Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12 августа 2019 г. N Ф01-3488/19 по делу N А29-5360/2018

Нижний Новгород

12 августа 2019 г.

Дело N А29-5360/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 08.08.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 12.08.2019.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Бабаева С.В., Голубевой О.Н.

в отсутствие участвующих в деле лиц

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заявителя -

общества с ограниченной ответственностью "Городская Строительная Компания"

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 11.01.2019,

принятое судьей Галаевой Т.И., и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 04.04.2019,

принятое судьями Кононовым П.И., Ившиной Г.Г., Минаевой Е.В.,

по делу N А29-5360/2018

по заявлению общества с ограниченной ответственностью

"Городская Строительная Компания"

(ИНН: 1101044920, ОГРН: 1051100474567)

о признании недействительным отказа

администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар"

(ИНН: 1101482338, ОГРН: 1021100517140)

в заключении договора аренды земельного участка

и об обязании заключить договор аренды земельного участка,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, -

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра

и картографии по Республике Коми и

индивидуальный предприниматель Волокитин Станислав Васильевич,

и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Городская Строительная Компания" (далее -Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с заявлением о признании незаконным решения от 06.04.2018 N 01/1-161694 администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (далее - Администрация) об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 11:05:0201014:30 на новый срок без проведения торгов и об устранении допущенного нарушения путем понуждения к заключению такого договора.

Требования основаны на статье 39.6 (подпункт 2 пункта 5) и статье 3 (пункт 21) Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) и мотивированы тем, что оспоренный отказ не соответствует действующему законодательству и нарушает законодательно установленное право арендатора на однократное приобретение земельного участка для завершения строительства без проведения торгов в порядке, предусмотренном в статьях 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми и индивидуальный предприниматель Волокитин Станислав Васильевич.

Арбитражный суд Республики Коми решением от 11.01.2019, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 04.04.2019, отказал в удовлетворении заявленных требований. Суды установили, что арендные отношения сторон прекращены; Общество в заявлении о предоставлении в аренду земельного участка не указало в качестве цели использования земельного участка на "завершение строительства объекта незавершенного строительства"; объект Общества в виде ряда свай, незарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости, не является по смыслу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимым имуществом. Суды пришли к выводу о законности и обоснованности отказа Администрации ввиду отсутствия, предусмотренных подпунктом 10 пункта 2 и пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации оснований для заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Не согласившись с данными судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов судов обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права.

По мнению заявителя, суды, указав на то, что фундамент, созданный Обществом, не является объектом незавершенного строительства, вышли за пределы своих полномочий, так как Администрация, которая отказала в предоставлении земельного участка в аренду, не приводила такого основания; фундамент как объект незавершенного строительства принят на учет в кадастровой палате и на него имеется технический паспорт; отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и прекращение договора аренды от 01.03.2013 не являются основаниями для отказа в заключении договора аренды на основании статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации; суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство о фальсификации письма от 20.11.2013 N 15-02/ФЛ/022241, в котором Администрация сообщила о прекращении арендных обязательств.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание, в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалованного судебного акта в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, на основании постановления Администрации от 31.05.2012 N 5/1874 Общество (арендатор) и Администрация (арендодатель) заключили договор аренды от 31.05.2012 земельного участка площадью 1091 квадратный метр, с кадастровым номером 11:05:0201014:30, расположенного по улице Менделеева (район нежилого здания N 25) Эжвинского района города Сыктывкара Республики Коми, сроком действия с 31.05.2012 по 01.03.2013 для строительства объекта "Здание магазина из быстромонтируемых конструкций".

Администрация выдала Обществу разрешение на строительство от 20.07.2012 N RU11301000-313б сроком действия до 31.12.2012. Указанное разрешение продлялось до 31.12.2013.

На основании постановления Администрации от 13.05.2013 N 5/1368 стороны вновь заключили договор аренды от 13.05.2013 N 02/13-18 на тот же земельный участок, с прежней целью, сроком действия с 13.05.2013 по 01.02.2014.

