Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26 мая 2020 г. N Ф01-10403/20 по делу N А43-35003/2019

Нижний Новгород

26 мая 2020 г.

Дело N А43-35003/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 мая 2020 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Камановой М.Н., Кислицына Е.Г.,

при участии представителя

общества с ограниченной ответственностью "Оникс Лайт":

Иванова А.В. (доверенность от 30.12.2019)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заявителя -

общества с ограниченной ответственностью "Оникс Лайт"

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2020,

принятое судьями Кастальской М.Н., Белышковой М.Б., Гущиной А.М.,

по делу N А43-35003/2019 Арбитражного суда Нижегородской области

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Оникс Лайт"

(ИНН: 5261031348, ОГРН: 1025203572547)

о признании незаконным решения министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области об отказе во внесении изменений в договор аренды земельного участка

и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Оникс Лайт" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконным решения министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее - Министерство) об отказе во внесении изменений в договор аренды земельного участка от 09.01.2018 N 18-5282с, отраженного в письме от 17.06.2019 N Исх-326-142160/19. Кроме того, Общество просило обязать Министерство направить в его адрес проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с установлением срока аренды до 09.01.2021.

Заявленные требования основаны на статье 425 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и мотивировано тем, что установленный в договоре 09.01.2018 N 18-5282с срок аренды нарушает его право на получение земельного участка для завершения его строительства в аренду на три года.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 11.12.2019 удовлетворил заявленные требования, признав решение Министерства незаконным и обязав последнее направить Обществу соответствующий проект дополнительного соглашения. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что указанный в статье 3 Вводного закона срок должен исчисляться с момента заключения договора аренды, а не с даты принятия Правительством Нижегородской области соответствующего распоряжения о предоставлении земельного участка для достройки объекта строительства.

Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 21.02.2020 отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении заявленных требований. Апелляционный суд исходил из того, что распоряжение Правительства Нижегородской области от 09.11.2016 N 1784-р не отменено и недействительным не признано; между сторонами спора имеется также соглашение о реализации инвестиционного проекта по завершению строительства объекта на арендуемом земельном участке, изменения в который не вносились.

Общество не согласилось с принятым постановлением и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило его отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции. По мнению заявителя, апелляционный суд неправомерно применил к спорным правоотношениям Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности), поскольку он не регулирует арендные правоотношения; кассатор указал, что по смыслу Вводного закона, а также статей 190, 433 и 610 Гражданского кодекса Российской Федерации срок аренды должен исчисляться с даты заключения договора аренды; настаивал на том, что оспоренным решением нарушено его право, предусмотренное пунктом 3 Вводного закона. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

Министерство отзыв на кассационную жалобу в суд округа не представило.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании окружного суда объявлялся перерыв до 25.05.2020.

Министерство, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направило своих представителей в судебное заседание окружного суда, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, жалоба рассмотрена без их участия.

Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды обеих инстанций, администрация города Нижнего Новгорода (арендодатель) и Общество (арендатор) 27.12.2004 заключили договор аренды N 12144/06, согласно условиям которого арендодатель передал арендатору по акту в аренду земельный участок площадью 8 760 квадратных метров, расположенный на пересечении улиц Белинского и Костина города Нижний Новгород. Участок был предоставлен для строительства административно-торгового здания с подземной автостоянкой N 1 и 2 (по генеральному плану), с пристроенной комплектной трансформаторной подстанцией.

Общество является собственником объекта незавершенного строительства (степень готовности 5 процентов) с кадастровым номером 52:18:0060127:965, площадью 30 313 квадратных метров. Данное право зарегистрировано 22.12.2015.

Общество 20.01.2016 обратилось в Министерство с заявлением о приобретении земельного участка, на котором находится спорный объект, в аренду сроком на три года для завершения строительства.

Инвестиционный совет при Губернаторе Нижегородской области одобрил реализацию инвестиционного проекта "Завершение строительства объекта незавершенного строительства административно-торгового здания с подземной автостоянкой N 1 (по генплану), 2 очередь строительства", при условии расторжения договора от 27.12.2004 N 12144/06 (решение от 27.05.2016 N 13413-190-848).

Соглашением сторон от 09.06.2016 договор аренды от 27.12.2004 N 12144/06 был расторгнут.

