Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 июля 2020 г. N Ф01-11230/20 по делу N А43-30455/2019

г. Нижний Новгород

28 июля 2020 г.

Дело N А43-30455/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 июля 2020 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Бабаева С.В., Камановой М.Н.,

в отсутствие представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - администрации Ардатовского муниципального района Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 25.10.2019, принятое судьей Андрюхиной Ю.Ю., и на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2020, принятое судьями Наумовой Е.Н., Александровой О.Ю., Устиновой Н.В., по делу N А43-30455/2019

по иску акционерного общества "Птицефабрика Ворсменская" (ИНН: 5252000689, ОГРН: 1025202122494)

к администрации Ардатовского муниципального района Нижегородской области (ИНН: 5201003120, ОГРН: 1025202209185)

о признании договоров аренды земельных участков недействительными в части

и установил:

акционерное общество "Птицефабрика Ворсменская" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к администрации Ардатовского муниципального района Нижегородской области (далее - Администрация):

о признании недействительными пунктов 3.4.4 и 6.3 договоров аренды земельного участка от 09.07.2012 N 29/12 и от 17.08.2012 N 33/12 с 09.07.2012 и 17.08.2012 соответственно, и

об изложении пункта 6.3 названных договоров в следующей редакции:

"По требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом в случаях, если арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

допускает существенные нарушения земельного законодательства;

а также в случае принятия решения органами местного самоуправления о необходимости изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд;

Требование о расторжении договора аренды может быть заявлено, если такое нарушение (его последствия) не устранено арендатором в разумный срок".

Исковые требования основаны на статьях 166, 168, 450 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что оспоренные пункты не соответствуют закону и требуют приведения их в соответствии с ним.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 25.10.2019, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2020, удовлетворил иск частично, признав пункт 3.4.4 недействительным полностью, пункт 6.3 - недействительным в части расторжения договоров во внесудебном порядке по требованию арендодателя. При этом пункт 6.3 договоров изложен в следующей редакции:

"По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в случаях:

неиспользования арендуемого земельного участка в соответствии с его целевым назначением в течение 1 года и более;

задолженности по арендной плате за 2 месяца и более;

нарушения земельного законодательства;

принятия решения органом местного самоуправления о необходимости изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд;

использования участка с существенными нарушениями условий договора или его целевого назначения и вида использования;

умышленного или неосторожного ухудшения арендатором состояния участка и прилегающих территорий.

В этих случаях арендодатель направляет не позднее, чем за две недели уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин его расторжения".

Администрация не согласилась с принятыми судебными актами и обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просила их отменить. По мнению заявителя, заключение дополнительных соглашений к названным договорам является незаконным, поскольку изменение договора, заключенного на торгах, в силу закона недопустимо как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке. В то же время кассатор указал, что суды не учли то обстоятельство, что сторонами были заключены дополнительные соглашения к названным договорам, то есть арендатор подтвердил согласие со спорными условиями этих договоров. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

Общество в отзыве на кассационную жалобу не согласилось с доводами заявителя, просило оставить обжалованные судебные акты без изменения, а жалобу Администрации - без удовлетворения.

На основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы переносилось на 30.06.2020, а затем откладывалось до 15.07.2020 и до 24.07.2020.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили своих представителей в судебное заседание окружного суда, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена без их участия.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды обеих инстанций, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 09.07.2012 заключили договор аренды N 29/12 земельного участка с кадастровым номером 52:51:0900015:72 из земель сельскохозяйственного назначения, сроком до 09.07.2061. Те же стороны 17.08.2012 заключили аналогичный договор N 33/12 сроком до 17.08.2061 в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:51:0900015:73 из земель сельскохозяйственного назначения.

В пунктах 3.4.4 данных договоров определено, что арендатор обязан не передавать участок или его часть для использования его третьими лицами без письменного согласия арендодателя.

Согласно пункту 6.3 этих договоров по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в случаях:

неиспользование арендуемого земельного участка в соответствии с его целевым назначением в течение 1 года и более;

задолженности по арендной плате за 2 месяца и более;

нарушения земельного законодательства;

принятия решения органами местного самоуправления о необходимости изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд;

использования Участка с существенными нарушениями условий договора или его целевого назначения и вида использования;

умышленного или неосторожного ухудшения арендатором состояния участка и прилегающих территорий.

Общество 25.09.2018 обратилось к Администрации с предложением заключить к данным договорам дополнительные соглашения, в соответствии с которыми предлагается пункт 3.4.4 договора исключить, а пункт 6.3 изложить в редакции, предложенной арендатором.

Администрация в письме от 23.10.2018 N 01-01-10/2844 Администрация сообщила Обществу о невозможности заключить представленные дополнительные соглашения.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании бездействия Администрации незаконным.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 04.02.2019, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2019, в удовлетворении заявленного требования отказано. При этом суды указали, что Общество не лишено права требовать внесения изменений в договоры аренды по правилам статей 450 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На этом основании Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела и оценив доводы сторон, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения спорных договоров).

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, если иное не установлено данным кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации определено: арендатор земельного участка, за исключением предусмотренных этой статьей случаев, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, если договором не предусмотрено иное.

Арендатор земельного участка, за исключением предусмотренных этой статьей случаев, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором не предусмотрено иное.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет, арендатор имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил следующее.

Статьи 607 (пункт 2) и 615 (пункт 2) Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков. Поскольку такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя. В иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором (пункт 15).

Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из следующего. Соответствующие права и обязанности по такому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя (пункт 18).

На этом основании суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о том, что пункт 3.4.4 спорных договоров противоречит закону, и правомерно признали данный пункт недействительным.

Суд кассационной инстанции счел необходимым отметить по вопросу о действительности пункта 6.3 оспариваемых договоров аренды.

В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 этого кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Специальные основания прекращения договора аренды предусмотрены в статьях 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом приведенных норм, суды двух инстанций пришли к верному выводу о том, что пункт 6.3 оспариваемых договоров не соответствует закону в той части, в которой фактически допускает расторжение договора по приведенным в нем основаниям во внесудебном порядке. В том числе, данный пункт не содержит указания на возможность предъявления такого требования только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. На этом основании суды первой и апелляционной инстанций признали его в этой части недействующим.

В целях соблюдения принципов правовой определенности и свободы договора недопущения нарушения баланса интересов сторон, поскольку остальная часть пункта соответствует закону, суды сочли необходимым привести пункт 6.3 договоров в соответствие с законом.

Довод заявителя о невозможности внесения изменений в договор аренды земельного участка, который был заключен по результатам торгов, правомерно отклонен судами двух инстанций, как основанный на неверном толковании статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, подлежащей применению в настоящем деле. Более того, ссылаясь на недопустимость заключения дополнительных соглашений к такому договору, заявитель ссылается на то, что судами не учтено подписание сторонами 23.11.2018 дополнительных соглашений к ним, что свидетельствует о непоследовательности поведения ответчика в спорной ситуации.

Иные доводы были предметом рассмотрения судов двух инстанций и получили надлежащую правовую оценку, с которой суд округа не имеет оснований не согласиться.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом округа не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация освобождена от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 25.10.2019 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2020 по делу N А43-30455/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации Ардатовского муниципального района Нижегородской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Голубева

Судьи

С.В. Бабаев М.Н. Каманова