Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17 декабря 2018 г. N Ф01-6024/18 по делу N А17-4111/2018

Нижний Новгород

17 декабря 2018 г.

Дело N А17-4111/2018

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Голубевой О.Н., Чернышова Д.В.

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -

администрации города Иванова

на решение Арбитражного суда Арбитражного суда Ивановской области от 18.07.2018,

принятое судьей Балашовой Н.С., и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 01.10.2018,

принятое судьями Немчаниновой М.В., Великоредчаниным О.Б., Черных Л.И.,

по делу N А17-4111/2018

по иску администрации города Иванова

(ИНН: 3728012487, ОГРН: 1023700543624)

к открытому акционерному обществу "Ивановская домостроительная компания"

(ИНН: 3728000058, ОГРН: 1033700050581)

о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки

и установил:

администрация города Иванова (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с иском к открытому акционерному обществу "Ивановская домостроительная компания" (далее - Компания) о взыскании 5 989 963 рублей 56 копеек задолженности по арендной плате с 01.01.2017 по 01.01.2018 и 302 493 рублей 17 копеек неустойки, начисленной с 16.09.2017 по 07.12.2017.

Исковые требования основаны на статьях 614 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьях 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению платежей за пользование земельным участком площадью 136 427 квадратных метров, с кадастровым номером 37:24:010456:128 по договору аренды от 30.08.2007 N С-3/01-1154.

Арбитражный суд Ивановской области решением от 18.07.2018, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 01.10.2018, частично удовлетворил иск и взыскал с ответчика в ползу истца 5 340 286 рублей 52 копейки и 49 100 рублей неустойки, размер которой снизил по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации; в удовлетворении остальной части иска отказал. Руководствуясь статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие Жилищного кодекса) и пунктом 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов от 29.04.2010 N 10/22), суды обеих инстанций исходили из того, что арендуемый земельный участок предоставлялся в том числе для строительства многоквартирных домов, поэтому с момента государственной регистрации права собственности на помещения в этих домах (2014 и 2015 годы), земельные участки, находящиеся непосредственно под возведенными объектами, перешли в общую долевую собственность собственников помещений, в силу чего Администрация утратила право распоряжения 14 797 квадратными метрами земли.

Не согласившись с данными судебными актами, Администрация обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным по делу доказательствам и неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, нормы действующего земельного и жилищного законодательства предусматривают, что переход права собственности на земельный участок под многоквартирным домом возможен только при условии его формирования в установленном законом порядке. Земельные участки под возведенными объектами не поставлены на кадастровый учет, поэтому право собственности на них не перешло к владельцам расположенных в домах помещений, следовательно, арендатор обязан уплачивать Администрации арендные платежи в соответствии с условиями договора аренды от 30.08.2007 N С-3/01-1154 с учетом всей площади предоставленного в аренду земельного участка с кадастровым номером 37:24:010456:128.

Окружной суд удовлетворил ходатайство Администрации о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителя в судебное заседание не обеспечил. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив обоснованность кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях для комплексного освоения в целях жилищного строительства (протокол от 23.07.2007 N 3) Администрация (арендодатель) и закрытое акционерное общество "Верхне-Волжская Инвестиционно-строительная компания" (арендатор) заключили договор от 30.08.2007 N С-3/01-1154 аренды земельного участка площадью 136 427 квадратных метров, с кадастровым номером 37:24:010456:0128, расположенного по Кохомскому шоссе города Иваново, сроком на 60 месяцев. В этот же день объект найма передан арендатору по акту приема-передачи. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Размер и условия внесения арендной платы предусмотрены в разделе 3 договора.

За нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 процента от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа (пункт 5.2 договора).

В связи с реорганизацией закрытого акционерного общества "Верхне-Волжская Инвестиционно-строительная компания" в форме присоединения стороны соглашением от 29.06.2010 к договору аренды произвели замену арендатора на Компанию.

Компания продолжила пользование имуществом после окончания предусмотренного договором срока без возражений арендодателя, что свидетельствует о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На земельном участке с кадастровым номером 37:24:010456:0128 введены в эксплуатацию многоквартирные дома с литерами 5 и 6, право собственности на жилые помещения в которых зарегистрированы в установленном законом порядке.

Администрация посчитала, что Компания ненадлежащим образом исполнила обязательства по внесению арендных платежей в заявленный период, и обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Порядок возникновения прав на земельные участки под многоквартирными жилыми домами специальным образом урегулирован нормами жилищного и земельного законодательства.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего общего имущества, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В пункте 67 постановления Пленумов от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено: если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. По смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу приведенных норм права суды обеих инстанций пришли к обоснованным выводам о том, что с момента регистрации права собственности на помещения в каждом построенном многоквартирном доме возможность распоряжения публичным собственником земельным участком под домом в той части, которая должна быть сформирована в целях передачи в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме, прекратилась, следовательно, у Компании отсутствуют обязательства по внесению арендной платы за часть земельного участка, занятую построенными жилыми домами, перед органом местного самоуправления.

Данные обстоятельства позволили судам признать, что при оплате арендных платежей за 2017 год из расчета арендной платы подлежали исключению площади земельных участков, занятых многоквартирными домами (литеры 5 и 6), первая регистрации права собственности на помещения в которых осуществлена в 2014 и 2015 годах.

Аргументы заявителя признаются судом округа несостоятельными и отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании норм действующего законодательства. Причин для отмены обжалованных судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, не найдено.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе Администрации судом не рассматривался, так как на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 18.07.2018 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 01.10.2018 по делу N А17-4111/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации города Иванова - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

О.Н. Голубева Д.В. Чернышов