Правительство Нижегородской области в распоряжении от 09.11.2016 N 1784-р поручило министерству инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области (правопредшественник Министерства) заключить с Обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060127:912 однократно, для завершения строительства объекта, сроком на 3 года (пункт 2.3).

Во исполнение данного распоряжения министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области направило Обществу проект договора аренды земельного участка N 18-5282с. Общество подписало данный договор с протоколом разногласий от 28.02.2017. Министерство в письме от 27.03.2017 не согласилось с предложениями Общества и повторно направило Обществу первоначальный проект договора.

В связи с наличием между сторонами разногласий при заключении договора аренды земельного участка N 18-5282с, Общество обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 13.09.2017, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2017, частично удовлетворил исковые требования Общества (дело N А43-13194/2017). При этом суды обязали Министерство заключить договор в течение 10 дней с даты вступления решения в законную силу.

Во исполнение решения суда Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области (арендодатель) и Общество (арендатор) 09.01.2018 заключили договор аренды земельного участка N 18-5282с.

Согласно пункту 1.1 данного договора арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060127:912, площадью 4200*23 квадратных метра, из земель населенных пунктов.

Целью предоставления земельного участка является завершение строительства расположенного на нем объекта незавершенного строительства - административно-торгового здания с подземной автостоянкой N 1 (пункт 1.3 договора).

Срок окончания аренды - 09.11.2019 (пункт 2.1 договора).

В тот же день 09.01.2018 стороны подписали акт приема-передачи земельного участка (приложение N 2 к договору).

Общество в письме от 22.05.2019 N 155 потребовало от Министерства привести условия договора аренды от 09.01.2018 N 18-5282с в соответствие с требованиями законодательства.

Министерство в письме от 17.06.2018 отказало Обществу во внесении изменений в условия договора о сроке аренды, мотивировав свое решение тем, что трехгодичный срок аренды земельного участка должен исчисляться с даты принятия Правительством Нижегородской области распоряжения N 1784-р, которым земельный участок был определен для реализации инвестиционного проекта Общества, и Министерство не имело возможности распоряжаться им в интересах третьих лиц. Более того, Министерство указало, что сторонами было предусмотрено распространение условий договора аренды на срок с 09.11.2016 в связи с принятием названного распоряжения.

Общество, посчитав решение Министерства незаконным, нарушающим его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, обратилось в Арбитражный суд с настоящим заявлением.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав представителя Общества, Арбитражный суд Волго-Вятского округа счел постановление апелляционной инстанции подлежащим отмене с учетом следующего.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого решения и устанавливает его соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у соответствующего органа, а также нарушает ли оспариваемое решение права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия органом местного самоуправления оспариваемого решения, возлагается на соответствующий орган (часть 1 статьи 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных в пункте 2 этой статьи (пункт 1). Одним из таких исключений является случай предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 этой статьи (подпункт 10 пункта 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Вводного закона, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

На основании статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, проекты договоров выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 6). Проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров (пункт 7).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отказ Министерства в заключении дополнительного соглашения является незаконным.

Апелляционный суд, не согласившись с данным выводом, отменил решение суда первой инстанции, при этом исходил из того, что трехлетний срок следует исчислять с даты издания распоряжением Правительства Нижегородской области от 09.11.2016 N 1784-р, которое Обществом не оспорено, оно не изменено (отменено) и не признано недействительным. Более того, между сторонами спора заключено соглашение о реализации инвестиционного проекта по завершению строительства объекта; заявив о необходимости внесения изменений в договор аренды, Общество не предъявило требований об изменении указанного соглашения.

Однако при принятии постановления суд апелляционной инстанции не учел следующее.

В статье 425 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора. Данная позиция изложена в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Как видно из материалов настоящего дела, договор аренды земельного участка от 09.01.2018 N 18-5282с заключен сторонами во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражный суд Нижегородской области решением от 13.09.2017 и в связи с реализацией Обществом права, принадлежащего ему в силу пункта 21 статьи 3 Вводного закона. Указанная норма прямо предусматривает, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке. Эта норма, как и другие положения действующего законодательства, не связывает начало течения срока договора аренды, а уж тем более его длительность, с датой принятия уполномоченным органом какого-либо распорядительного акта.

