Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 1 марта 2024 г. N Ф01-8940/23 по делу N А82-6287/2022

г. Нижний Новгород

01 марта 2024 г.

Дело N А82-6287/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 29 февраля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 марта 2024 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Павлова В.Ю., Чиха А.Н.,

в отсутствие представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца по первоначальному иску - индивидуального предпринимателя Карпуниной Ирины Юрьевны на решение Арбитражного суда Ярославской области от 10.06.2023, принятое судьей Секериной С.Е., и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.10.2023, принятое судьями Бычихиной С.А., Великоредчаниным О.Б., Немчаниновой М.В., по делу N А82-6287/2022

по иску индивидуального предпринимателя Карпуниной Ирины Юрьевны (ИНН: 761000743541; ОГРНИП: 317762700014577)

к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области (ИНН: 7610070227; ОГРН: 1067610046570)

о понуждении к заключению договора аренда (продлении действия договора),

и по встречному иску Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области

к индивидуальному предпринимателю Карпуниной Ирине Юрьевне

об обязании освободить земельный участок,

и установил:

индивидуальный предприниматель Карпунина Ирина Юрьевна (далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке, предусмотренном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск Ярославской области (далее - Департамент) об обязании в течение 30 дней с даты вступления в законную силу решения суда принять решение о продлении срока действия договора аренды от 28.07.2015 N 2-6563, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером 76:20:070603:35, и направить на согласование и подписание проект соответствующего соглашения.

Иск основан на статьях 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральном законе от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и мотивирован отказом ответчика в продлении договора аренды для завершения строительства многоквартирного жилого дома, приобретенного истцом в качестве объекта незавершенного строительства.

Департамент обратился в суд первой инстанции со встречным иском к Предпринимателю об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 76:20:070603:35 от объекта незавершенного строительства, иного имущества в течение 3 месяцев с момента вступления решения суда в законную силу. На случай неисполнения данного требования Департамент просил предоставить ему право освободить земельный участок от объекта незавершенного строительства и иного имущества за счет денежных средств ответчика с взысканием с него всех необходимых расходов.

Встречный иск основан на статьях 304 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован отсутствием у Предпринимателя оснований для дальнейшего использования спорного земельного участка.

Арбитражный суд Ярославской области решением от 10.06.2023, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 19.10.2023, отказал в удовлетворении первоначального иска, удовлетворив встречный иск. Суды пришли к выводу о том, что законом предусмотрено только однократное заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства; договор аренды без проведения торгов продлен быть не может. Фундамент здания находится на земельном участке с нарушением установленного законодательством порядка, занятие земельного участка квалифицировано как самовольное.

Предприниматель не согласился с принятыми судебными актами и обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просил их отменить и удовлетворить первоначальный иск, отказав в удовлетворении встречного иска.

По мнению заявителя, суды не учли положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ, и пришли к ошибочному выводу, что у Предпринимателя не имеется права на продление договора аренды. Кассатор считает, что договор аренды от 28.07.2015 N 2-6563 в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации продлен на неопределенный срок в силу отсутствия возражений Департамента; за спорный период начислена арендная плата (дело N А82-11726/2022). Податель жалобы полагает, что в силу подпункта 11 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации Предприниматель имеет право на аренду земельного участка на 49 лет в силу того, что у застройщика имелось право постоянного бессрочного пользования земельного участка; суды не установили, что данное право прекратилось. В отношении встречного иска заявитель указывает, что законом предусмотрен специальный способ прекращения права собственности на объекты незавершенного строительства после окончания права аренды (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации) путем их продажи с торгов, которым Департамент не воспользовался. Истец считает, что суды при принятии обжалованных судебных актов не учли правовые позиции Верховного Суда Российской Федерации (в том числе, пункт 14 Обзора судебной практики N 1 (2023), утвержденного его Президиумом 26.04.2023).

Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе и поддержаны представителем в судебном заседании до объявления перерыва.

Департамент в отзыве на кассационную жалобу в суд округа не согласился с доводами заявителя, просил оставить обжалованные судебные акты без изменения, кассационную жалобу Предпринимателя - без удовлетворения.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв, затем на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы отложено до 29.02.2024.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статье 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, решением исполнительного комитета Рыбинского городского совета народных депутатов Ярославской области от 26.11.1991 N 948 Конструкторскому Бюро "Луч" выдано разрешение на строительство 9-этажного жилого дома со встроенным пунктом проката по улице Приборостроителей, на земельном участке, площадью 0,6 гектара.

В соответствии с указанным разрешением на земельном участке осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома, состоящего из двух корпусов. Строительство первого корпуса многоквартирного жилого дома завершено с вводом объекта в эксплуатацию, строительство второго корпуса объекта было приостановлено. Объект незавершенного строительства 2-й корпус многоквартирного жилого дома был законсервирован и поставлен на кадастровый учет 01.07.2012 с кадастровым номером 76:20:070603:109.

