Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21 февраля 2020 г. N Ф01-7318/19 по делу N А11-2027/2019

Нижний Новгород

21 февраля 2020 г.

Дело N А11-2027/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 14.02.2020.

Полный текст постановления изготовлен 21.02.2020.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.,

при участии представителей

от заявителя: Денисова Д.Н. (доверенность от 04.09.2017),

от заинтересованного лица: Горбачевой М.А. (доверенность от 14.01.2020)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заинтересованного лица -

администрации Александровского района Владимирской области

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2019

по делу N А11-2027/2019 Арбитражного суда Владимирской области

по заявлению индивидуального предпринимателя Карпихина Сергея Владимировича

(ИНН: 331100110630, ОГРНИП: 304333914900102)

о признании незаконным решения администрации Александровского района Владимирской области об отказе в предоставлении в аренду земельного участка,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Кириллова Лидия Васильевна, Андреев Николай Иванович, Гурьев Андрей Борисович,

и установил:

индивидуальный предприниматель Карпихин Сергей Владимирович (далее - Предприниматель, ИП Карпихин С.В.) обратился в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением о признании незаконным изложенного в письме от 24.12.2018 N 5362-01-19 решения администрации Александровского района Владимирской области (далее - орган местного самоуправления, Администрация) об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 33:17:000702:1276 в аренду сроком на 49 лет для эксплуатации нежилого здания площадью 1215,4 квадратного метра со множественностью лиц на стороне арендатора. Одновременно заявитель просил суд обязать администрацию в 10-дневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу подготовить проект договора аренды указанного земельного участка и направить его заявителю.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Кириллова Лидия Васильевна, Андреев Николай Иванович, Гурьев Андрей Борисович.

Решением Арбитражного суда Владимирской области от 18.07.2019 Предпринимателю в удовлетворении заявленных требований отказано.

Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 02.10.2019 отменил решение суда первой инстанции, признал незаконным решение Администрации от 24.12.2018 N 5362-01-19 и обязал последнюю в месячный срок со дня вступления постановления в законную силу подготовить и направить в адрес ИП Карпихина С.В. договор аренды земельного участка общей площадью 2000 квадратных метров, кадастровый номер 33:17:000702:1276, сроком на 49 лет, со множественностью лиц на стороне арендатора.

Не согласившись с принятым апелляционным судом судебным актом, Администрация обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить вследствие несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права.

По мнению кассатора, суд пришел к ошибочному выводу о том, что наличие действующих договорных отношений по аренде спорного земельного участка между Администрацией и Предпринимателем (договор от 26.04.2016 N 171-03/16) не является препятствием для заключения договора аренды. Суд апелляционной инстанции не учел, что собственниками здания реализовано право на заключение договора аренды земельного участка в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации; действующий договор аренды не прекращен и сторонами не расторгнут. Оспариваемый судебный акт приведет к прекращению действия ранее заключенного сторонами договора аренды помимо воли арендодателя и снижению запланированных доходов по арендной плате. Администрация полагает, что к спорным правоотношениям подлежат применению нормы материального права, регулирующие заключение нового договора аренды в соответствии с пунктом 32 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Подробно позиция заявителя приведена в кассационной жалобе и поддержана представителем в судебном заседании.

В отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании представитель Предпринимателя сослался на законность и обоснованность обжалованного постановления, просил оставить его без изменения.

Определениями от 10.01.2020 и 31.01.2020 судебное разбирательство по кассационной жалобе Администрации откладывалось на основании части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Определением от 31.01.2020 при рассмотрении кассационной жалобы произведена замена судьи Бабаева С.В. на судью Кислицына Е.Г.

В силу части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы после изменения состава суда начато с самого начала.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное заседание, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без их участия.

Законность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, окружной суд пришел к выводу, что кассационную жалобу следует признать обоснованной.

Как следует из материалов дела и установили суды, Карпихин С.В., Кириллова Л.В., Андреев Н.И., Гурьев А.Б. являются сособственниками нежилого здания, площадью 1215,4 квадратного метра, кадастровый номер 33:17:000702:1903, расположенного по адресу: Владимирская область, город Александров, улица Жулева, дом 2.

Объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 33:17:000702:1276 площадью 2000 квадратных метров, категория: "земли населенных пунктов", разрешенное использование: "коммунальные предприятия, гостиницы, центры обслуживания туристов, ЖЭКи, транспортные агентства, кассы по продаже билетов", адрес объекта: Владимирская область, район Александровский, МО г. Александров (городское поселение), город Александров, улица Гагарина, примерно 130 метров по направлению на север от дома 23, в границах, указанных в кадастровом паспорте.

Указанный земельный участок 26.04.2016 на основании договора, заключенного по результатам аукциона, предоставлялся в аренду Гурьеву А.Б., в том числе в целях строительства нежилого здания, на срок 10 лет.

После завершения строительства объекта и оформления права собственности на него Карпихин С.В., Кириллова Л.В., Андреев Н.И. присоединились к заключенному с Гурьевым А.Б. договору аренды, подписав дополнительное соглашение от 11.09.2018.

Впоследствии ИП Карпихин С.В., Кириллова Л.В., Андреев Н.И., Гурьев А.Б. 30.11.2018 обратились в администрацию Александровского района с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на 49 лет.

Администрация Александровского района письмом от 24.12.2018 N 5362-01-19 отказала обратившимся в удовлетворении заявления со ссылкой на имеющийся в отношении спорного участка договор аренды от 26.04.2016, срок действия которого не истек.

Считая указанное решение органа местного самоуправления незаконным, нарушающим его права и законные интересы, ИП Карпихин С.В. обратился в арбитражный суд с заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался статьями 65, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 39.2, 39.6, 39.8, 39.14, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, и исходил из того, что орган местного самоуправления доказал законность оспариваемого решения.

Суд апелляционной инстанции, напротив, пришел к выводу о том, что у Администрации не имелось законных оснований для отказа собственникам нежилого здания в предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка, необходимого для его эксплуатации. При этом суд исходил из того, что наличие договора аренды земельного участка от 26.04.2016 N 171-03/16 не является препятствием для заключения договора аренды, поскольку Гурьев А.Б., Карпихин С.В., Кириллова Л.В., Андреев Н.И. обратились в уполномоченный орган уже как собственники нежилого здания в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Договор аренды от 26.04.2016 N 171-03/16 заключался в ином порядке (на торгах) и для иных целей (для строительства объекта недвижимости), которые на момент обращения в уполномоченный орган были достигнуты.

Между тем данный вывод основан на неправильном толковании апелляционным судом норм материального права.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия органом местного самоуправления оспариваемого решения, возлагается на соответствующий орган (часть 1 статьи 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1).

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2).

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок (пункт 6).

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (пункт 9).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, предусмотрен в статье 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов приведен в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом случае основанием для отказа в заключении договора аренды земельного участка на 49 лет послужило наличие действующего договора аренды от 26.04.2016 N 171-03/16.

Из материалов дела следует, что аукционная комиссия КУМИ администрации Александровского района 15.04.2016 подвела итоги аукциона на право заключения договора аренды сроком 10 лет земельного участка площадью 2000 квадратных метров, кадастровый номер 33:17:000702:1276, по адресу: город Александров, улица Гагарина, примерно 130 метров по направлению на север от дома 23, в целях осуществления строительства, и признала победителем аукциона Гурьева А.Б.

Администрация и Гурьев А.Б. заключили договор аренды земельного участка от 26.04.2016 N 171-03/16 на срок 10 лет.

В феврале 2017 года ИП Карпихин СВ., Кириллова Л.В., Андреев Н.И., Гурьев А.Б. заключили договор о совместной деятельности, по условиям которого обязались путем объединения имущества, денежных средств, иных материальных ресурсов и своего профессионального опыта, а также деловой репутации и деловых связей совместно действовать без образования юридического лица в целях строительства нежилого здания - магазина, гостиницы по адресу: город Александров, улица Жулева. Объект расположен на земельном участке площадью 2000 квадратных метров, кадастровый номер 33:17:000702:1276, по адресу: город Александров, улица Гагарина, примерно 130 метров по направлению на север от дома 23.

