Вопрос: Один из наших учредителей приобрел недвижимость в нежилом фонде (часть магазина на первом этаже в многоэтажном здании). Должен ли он платить налог на землю или вносить арендную плату? Кроме того, у этого физического лица нет договоров на оказание коммунальных услуг с Мосэнерго, телефонной станцией и т.д. Можно ли заключить договор об оказании коммунальных услуг и услуг связи с прежним хозяином помещения, на которого оформлены все эти договоры, и просто возмещать ему эти затраты? ("Финансовая газета. Региональный выпуск", N 33, август 2003 г.)

Один из наших учредителей приобрел недвижимость в нежилом фонде (часть магазина на первом этаже в многоэтажном здании). Должен ли он платить налог на землю или вносить арендную плату? Кроме того, у этого физического лица нет договоров на оказание коммунальных услуг с Мосэнерго, телефонной станцией и т.д. Можно ли заключить договор об оказании коммунальных услуг и услуг связи с прежним хозяином помещения, на которого оформлены все эти договоры, и просто возмещать ему эти затраты?

В соответствии со ст.1 Закона Российской Федерации от 11.10.91 г. N 1738-1 "О плате за землю" собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Основанием для установления налога и арендной платы за землю является документ, удостоверяющий право собственности, владения или пользования (аренды) земельным участком. Таким документом, в частности, является свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 г. N 219. В случае приобретения объекта недвижимости в виде нежилого помещения и относящегося к данному помещению земельного участка указанный документ должен удостоверять также право собственности на земельный участок.

Согласно ст.15 Закона "О плате за землю" основанием для установления налога и арендной платы является документ, удостоверяющий право собственности, владения или пользования (аренды) земельным участком. В соответствии со ст.52 НК РФ налоговый орган, на который возложена обязанность по исчислению налога, направляет налогоплательщику налоговое уведомление не позднее 30 дней до наступления срока платежа. При этом постановка на учет в налоговых органах физического лица по месту нахождения принадлежащего ему недвижимого имущества, являющегося объектом налогообложения, осуществляется на основе информации, предоставляемой органами, осуществляющими учет и (или) регистрацию недвижимого имущества (ст.83 НК РФ). Суммы налога уплачиваются равными долями не позднее 15 сентября и 15 ноября.

Однако все сказанное применимо только в том случае, если физическое лицо является собственником земли, относящейся к приобретенному помещению.

Если нежилое помещение расположено, например, на первом этаже многоэтажного жилого здания, то физическое лицо не является собственником земли и соответственно не может быть признано плательщиком налога на землю.

В соответствии с Жилищным кодексом РСФСР для эксплуатации государственного и общественного жилищного фонда создаются жилищно-эксплуатационные организации (организации жилищно-коммунального хозяйства), деятельность которых осуществляется на основе хозяйственного расчета. Организации жилищно-коммунального хозяйства являются балансодержателями жилого фонда и плательщиками земельного налога за земли, находящиеся в их пользовании, включая земли, необходимые для эксплуатации жилищного фонда и нежилых строений, находящихся на их балансе.

В случае продажи отдельных помещений в зданиях (или части здания) отчуждения доли земельного участка пропорционально доле площади этих помещений в зданиях не происходит, поэтому плательщиком земельного налога продолжает оставаться юридическое лицо, которому согласно ранее выданным правоустанавливающим документам был передан весь земельный массив в собственность или пользование.

Таким образом, организации жилищно-коммунального хозяйства, являющиеся балансодержателями жилого фонда, уплачивают земельный налог за весь земельный участок под жилым домом, в том числе за собственников нежилых помещений, и перерасчет земельного налога в зависимости от этажности здания не производится. Вместе с тем организации жилищно-коммунального хозяйства как балансодержатели жилого фонда, уплачивающие налог на землю, могут заключать договоры с собственниками отдельных помещений в жилых домах или арендаторами по разделению между ними суммы уплачиваемого земельного налога.

Основанием для уплаты налога являются технические паспорта бюро технической инвентаризации, в которых, в частности, указываются площади земельных участков, занимаемые постройками, в том числе нежилыми помещениями, и площади земельных участков, обслуживающих эти постройки, а также правоустанавливающие документы на землю.

В случае установления арендных платежей за землю, относящуюся к нежилому помещению, приобретенному физическим лицом, также необходимо наличие соответствующих документов на право собственности (владения) у другого лица и заключения договора аренды с ним либо лицом, которому земля передана в управление (хозяйственное ведение).

Что касается оформления договоров на оказание коммунальных услуг и услуг связи, то здесь следует иметь в виду следующее. К отношениям, связанным с энерго-, водоснабжением, а также снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью и нефтепродуктами, применяются положения ст.539-547 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с ними по договору энергоснабжения (и иным подобным договорам) энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию. Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии.

Таким образом, договор энергоснабжения должен быть заключен непосредственно с потребителем энергии (воды, тепла и т.д.), являющимся одновременно владельцем соответствующего энергопринимающего устройства.

Статья 545 ГК РФ допускает возможность передачи энергии с согласия энергоснабжающей организации от абонента субабоненту через присоединенную сеть. Однако это не меняет смысла ст.539 ГК РФ в части обязательности наличия у абонента энергопринимающего устройства.

При приобретении физическим лицом нежилого помещения в собственность он получает одновременно на праве собственности и все неотделимые устройства и конструкции в составе данного помещения, что автоматически приводит к обязанности переоформления договоров на коммунальные услуги (услуги связи) в связи с изменением стороны в договоре - абонента.

Ю. Кольцов

ООО "ЮВК Аудит"

13 августа 2003 г.

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 33, август 2003 г.