В 2013 году земельный участок, предоставленный Конструкторскому Бюро "Луч" для строительства жилого дома, по инициативе органа местного самоуправления в одностороннем порядке был раздел на 2 самостоятельных земельных участка:

1) участок с кадастровым номером 76:20:070603:1166 площадью 1893 квадратных метров для многоквартирной застройки, на котором расположен 1-й корпус многоквартирного жилого дома;

2) участок с кадастровым номером 76:20:070603:35 площадью 3300 квадратных метров, для иных видов жилой застройки, на котором расположен 2-й корпус указанного многоквартирного жилого дома.

Департамент (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Перспектива-Строй" (арендатор) 08.07.2015 в порядке, установленном пунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, заключили договор N 2-6563 аренды земельного участка с кадастровым номером 76:20:070603:35. Согласно договору арендодатель предоставляет за плату, арендатор принимает в аренду и использует земельный участок с разрешенным использованием для проектирования и строительства жилого дома; участок предоставлен для завершения строительства жилого дома.

С согласия администрации городского округа город Рыбинск, в лице Департамента, права и обязанности арендатора по договору аренды N 2-6563 по соглашению от 22.09.2015 были переданы обществу "Имхотеп", а по соглашению от 25.12.2017 - Предпринимателю. Договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке. Срок действия договора - до 28.07.2018.

На земельном участке расположен свайный фундамент. Права на него как на объект недвижимости не оформлены. Как пояснил Предприниматель, фундамент дома переходил вместе с земельным участком. Договор купли-продажи незавершенного строительством объекта суду не представлен. В целях регистрации прав на объект и получения разрешительной документации на завершение строительства Предпринимателю необходим действующий договор аренды земельного участка. Спорный объект, начиная с 2012 года и по настоящее время, представляет собой незавершенный строительством объект со степенью готовности 2 процента, площадью застройки 849,9 квадратного метра.

Однако, из соглашения от 25.12.2017 следует, что стороны определили, что на земельном участке отсутствуют объекты капитального строительства (пункт 12 названного соглашения).

Предприниматель обратился в Департамент с заявлением о заключении дополнительного соглашения к спорному договору и продлении срока его действия, на которое получил отказ, изложенный в письме Департамента от 14.04.2022 N 041-04-1704, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и отзыва и заслушав представителя заявителя, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

Согласно статьям 606, 610 (пункт 1) и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу статьи 69 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае самовольного занятия земельного участка нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению.

Суды первой и апелляционной инстанций установили, что срок договора аренды спорного земельного участка от 08.07.2015 N 2-6563 истек 28.07.2018 и в силу закона на Предпринимателе лежит обязанность по его возвращению в муниципальную собственность. Предприниматель данную обязанность не исполнил и заявил о наличии права на заключение договора аренды для завершения строительства объекта на новый срок.

Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", заключили, что законодательством предусмотрено только однократное заключение подобного договора.

Действительно, суды не учли положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В частности, в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утвержденного его Президиумом 26.04.2023 отражена следующая правовая позиция. Собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

Между тем, как установили суды двух инстанций, ничьи права собственности на объект, расположенный на спорном земельном участке, не зарегистрированы. Предприниматель собственником объекта также не является, никаких правоустанавливающих документов не представлено.

Как следует из материалов дела, на арендованном земельном участке расположен свайный фундамент. Спорный объект с 2012 года и по настоящее время, как видно из сведений из ЕГРН, имеет степень готовности 2 процента. Фундамент, квалифицированный в качестве объекта недвижимости - объекта незавершенного строительства "2-й корпус многоквартирного жилого дома" законсервирован.

При этом из соглашений от 22.09.2015, 25.12.2017 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 28.07.2015 N 2-6563 (том 1, листы 9 и 11) следует, что на момент заключения указанных соглашений на участке отсутствуют какие-либо здания или сооружения. В отношении находящихся на участке строительных материалов стороны определяют порядок их использования путем заключения отдельного соглашения (пункты 3, пункт 13 соглашения от 22.09.2015 и пункт 12 соглашения от 25.12.2017).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в пункте 38 разъяснил следующее.

К недвижимым вещам относятся, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей. По общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Таким образом, по существу, спорный объект фактически представляет собой совокупность строительных материалов.

На этом основании, с учетом того, что Предприниматель не представил доказательств возникновения права собственности на объект, находящийся на спорном земельном участке, права на указанный объект не оформлял, что также подтверждает, что фактически сторонами урегулировалась лишь передача совокупности строительных материалов, расположенных на земельном участке, а не объекта незавершенного строительства, о чем Предприниматель не мог не знать; с 2012 года какие-либо работы на спорном объекте не проводились, в том числе в течение действия последнего договора аренды; названный договор аренды прекратил свое действие, поэтому основания для заключения договора аренды для завершения строительства отсутствуют.

В связи с прекращением договора аренды на Предпринимателе лежит обязанность возвратить спорный земельный участок в освобожденном от имущества состоянии.

По приведенным мотивам суды правомерно отказали в удовлетворении иска Предпринимателя и удовлетворили иск Департамента.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 10.06.2023 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.10.2023 по делу N А82-6287/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Карпуниной Ирины Юрьевны - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

В.Ю. Павлов А.Н. Чих