Администрация в письме от 20.11.2013 N 15-02/ФЛ/022241 сообщила Обществу об отказе в продлении договора аренды спорного земельного участка, уведомила о прекращении договора аренды в связи с тем, что по состоянию на 20.11.2013 спорный участок не освоен, строительство объекта не начато.

Общество обратилось в Администрацию с заявлением от 30.03.2018 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 11:05:0201014:30 в аренду в целях строительства магазина из быстромонтируемых конструкций, указав, что на испрашиваемом земельном участке находится объект незавершенного строительства (фундамент).

В письме от 06.04.2018 N 01/1-161694 Администрация отказала в предоставлении Обществу названного земельного участка в аренду без проведения торгов со ссылкой на подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, указав, что в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о зарегистрированных правах Общества на объект незавершенного строительства, расположенного на испрашиваемом земельном участке. Дополнительно сообщила, что срок договора аренды от 13.05.2013 истек 01.02.2014.

Общество посчитало, что такой отказ не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и обязанности, и обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В главе 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрен порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц.

В силу статей 198 и 200 Арбитражного процессуального кодекса для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Суд осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 21 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

В пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Обществу земельный участок был предоставлен без проведения торгов, поэтому, по общему правилу, заявитель имел право на заключение нового договора при доказанности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суды обеих инстанций установили, что заявление о заключении нового договора было подано Обществом 30.03.2018, после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды 13.05.2013 N 02/13-18; данный договор не может считаться возобновленным на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку Общество надлежащим образом не исполняло свои обязанности по внесению арендной платы, а Администрация взыскивала ее в судебном порядке; Общество обратилось в Администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды для строительства объекта "Здание магазина из быстромонтируемых конструкций", сославшись на постановления Администрации от 31.05.2012 N 5/1874, однако арендодатель уже предоставлял арендатору спорный земельный участок на этом основании по договору аренды от 31.05.2012; Общество не обращалось в Администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Таким образом, в нарушение подпункта 1 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации Общество подало заявление о заключении нового договора аренды земельного участка после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

Кроме того, для заключения Обществом нового договора аренды без проведения торгов отсутствовали и условия, предусмотренные подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку на момент принятия оспариваемого отказа не имелось оснований, предусмотренных в пунктах 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судебные инстанции установили, что Общество не осуществило государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства (фундамент) степенью готовности 3 процента; в материалах дела отсутствуют достаточные и надлежащие доказательства того, что один ряд свай в центре спорного земельного участка образует непосредственно фундамент возводимого здания магазина как объекта недвижимого имущества по смыслу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В абзаце 3 пункта 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии совокупности условий, установленных в подпункте 10 пункта 2, пунктах 3 - 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для заключения с Обществом нового договора аренды без проведения торгов.

Отказ Администрации соответствует действующему законодательству, поэтому суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Довод заявителя жалобы о неуказании в постановлении Администрации причины для отказа в предоставлении в аренду спорного земельного участка связанный с тем, что объект, выстроенный Обществом, не является объектом недвижимости, не имеет правового значения, поскольку при рассмотрении данной категории дел суд не ограничен основаниями и доводами требований об оспаривании ненормативных актов. Суд проверяет соответствие обжалованный ненормативный акт на сооответствие требованиям законодательства.

Суд кассационной инстанции не принял довод Общества о том, что суд первой инстанции необоснованно отказал ему в удовлетворении ходатайства о фальсификации письма от 20.11.2013 N 15-02/ФЛ/022241. Отклоняя данное ходатайство, суд счел, что в деле имеются иные доказательства о прекращении арендных обязательств на дату обращения Общества в Администрацию с заявлением от 30.03.2018.

Аргументы подателя жалобы сводятся к несогласию заявителя с установленными судом обстоятельствами и к переоценке доказательств и сделанных на их основе выводов, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

В силу изложенного окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены постановления, не установлено.

Согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 11.01.2019 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 04.04.2019 по делу N А29-5360/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Городская Строительная Компания" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

С.В. Бабаев О.Н. Голубева