основных средств, находящиеся в организации на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления. Начисление амортизации по объектам основных средств, сдаваемым в аренду, производится арендодателем (за исключением амортизационных отчислений, производимых арендатором в отношении имущества по договору аренды предприятия, и в случаях, предусмотренных в договоре финансовой аренды) и отражается на отдельном субсчете счета учета амортизации в корреспонденции с дебетом счета учета расходов, связанных с получением доходов в отношении имущества по договору аренды. Начисление амортизации в отношении имущества по договору аренды предприятия осуществляется арендатором в порядке, установленном для основных средств, находящихся в организации на праве собственности. По жилищному фонду, объектам внешнего благоустройства и другим аналогичным объектам амортизация не начисляется.

Арендованные основные средства учитываются на счете 001 "Арендованные основные средства" в оценке, указанной в договорах на аренду.

Особое место в ряду расходов по технической эксплуатации зданий занимают затраты на оплату доступа к телефонной сети с использованием арендатором абонентского номера, выделенного арендодателю оператором связи при заключении договора об указании услуг связи. Право доступа к телефонной сети, которое арендатор получает при заключении договора об оказании услуг связи, не закрепляется за объектом недвижимости, в пределах которого установлено абонентское устройство.

В связи с этим можно сделать следующие выводы:

1) если арендатор использует абонентский номер арендодателя, в договоре аренды должен быть специально определен порядок перераспределения между арендатором и арендодателем расходов по абонентской плате и оплате стоимости международных и междугородных переговоров;

2) если в договоре аренды специально не предусмотрено право арендатора пользоваться доступом к телефонной сети (дополнительным отдельным соглашением к договору аренды), имеющимся у арендодателя, то арендатор не может использовать абонентский номер. Кроме того, между арендатором и арендодателем может быть заключено соглашение о переходе прав и обязанностей арендодателя по договору об оказании услуг связи к арендатору. При этом должны быть соблюдены правила главы 24 ГК РФ.

ГК РФ не определен ни минимальный, ни максимальный срок договора аренды. Стороны решают, будет аренда краткосрочной или долгосрочной. Действующими нормативными документами по бухгалтерскому учету и отчетности не предусмотрено отнесение расходов по оплате за право заключения договора аренды на затраты производства (расходы на продажу) и финансовые результаты организации.

В.Д. Глинистый,

начальник отдела Департамента методологии

бухгалтерского учета и отчетности Минфина России

1 июня 2003 г.

"Налоговый вестник", N 6, июнь 2003 г.