Договор о совместной деятельности исполнен, нежилое здание построено, введено в эксплуатацию и 09.08.2017 стороны договора о совместной деятельности Гурьев А.Б., Карпихин СВ., Кириллова Л.В., Андреев Н.И. зарегистрировали право общей долевой собственности на нежилое здание.

Администрация Александровского района 11.09.2018 заключила с указанными лицами дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 26.04.2016 N 171-03/16, согласно которому в договор аренды земельного участка от 26.04.2016 N 171-03/16 внесены изменения в наименование арендатора. К арендатору Гурьеву А.Б. присоединились арендаторы Карпихин С.В., Кириллова Л.В., Андреев Н.И. Срок договора и условия по арендной плате в установленном законом порядке остались неизменными.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, основным принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 14 постановления от 24.03.2004 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым такими объектами и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка (пункт 8 раздела III Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016).

Анализ приведенных норм и разъяснений законодательства свидетельствует о том, что у Предпринимателя, как у одного из собственников объекта недвижимости, возникло право на заключение договора аренды земельного участка, расположенного непосредственно под объектом недвижимости и необходимого для его эксплуатации.

При заключении дополнительного соглашения к договору аренды спорного земельного участка от 26.04.2016 N 171-03/16 заявителем реализовано право на заключение договора аренды земельного участка в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, который закрепляет данное право для собственников зданий, сооружений, помещений в них.

Требование о повторном заключении договора этим же субъектом в отношении того же земельного участка является ничем иным как попыткой изменить условия ранее заключенного договора в обход процедуры, установленной действующим гражданским законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку договор аренды земельного участка от 26.04.2016 N 171-03/16 сторонами не расторгнут, при этом ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввода объекта в эксплуатацию), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор продолжает действовать.

Ввиду отсутствия правовых оснований считать договор аренды земельного участка от 26.04.2016 N 171-03/16 прекращенным, а право аренды отсутствующим, порядок заключения действующего договора (на торгах) и цель его заключения (для строительства объекта недвижимости) правового значения не имеют.

При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о том, что наличие договора аренды земельного участка от 26.04.2016 N 171- 03/16 не является препятствием для заключения договора аренды противоречит основополагающим принципам гражданского законодательства о недопустимости одностороннего отказа от договора и его изменения в одностороннем порядке.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заключая данный договор на определенных условиях (в частности размера арендной платы) и на определенный срок (10 лет) арендодатель исходил из определенных правовых интересов, в том числе связанных с поступлением в бюджет муниципального образования запланированных доходов от сдачи в аренду муниципального имущества.

Обжалованное постановление суда апелляционной инстанции направлено на прекращение действия договора аренды помимо воли арендодателя, что нарушает указанный правовой интерес и принцип свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отказ Администрации от заключения с заявителем нового договора аренды земельного участка при наличии не прекращенных договорных отношений не противоречит требованиям законодательства.

В отсутствие поименованной в статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совокупности условий, необходимых для удовлетворения заявления, поданного в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции справедливо отказал в удовлетворении заявленных требований. У суда апелляционной инстанции не имелось законных оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения заявления Предпринимателя.

В силу части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений (пункт 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного Арбитражный суд Волго-Вятского округа считает, что постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2019 по делу N А11-2027/2019 подлежит отмене, как принятое с нарушением норм материального права, а решение Арбитражного суда Владимирской области от 18.07.2019 по данному делу - оставлению в силе.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятого судебного акта, судом округа не установлено.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине с кассационной жалобы не рассматривался, поскольку Администрация на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от ее уплаты.

Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частями 1, 2 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2019 по делу N А11-2027/2019 Арбитражного суда Владимирской области отменить.

Решение Арбитражного суда Владимирской области от 18.07.2019 по делу N А11-2027/2019 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

Е.Г. Кислицын В.Ю. Павлов