Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19 ноября 2019 г. N Ф01-5134/19 по делу N А11-8298/2018

Нижний Новгород

19 ноября 2019 г.

Дело N А11-8298/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 14.11.2019.

Полный текст постановления изготовлен 19.11.2019.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.,

при участии представителей

от истца: Акинфиева И.О. (доверенность от 06.11.2019) в судебном заседании 07.11.2019, Барановой И.А. (доверенность от 07.11.2019) в судебном заседании 14.11.2019,

от ответчика: Цибина А.В. (доверенность от 29.12.2018)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -

администрации города Коврова Владимирской области

(ИНН: 3305005930, ОГРН: 1033302200381)

на решение Арбитражного суда Владимирской области от 12.03.2019 и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2019

по делу N А11-8298/2018

по иску администрации города Коврова Владимирской области

(ИНН: 3305005930, ОГРН: 1033302200381)

к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "СК Континент" (ИНН: 3305055169, ОГРН: 1063332011159)

об обязании заключить договор аренды,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Ковровская городская прокуратура,

и установил:

Администрация города Коврова (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "СК "Континент" (далее - ответчик, Общество, ООО "СК "Континент") об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 33:20:000000:2321 площадью 13 563 квадратных метров с разрешенным использованием - "общеобразовательные учреждения" для последующего строительства школы на 660 мест.

Исковые требования основаны на статьях 11, 29, 30.2, 30.3, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьях 29.3, 45, 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статье 7 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" и мотивированы недобросовестным поведением ответчика, осуществляющего комплексное освоение территории, направленным на отказ от возведения объектов социальной инфраструктуры, предусмотренных утвержденным проектом межевания и планировки территории.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечена Ковровская городская прокуратура.

Решением Арбитражного суда Владимирской области от 12.03.2019, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2019, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Администрация обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить вследствие несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права.

Кассатор полагает, что суды первой и апелляционной инстанций не учли постановление Администрации N 910 от 01.04.2016, которым утвержден проект планировки и проект межевания территории микрорайона "Славный" (территория комплексного освоения) и предусмотрено строительство общеобразовательной школы на 22 класса. Заявитель указал на несоответствие содержания пункта 5.1 договора аренды от 21.10.2013 содержанию, указанному в постановлении апелляционного суда.

Подробно позиция заявителя приведена в кассационной жалобе и поддержана его представителем в судебном заседании.

Ответчик в отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании возражал относительно доводов кассационной жалобы, указал на законность и обоснованность обжалованных судебных актов, просил оставить их без изменения, а кассационную жалобу Администрации - без удовлетворения.

Ковровская городская прокуратура, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечила явку представителя в судебное заседание, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без её участия.

Законность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам, приведенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, в соответствии с информационным сообщением о проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства Администрация сообщила о проведении аукциона, предметом которого являлись два сформированных участка с разрешенным использованием - для комплексного освоения по адресу: Владимирская область, город Ковров, примерно в 50 метрах по направлению на запад от дома 7 по улице Еловая (кадастровые номера 33:20:000000:1529 и 33:20:016404:2).

В информационном сообщении указано, что комплексное освоение включает в себя три этапа: подготовка документации по планировке территории; выполнение работ по благоустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры; осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В информационной документации указано, что инженерная инфраструктура должна быть передана в муниципальную собственность безвозмездно в течение одного месяца с момента регистрации.

Администрацией 02.10.2013 проведен аукцион по продаже права аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства следующих земельных участков: с кадастровым номером 33:20:000000:1529, по адресу: Владимирская область, город Ковров, примерно в 50 метрах по направлению на запад от дома 7 по улице Еловая;

площадь участка 466 107 квадратных метров; с кадастровым номером 33:20:016404:2, по адресу: Владимирская область, город Ковров, в районе станции скорой помощи по улице Еловой, площадь участка 15 307 квадратных метров.

На основании подпункта 1 пункта 26 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион признан несостоявшимся в связи с участием в торгах менее двух участников, в соответствии с пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации принято решение о заключении договора аренды с ООО "СК "Континент" - с единственным участником аукциона.

Администрация (арендодатель) и ООО "СК "Контитент" (арендатор) 21.10.2013 заключили договор аренды N 08-06-01/10338, по условиям которого передается земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 33:20:000000:1529, по адресу: Владимирская область, город Ковров, примерно в 50 метрах по направлению на запад от дома 7 по улице Еловая, для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, площадью 466 107 квадратных метров (пункт 1.1 договора).

Стороны в пункте 4.1 договора определили, что участок предоставляется арендатору для осуществления комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В пункте 4.3 договора установлено, что включает в себя комплексное освоение:

подготовка документации по планировке территории; выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры; осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В пункте 6.3.2 договора стороны согласовали, что арендатор имеет право приобрести земельные участки в собственность или в аренду после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в границах ранее предоставленного земельного участка.

Участок передан по акту от 21.10.2013.

Между Администрацией (арендодатель) и ООО "СК "Контитент" 21.10.2013 (арендатор) заключен договор аренды N 08-06-01/10339, по условиям которого передается земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 33:20:016404:2, находящийся по адресу: Владимирская область, город Ковров, в районе станции скорой помощи по улице Еловой, для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, площадью 15 307 квадратных метров (пункт 1.1 договора).

В пункте 2.1 стороны согласовали, что срок аренды участка с 21.10.2013 по 20.10.2018. Пункты 3.6, 4.1, 4.3, 4.4, 4.5, 4.7, 7.2, 6.4.9, 6.4.10, 6.4.11 договора аренды земельного участка N 08-06-01/10339 аналогичны содержанию данных пунктов договора от 21.10.2013 N 08-06-01/10338.

