Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22 октября 2019 г. N Ф01-5257/19 по делу N А28-5243/2018

Нижний Новгород

22 октября 2019 г.

Дело N А28-5243/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 15.10.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 22.10.2019.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Голубевой О.Н., Камановой М.Н.

при участии представителя

от истца: Кондрашиной Н.М. по доверенности от 29.04.2019

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -

общества с ограниченной ответственностью "СервисТехноКомплект"

на решение Арбитражного суда Кировской области от 21.03.2019,

принятое судьей Мочаловой Т.В., и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21.06.2019,

принятое судьями Савельевым А.Б., Малых Е.Г., Поляковой С.Г.,

по делу N А28-5243/2018

по иску индивидуального предпринимателя Булдакова Сергея Анатольевича

(ИНН: 434800699956, ОГРНИП: 314434503100101)

к обществу с ограниченной ответственностью "СервисТехноКомплект"

(ИНН: 4345438113, ОГРН: 1164350055803),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, -

Ситникова Светлана Леонидовна,

об обязании заключить договор

и установил:

индивидуальный предприниматель Булдаков Сергей Анатольевич (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Кировской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СервисТехноКомплект" (далее - Общество) об обязании заключить договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 43:40:000431:370, площадью 624 квадратных метра, расположенный по адресу: Кировская область, город Киров, улица Комсомольская, на условиях, согласованных в предварительном договоре от 12.10.2017.

Исковое требование основано на статьях 429 и 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что ответчик необоснованно отказался от заключения основного договора, обязанность по заключению которого следует из предварительного договора купли-продажи от 12.10.2017.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Ситникова Светлана Леонидовна.

Арбитражный суд Кировской области решением от 21.03.2019, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 21.06.2019, удовлетворил требование. Суды установили исполнение истцом обязанности по уведомлению сособственника о продаже доли в праве общей долевой собственности, отказ третьего лица от преимущественного права покупки такой доли и пришли к выводу об отсутствии у ответчика оснований для отказа в заключении основного договора купли-продажи.

Не согласившись с названными судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросило отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, в связи с несоответствием выводов фактическим обстоятельствам дела и нарушением норм материального права.

Оспаривая законность принятых судебных актов, податель жалобы указывает на неправильное применение судами статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, гарантирующей участнику долевой собственности преимущественное право покупки. По мнению Общества, Предприниматель предложил Ситниковой С.Л. менее выгодные условия покупки доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, чем те условия, которые он предложил Обществу. Ответчик пояснил, что согласно условиям предварительного договора купли-продажи от 12.10.2017, заключенного с Обществом, последнему установлена рассрочка оплаты приобретаемой доли на 162 дня (с даты оплаты первого платежа 15.10.2017 до окончательного расчета по основному договору - 26.03.2018), тогда как рассрочка оплаты покупки, предложенная в уведомлении от 12.01.2018 Ситниковой С.Л. составила, 73 дня (с 12.01.2018 если предположить акцепт на дату составления уведомления до окончательного расчета по основному договору - 26.03.2018). Таким образом, в нарушение статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации Предприниматель не обеспечил Ситниковой С.Л. равные условия покупки доли в праве общей долевой собственности, чем нарушил ее преимущественное право покупки, как участника долевой собственности. В связи с невыполнением истцом пункта 2.1.2 предварительного договора, в котором установлена обязанность Предпринимателя получить от Ситниковой С.Л. надлежащим образом оформленный отказ от преимущественного права приобретения доли в праве общей долевой собственности, у Общества не возникла обязанность по заключению основного договора купли-продажи.

Представленное Обществом дополнение к кассационной жалобе не принимается судом кассационной инстанции, так как в нарушение статьи 277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оно не было подано в установленном законом порядке и не направлено лицам, участвующим в деле.

В судебном заседании и в отзыве на кассационную жалобу представитель Предпринимателя сослался на законность и обоснованность состоявшихся решения и постановления и попросил отказать в удовлетворении жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, а также заслушав представителя истца, явившегося в судебное заседание, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установили суды, Предприниматель является собственником доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 43:40:000431:370, площадью 624 квадратных метра, расположенный по адресу: Кировская область, город Киров, улица Комсомольская.

