Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 9 сентября 2019 г. N Ф01-3996/19 по делу N А82-6710/2018

Нижний Новгород

09 сентября 2019 г.

Дело N А82-6710/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Камановой М.Н., Павлова В.Ю.,

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -

комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 30.04.2019,

принятое судьями Тетерваком А.В., Горевым Л.Н., Малых Е.Г.,

по делу N А82-6710/2018 Арбитражного суда Ярославской области

по иску комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля

(ИНН: 7601000992, ОГРН: 1027600684100)

к Ярославской областной общественной организации больным сахарным диабетом "Щит"

(ИНН: 7604308930, ОГРН: 1167600050628)

о взыскании задолженности и пеней по договору аренды

и о расторжении данного договора

и установил:

комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к Ярославской областной общественной организации больным сахарным диабетом "Щит" (далее - Организация) о взыскании 34 763 рублей 50 копеек задолженности и 3 894 рублей 30 копеек пеней по договору аренды от 17.05.2017 N 12028-З и о расторжении указанного договора.

Исковые требования основаны на статьях 309, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением арендатором обязанности по внесению арендой платы.

Арбитражный суд Ярославской области решением от 26.11.2018 удовлетворил исковые требования в полном объеме, поскольку пришел к выводу о том, что ответчик не доказал факт обращения к арендодателю с требованием о соразмерном уменьшении арендной платы.

Второй арбитражный апелляционный суд постановлением от 30.04.2019 принял отказ Комитета от требования о расторжении спорного договора и прекратил производство по делу в этой части; отменил решение суда первой инстанции о взыскании задолженности по арендной плате и пеней и отказал в удовлетворении иска. Суд пришел к выводу о том, что Комитет не исполнил надлежащим образом обязательство по передаче арендуемого имущества, которое является встречным по отношению к обязательству по внесению арендной платы.

Не согласившись с принятым постановлением в части отказа в удовлетворении исковых требований, Комитет обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просил отменить указанный судебный акт в данной части, оставив в силе решение суда первой инстанции. По мнению заявителя, апелляционный суд не учел, что арендатор, приняв помещение, согласился с имевшимися недостатками; в силу договора, именно на арендаторе лежит обязанность устранения данных явных недостатков и заключения договора с энергоснабжающей организацией. Подробно аргументы изложены в кассационной жалобе.

Организация в отзыве на кассационную жалобу не согласилась с доводами заявителя, просила оставить обжалованные судебные акты без изменения, а жалобу Комитета - без удовлетворения.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена без их участия.

Законность постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установили суды обеих инстанций, Комитет (арендодатель) и Организация (арендатор) 17.05.2017 заключили договор N 12028-З аренды нежилые помещения общей площадью 102,2 квадратного метра, расположенные по адресу: город Ярославль, улица Чкалова, дом 31, этаж 3, помещения 26 - 29.

В пункте 1.1 договора стороны согласовали, что арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование указанное недвижимое имущество для использования под осуществление видов деятельности в соответствии с уставом Организации. Передача имущества производится по акту приема-передачи, который подписывается сторонами не позднее 20 дней с момента подписания договора (пункт 1.2 договора).

Арендатор обязан: своевременно и без получения счета в соответствии с условиями договора производить оплату за пользование недвижимым имуществом (пункт 2.3.3 договора); устранять все выявленные дефекты на закрепленных инженерных сетях и коммуникациях, находящихся как внутри, так и снаружи арендуемого помещения (в пределах до первого колодца) (пункт 2.3.7); заключить договор на поставку электроэнергии (пункт 2.3.11).

В силу пунктов 3.1, 3.2 договора, за аренду помещения начисляется арендная плата в размере 82 080 рублей 95 копеек; оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 9-ое число текущего месяца.

Досрочное расторжение договора производится по соглашению сторон или по решению суда (пункт 4.1 договора).

При невнесении в предусмотренный договором срок арендой платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.1 договора).

Арендатор принял спорное имущество по акту приема-передачи от 15.06.2017, в котором указано, что система центрального электроснабжения находится в нерабочем состоянии, требует ремонта; электропроводка и электроприборы подлежат замене.

В претензии от 13.07.2017 арендатор потребовал от Комитета устранить выявленные недостатки в срок до 01.08.2017 и сообщил о приостановлении внесения арендных платежей. Комитет в письме от 08.08.2017 указал на необходимость заключения договора электроснабжения с ПАО "МРСК Центра" - "Ярэнерго".

Организация в повторной претензии от 29.08.2017 просила рассмотреть вопрос об устранении выявленных недостатков и не взимать с нее арендую плату до их устранения. В ответе от 06.10.2017 Комитет предложил арендатору расторгнуть договор аренды и вернуть переданное имущество.

В претензиях от 14.11.2017 и от 18.01.2018 арендодатель требовал от Организации погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и уплатить пени.

Комитет и Организация 28.03.2019 подписали соглашение о расторжении договора аренды от 17.05.2017 N 12028-З.

Поскольку претензионные требования не были удовлетворены арендатором, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции в силу следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1).

Согласно статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1). В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (пункт 2). Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3).

Обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации, эти законоположения направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора в случае непредоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 статьи 612 кодекса подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды (определение от 28.01.2016 N 167-О).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что арендодатель не исполнил надлежащим образом встречные обязательства по договору аренды.

Так, в рамках дела N А82-23352/2017 апелляционный суд установил, что невозможность восстановления электроснабжения в арендуемом помещении обусловлена тем обстоятельством, что шкаф ВРУ-0,4 кВ на 3-м этаже здания разукомплектован до заключения спорного договора, демонтирован питающий кабель от ВРУ на 1-м этаже. Указанные обстоятельства не оспариваются сторонами. Наличие электроснабжения в спорных помещениях является необходимым условием для их использования в соответствии с назначением, указанным в пункте 1.1 договора аренды - для осуществления уставных видов деятельности Организации.

Передав имущество с недостатками, препятствующими его использованию по назначению, арендодатель, по сути, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям названного договора (статья 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). Объективная полная невозможность использования помещения в согласованных сторонами целях, не образует на стороне арендатора обязательства по внесению арендной платы, а на стороне истца - сопутствующего данному обязательству права.

Ссылку заявителя на то, что недостатки должны быть устранены путем заключения арендатором договора с энергоснабжающей организацией, суд округа отклонил, поскольку исполнение этой обязанности не сможет устранить недостатки помещения, так как выявленные недостатки носят капитальный характер и при установленных фактических обстоятельствах возложение устранения таких недостатков (непросто отсутствие энергоснабжения в помещении), возникших до передачи имущества арендатору, нарушает необходимый и разумный баланс интересов арендатора и арендодателя.

В статьях 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. Если одна обязанная сторона не исполняет обязательства либо есть обстоятельства, свидетельствующие о том, что она не исполнит их в установленный срок, то другая сторона может приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от него. А если обязательство исполнено не в полном объеме, то сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от него в соответствующей части (пункт 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с изложенным кассационная инстанция отклонила довод кассатора о том, что в данном случае именно с момента заключения договора аренды у ответчика возникла обязанность по внесению арендной платы.

Утверждение заявителя о том, что арендатор имел возможность пользоваться спорными помещениями, и фактически их не использовал по обстоятельствам, зависящим только от него самого, не соответствует материалам дела.

С учетом изложенного апелляционный суд правомерно отказал в удовлетворении искового требования.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 30.04.2019 по делу Арбитражного суда Ярославской области N А82-6710/2018 оставить без изменений, кассационную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

М.Н. Каманова В.Ю. Павлов