После завершения планировки территории Обществом произведено объединение участков, преданных по договорам от 21.10.2013, и их раздел в целях формирования участков под каждым объектом строительства.

В 2015 году поставлен на кадастровый учет спорный земельный участок с кадастровым номером 33:20:000000:2321, разрешенное использование: общеобразовательные учреждения.

Дополнительными соглашениями от 23.03.2015 и 21.10.2015 в связи с объединением земельных участков с кадастровыми норами 33620:016404:2 и 33620:000000:1529 договоры аренды от 21.10.2013 расторгнуты.

Постановлением Администрации от 28.04.2015 N 1041 элементу планировочной структуры микрорайона, предназначенного для комплексного освоения, присвоено наименование "Микрорайон "Славный", постановлением от 01.04.2016 N 910 (с изменениями и дополнениями) утвержден проект планировки и проект межевания территории микрорайона "Славный" (территория комплексного освоения), который разработан ответчиком, и которым предусмотрено строительство школы на 22 класса.

ООО "СК "Контитент" 25.09.2015 и 08.12.2015 обращалось с заявлениями в Администрацию о заключении договоров аренды земельных участков для строительства жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры, благоустройства территории общего пользования. В заявлении от 25.09.2017 Общество указало, что уведомляет об отказе от права приобретения в собственность или в аренду земельного участка с кадастровым номером 33:20:000000:2321, разрешенное использование: общеобразовательные учреждения.

По результатам рассмотрения заявлений между сторонами заключены 256 договоров аренды земельных участков.

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 33:20:000000:2321 для последующего строительства школы на 660 мест заключен не был в связи с отказом ответчика от заключения данного договора.

Полагая, что отказ от заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 33:20:000000:2301 не соответствует условиям аукционной документации и является проявлением недобросовестного поведения со стороны Общества, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу названного Федерального закона договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015.

Согласно пункту 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015) земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Пунктом 3 названной статьи на арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, возложена обязанность выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно соблюдать максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи, максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка предоставлено исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду. При этом на собственника или арендатора указанных земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, возлагается обязанность соблюсти максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (пункт 6 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных правовых норм у арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения документации по планировке территории и выполнения необходимых землеустроительных и кадастровых работ возникает исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельных участков, вновь образованных в соответствии с документацией по планировке территории в границах ранее предоставленного земельного участка, при условии достижения целей, для которых изначально был предоставлен исходный земельный участок - строительства объекта жилого назначения, в пределах установленных договором аренды максимальных сроков осуществления жилищного строительства.

В силу пунктов 1, 2 статьи 41 Градостроительный кодекс Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент заключения договоров аренды от 21.10.2013, подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. Подготовка документации по планировке территории, предусмотренной настоящим Кодексом, осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий.

Таким образом, действовавшее во время проведения аукциона и заключения договоров аренды от 21.10.2013 земельное и градостроительное законодательство не предусматривало обязанности арендатора земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключить договоры аренды всех земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, а также осуществить строительство всех объектов, предусмотренных документации по планировке территории.

Из разделов 4 и пунктов 7.2 договоров аренды от 21.10.2013, следует, что арендодатель обязан соблюдать требования о максимальных сроках подготовки проекта планировки и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; осуществление жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков. Условий об обязанности ответчика заключить договор аренды земельного участка, на котором проектом планировки предусмотрено размещение общеобразовательной школы, равно как и обязанности построить данный объект, аукционной документацией и договорами аренды от 21.10.2013 также не предусмотрено.

Кроме того, суд апелляционной инстанции правомерно отметил, что в соответствии с пунктом 6 части 5 статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации, вступившей в силу с 01.03.2015, обязательство сторон договора осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории, является условием договора о комплексном освоении, тогда как договоры аренды от 21.10.2013 такого условия не содержат.

Таким образом, законодательство, действовавшее как на момент проведения аукциона, и действующее на момент обращения с иском, не предусматривает обязанности лица, осуществляющего комплексное освоение территории, по строительству социальных объектов. Из материалов дела не следует, что ответчик добровольно принимал на себя данную обязанность.

Вопреки доводам кассатора, утверждение проекта планировки и проекта межевания территории микрорайона "Славный" не порождает обязанность ответчика по заключению договора аренды спорного земельного участка, так как производится в рамках исполнения органом местного самоуправления административных полномочий в сфере применения градостроительных норм и правил, и не дополняет основания и порядок предоставления земельных участков, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации.

При изложенных обстоятельствах вывод судов первой и апелляционной инстанции об отсутствии у Общества обязанности по заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 33:20:000000:2321 для последующего строительства школы на 660 мест основан на статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации и является правомерным.

Ошибочная ссылка суда апелляционной инстанции на пункт 5.1 договоров аренды от 21.10.2013, на которую указывает кассатор, является технической опечаткой, не привела к принятию неправильного судебного акта и не является основанием для его отмены либо изменения.

Материалы дела исследованы судами первой и апелляционной инстанций полно, всесторонне и объективно. Представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом приведенных в кассационной жалобе доводов не имеется.

Несогласие заявителя с выводами судов нижестоящих инстанций, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в принятом судебном акте существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущенной судебной ошибки.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не допущено.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины с кассационной жалобы не рассматривался, поскольку Администрация на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 12.03.2019 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2019 по делу N А11-8298/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации города Коврова Владимирской области (ИНН: 3305005930, ОГРН: 1033302200381) - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

Е.Г. Кислицын В.Ю. Павлов