Предприниматель и Общество заключили предварительный договор от 12.10.2017, по условиям которого стороны договорились в срок не позднее 20.03.2018 заключить основной договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 43:40:000431:370. Цена предмета договора составляет 3 120 000 рублей (пункт 1.1.1, подпункт "б" пункта 1.2 и пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 2.1.1 договора в целях реализации статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации Предприниматель обязался самостоятельно и за свой счет известить сособственника Ситникову С.Л. о предстоящем заключении основного договора через нотариуса в соответствии со статьей 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных Верховным Судом Российской Федерации от 11.02.1993 N 4462-1.

В силу пункта 2.1.2 договора Предприниматель обязался получить от Ситниковой С.Л. надлежащим образом оформленный отказ от преимущественного права приобретения доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 43:40:000431:370.

В соответствии с пунктом 3.1 договора в подтверждение своих намерений на заключение основного договора Общество обязалось перечислить Предпринимателю за объект 2 500 000 рублей в срок не позднее трех календарных дней с момента подписания предварительного договора, оставшуюся сумму в размере 620 000 рублей - в срок не позднее пяти рабочих дней со дня заключения основного договора, но не позднее 26.03.2018.

Сумма 2 500 000 рублей является авансовым платежом и засчитывается в счет оплаты стоимости объекта по основному договору (пункт 3.2 договора).

Предприниматель в соответствие с пунктом 2.1.1 договора сообщил
Ситниковой С.Л. в уведомлении от 12.02.2018, направленном через нотариуса, о намерении продать долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 43:40:000431:370 за 3 120 000 рублей на следующих условиях: срок заключения договора купли-продажи - не позднее 20.03.2018; в день акцепта уведомления покупатель перечисляет продавцу денежные средства в сумме 2 500 000 рублей; окончательный расчет в размере 620 000 рублей производится не позднее пяти рабочих дней со дня заключения основного договора купли-продажи, но не позднее 26.03.2018. Предприниматель просил Ситникову С.Л. не позднее одного месяца со дня вручения уведомления сообщить об отказе в приобретении доли в праве общей долевой собственности либо приобрести ее за указанную цену и на предложенных условиях, указал, что при неполучении ответа по истечении одного месяца доля в праве общей собственности на земельный участок будет продана другому лицу.

Ситникова С.Л. в письме 28.02.2018 уведомила о готовности приобрести названную долю за 250 000 рублей и указала на то, что ей известно о предварительном договоре от 12.10.2017. Третье лицо отметило, что Обществу предложено более выгодное условие оплаты предмета договора, поскольку Обществу с момента заключения предварительного договора от 12.10.2017 до дня окончательного расчета 26.03.2018 предоставлен срок для сбора второго платежа (620 000 рублей) более чем пять месяцев, а Ситниковой С.Л. с момента вручения уведомления до 26.03.2018 - два месяца.

Предприниматель направил Обществу претензию о необходимости заключения основного договора. Данная претензия была оставлена без ответа.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4). В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 5).

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств (часть 1 статьи 64 и статьи 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив представленную в материалы дела доказательственную базу по правилам, предусмотренным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и истолковав условия предварительного договора, суды установили, что Предприниматель выполнил условия предварительного договора и уведомил Ситникову С.Л. о продаже своей доли в праве общей долевой собственности; третье лицо не воспользовалось преимущественным правом приобретения доли и не совершило реальных действий для ее приобретения; истец обращался к ответчику с требованием заключения основного договора в срок, установленный в предварительном договоре для заключения основного договора.

С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии у ответчика правовых оснований для отказа в заключении основного договора купли-продажи на условиях предварительного договора.

Суд округа отклонил аргумент заявителя о неправильном применении судами нижестоящих инстанций статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как проанализировав уведомление Предпринимателя от 12.02.2018, суды не усмотрели в нем иных условий сделки. Как верно отметил суд первой инстанций действующим законодательством не предусмотрена рассрочка оплаты окончательного платежа по договору купли-продажи недвижимости. Действуя добросовестно и имея реальное намерение приобрести долю в праве на участок, сособственник мог внести авансовый платеж и требовать у Предпринимателя изменения срока внесения окончательного платежа.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отметил, что преимущественное право Ситниковой С.Л. на покупку спорной доли не нарушено, поскольку третье лицо продало долю в праве на земельный участок аффилированному лицу с ответчиком (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 24.12.2018).

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 21.03.2019 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21.06.2019 по делу N А28-5243/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СервисТехноКомплект" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

О.Н. Голубева М.Н. Каманова