Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 декабря 2019 г. N Ф01-7069/19 по делу N А79-3888/2019

Нижний Новгород

11 декабря 2019 г.

Дело N А79-3888/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 06.12.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 11.12.2019.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Голубевой О.Н., Павлова В.Ю.

без участия представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заявителя - администрации города Чебоксары Чувашской Республики на решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 17.06.2019 и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2019 по делу N А79-3888/2019

по заявлению администрации города Чебоксары Чувашской Республики

о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике от 04.02.2019 N КУВД-001/2018-5099062/2

и установил:

администрация города Чебоксары Чувашской Республики (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее - Управление) от 04.02.2019 N КУВД-001/2018-5099062/2 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 08.10.2018 N 178/5912-М земельного участка с кадастровым номером 21:01:010208:169. Одновременно заявитель просил суд обязать регистрирующий орган зарегистрировать договор аренды в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения в законную силу.

Заявленные требования основаны на статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы необходимостью реализации обществом права на однократное продление договора аренды земельного участка в целях завершения строительства объекта недвижимости.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ИнфоГрад" (далее - ООО "ИнфоГрад").

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии решением от 17.06.2019, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2019, отказал в удовлетворении заявленных требований. При этом суд исходил из того, что у Общества отсутствует право на получение земельного участка в аренду для завершения строительства без торгов, поскольку право на однократное продление срока аренды для завершения строительства Общество реализовало при заключении договора аренды от 23.06.2016 N 107/5375-М.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Администрация обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований Администрации в полном объеме.

По мнению заявителя, Общество не реализовало право на заключение договора аренды земельного участка с целью завершения строительства объекта в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", поскольку предыдущий договор аренды с Обществом заключался в соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Если уполномоченным органом не принято решение об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, что, по мнению Администрации, является правом, а не обязанностью уполномоченного органа, у собственника объекта незавершенного строительства возникает право на приобретение земельного участка в аренду для целей завершения строительства.

Управление в отзыве на кассационную жалобу не согласилось с доводами заявителя и просило оставить решение и постановление без изменения.

При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства лица, участвующие в деле, не обеспечили явку представителей в кассационную инстанцию.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 11 часов 30 минут 06.12.2019.

Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 17.05.2016 по делу N А79-12426/2015 Администрация и ООО "ИнфоГрад" заключили договор аренды земельного участка от 21.09.2012 N 269/5455-М, согласно которому Обществу передан земельный участок с кадастровым номером 21:01:010208:169 общей площадью 468 квадратных метров, расположенный по адресу: город Чебоксары, улица Пирогова, под размещение одноэтажного магазина товаров первой необходимости.

Земельный участок предоставлен согласно протоколу об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 20.09.2012.

Согласно пункту 1.2 договора аренды срок аренды земельного участка установлен с 20.09.2012 по 20.09.2015.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 16.12.2012.

Распоряжением главы города Чебоксары от 02.11.2009 N 4432-р утвержден градостроительный план земельного участка от 11.09.2009 N RU21304000-0000000000000310 под размещение одноэтажного магазина товаров первой необходимости с цокольным этажом.

Администрация 03.10.2014 выдала разрешение N RU 21304000-163 на строительство объекта капитального строительства: 1-этажного магазина товаров первой необходимости, срок действия разрешения - до 01.06.2015.

На земельном участке с кадастровым номером 21:01:010208:169 возведен объект незавершенного строительства готовностью 60 процентов, которому присвоен адрес: город Чебоксары, улица Пирогова, дом 18 "г", что подтверждается выпиской из единого адресного реестра и техническим планом объекта незавершенного строительства.

ООО "ИнфоГрад" 17.09.2015 обратилось в Администрацию с заявлением N 03/09 о продлении договора аренды земельного участка от 21.09.2012 N 269/5455-М на следующие три года в связи с необходимостью завершения строительства объекта недвижимости.

Администрация письмом от 24.11.2015 N 039/з 4429 уведомила Общество о том, что договор аренды земельного участка от 21.09.2012 N 269/5455-М не может быть продлен в связи с отсутствием у Общества права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: город Чебоксары, улица Пирогова, дом 18 "г".