Действительно, в соответствии с пунктом 2.3 распоряжения от 09.11.2016 N 1784-р Министерству было поручено заключить с Обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060127:912 однократно, для завершения строительства объекта, сроком на 3 года. Однако, в связи с наличием преддоговорного спора, который был рассмотрен в деле N А43-13194/2017, данный договор во исполнение решения Арбитражного суда Нижегородской области от 13.09.2017, которое вступило в законную силу 14.12.2017, был заключен только 09.01.2018 года.

Таким образом, и в силу пункта 21 статьи 3 Вводного закона, и в силу пункта 2.3 распоряжения Правительства Нижегородской области от 09.11.2016 N 1784-р, срок аренды должен был составлять 3 года, в то время как спорный договор в пункте 2.1 предусматривает срок по 09.11.2019, то есть 1 год и 10 месяцев, чем ущемляется право, предусмотренное в названном законе..

Тем самым, следует признать, что Общество имеет право на аренду спорного земельного участка для завершения строительства объекта, принадлежащего ему на праве собственности, с учетом даты заключения договора аренды N 18-5282 вплоть до 09.01.2021.

В этой связи требование заявителя о приведении спорного договора аренды в соответствии с действующим законодательством является правомерным и обоснованным.

В нарушение статей 65 и 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Министерство не привело доказательств в обоснование законности оспоренного решения.

Ссылка апелляционного суда на Закон об инвестиционной деятельности, а также на существование между сторонами также соглашения о реализации инвестиционного проекта, являются необоснованными. Указанный закон определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации, а также устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности. Этот закон не регулирует порядок, а также срок предоставления земельного участка в аренду.

Таким образом, ни названный Закон, ни соглашение о реализации инвестиционного проекта не могут каким-либо образом ущемлять право Общества, данное ему в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Вводного закона.

Указание суда апелляционной инстанции на то, что Общество не оспорило распоряжение Правительства Нижегородской области от 09.11.2016 N 1784-р, также не является обоснованным, поскольку данное распоряжение установило срок аренды, на который Министерству необходимо было заключить с Обществом договор, а не дату начала аренды спорного земельного участка.

Довод Министерства о том, что стороны фактически распространили действие договора аренды на срок с даты принятия названного распоряжения, является несостоятельным и отклонен окружным судом. Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. Договор аренды от 09.01.2018 N 18-5282с не содержит такого условия.

В случае, если Общество фактически пользовалось спорным земельным участком с 09.11.2016 по 09.01.2018, Министерство не лишено права предъявить требования о взыскании неосновательного обогащения на основании статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и статей 1102 и 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылка Министерства на то, что Общество не возражало против данного условия как в рамках преддоговорного спора, так и впоследствии, не принимается судом округа, поскольку не является основанием для ограничения права последнего в реализации его права на получение спорного земельного участка на праве аренды на установленный в законе срок. В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Соответствие условий договора закону является ограничением принципа свободы договора и направлено, в том числе на соблюдение баланса интересов сторон. В этой связи Общество вправе было заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий.

Арбитражный суд, установив, что оспоренное решение органа, осуществляющего публичные полномочия, не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности, принимает решение о признании его незаконным (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленное требование.

На основании статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений (пункт 5 части 1).

Основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанций является, в том числе, неправильное применение норм материального права, которое может выражаться в: неприменении закона, подлежащего применению; применении закона, не подлежащего применению; неправильном истолковании закона (части 1 и 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, суд округа пришел к выводу о том, что постановление Первого арбитражного апелляционного суда по настоящему делу подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

Материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в решении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (часть 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Таким образом, расходы по уплате государственной пошлины, связанные с рассмотрением дела в суде кассационной инстанций в сумме 1500 рублей, подлежат взысканию с Министерства в пользу Общества.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 5 части 1), 288 (часть 2) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Оникс Лайт" удовлетворить.

Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2020 по делу N А43-35003/2019 Арбитражного суда Нижегородской области отменить.

Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 11.12.2019 по настоящему делу оставить в силе.

Взыскать с министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ИНН: 5260417980, ОГРН: 1155260014623) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Оникс Лайт" (ИНН: 5261031348, ОГРН: 1025203572547) 1500 рублей в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Арбитражному суду Нижегородской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

М.Н. Каманова Е.Г. Кислицын