ООО "ИнфоГрад", расценив данное письмо как отказ в продлении срока действия договора аренды земельного участка от 21.09.2012 N 269/5455-М, обратилось в арбитражный суд с требованием о признании его недействительным, об обязании Администрации принять решение о продлении срока аренды земельного участка, подготовить проект договора и направить его заявителю с предложением о заключении договора аренды.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 17.05.2016 по делу N А79-12426/2015 отказ Администрации от продления срока договора аренды земельного участка от 21.09.2012 N 269/5455-М, изложенный в письме от 24.11.2015 N 039/з 4429, признан недействительным, суд обязал Администрацию в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу принять решение о продлении ООО "ИнфоГрад" на три года до 20.09.2018 срока аренды земельного участка площадью 468 квадратного метра, кадастровый номер 21:01:010208:169, по адресу: Чувашская Республика, город Чебоксары, улица Пирогова, для завершения строительства одноэтажного магазина товаров первой необходимости.

Во исполнение указанного решения суда стороны 23.06.2016 заключили договор аренды земельного участка N 107/5375-М со сроком аренды до 20.09.2018.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 01.07.2016.

В период действия указанного договора строительство рассматриваемого объекта не завершено, по утверждению представителя Общества, степень его готовности по-прежнему составляет 60 процентов.

Разрешение на строительство от 03.10.2014 N RU21304000-163 многократно продлевалось, в последний раз продлено 05.02.2018 сроком до 30.08.2018.

За Обществом 05.07.2018 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 21:01:010208:1922.

Заявлением от 03.09.2018 Общество вновь просило Администрацию заключить договор аренды земельного участка на новый трехлетний срок для завершения строительства объекта.

Администрация и ООО "ИнфоГрад" заключили договор аренды земельного участка от 08.10.2018 N 178/5912-М со сроком аренды до 20.09.2021.

Администрация 12.10.2018 обратилась в Управление с заявлением о государственной регистрации указанного договора аренды земельного участка.

Уведомлением от 28.10.2018 регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию договора.

Уведомлением от 04.02.2019 N КУВД-001/2018-5099065/2 Управление Росреестра отказало в регистрации договора аренды.

Не согласившись с решением регистрирующего органа, считая его незаконным и нарушающим его права и интересы, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исключения, по которым земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются без проведения торгов, определены пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, подпунктом 10 которого предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При этом пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей с 01.03.2015), предусмотрено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации.

Указанные нормы призваны гарантировать большинству арендаторов возможность завершить начатое строительство и закрепляют их право на однократное продление срока аренды для завершения строительства. Из данных норм не следует, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право на два вида продления договора без торгов для целей завершения строительства по подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и по подпункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Суд установил, что первоначально Обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 21:01:010208:169 под застройку по результатам торгов на три года (до 20.09.2015) на основании договора, заключенного до 01.03.2015; для завершения строительства объекта незавершенного строительства Общество реализовало свое право на продление срока действия договора - указанный срок был увеличен до 20.09.2018 заключенным во исполнение решения от 17.05.2016 по делу N А79-12426/2015 договором от 23.06.2016.

Между тем на момент продления срока аренды в судебном порядке в 2016 году и на день вынесения решения суда по настоящему делу (11.06.2019) степень готовности объекта незавершенного строительства не изменилась и составила 60 процентов, то есть предоставленным правом на завершение строительства Общество не воспользовалось.

При этом суд учел, что общий срок аренды спорного земельного участка составил более шести лет, судебные споры по вопросу о выдаче разрешения на строительство, о его продлении отсутствуют, разрешение на строительство продлевалось вплоть до 30.08.2018; требование об освобождении участка, об изъятии объекта незавершенного строительства Администрация не заявляла.

С учетом установленных обстоятельств и приведенных норм права суды пришли к правильным выводам об отсутствии у Администрации оснований для заключения нового договора аренды от 08.10.2018 N 178/5912-М без проведения торгов и о законности оспариваемого отказа Управления в государственной регистрации данного договора аренды.

Доводы Администрации, приведенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению как основанные на неверном толковании норм материального права.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Суд округа не рассматривал вопрос о распределении судебных расходов, поскольку Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 17.06.2019 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2019 по делу N А79-3888/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации города Чебоксары Чувашской Республики - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Е.Г. Кислицын

Судьи

О.Н. Голубева В.Ю. Павлов