Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21 августа 2020 г. N Ф01-12013/20 по делу N А43-25635/2019

Нижний Новгород

21 августа 2020 г.

Дело N А43-25635/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 17.08.2020.

Постановление изготовлено в полном объеме 21.08.2020.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Голубевой О.Н., Камановой М.Н.

при участии представителей в судебных заседаниях 07.08.2020 и 14.08.2020

от Управления Федеральной службы государственной регистрации,

кадастра и картографии по Нижегородской области:

Шигарова А.В. по доверенности от 31.12.2019,

от инспекции государственного строительного надзора Нижегородской области:

Лапиной Н.Н. по доверенности от 09.01.2020,

в судебном заседании 17.08.2020

от инспекции государственного строительного надзора Нижегородской области:

Лапиной Н.Н. по доверенности от 09.01.2020

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу заинтересованного лица -

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра

и картографии по Нижегородской области

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 31.12.2019 и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2020

по делу N А43-25635/2019

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Династия"

(ОГРН: 1085246000025, ИНН: 5246032562)

о признании незаконным решения Управления Федеральной службы

государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской

области об отказе в государственной регистрации прав,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, -

Потапов Александр Николаевич,

администрация городского округа города Бор Нижегородской области,

инспекция государственного строительного надзора Нижегородской области,

и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Династия" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее - Управление) от 06.05.2019 N КУВД-52/241/300/2019-3512 об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.03.2019 N 45.

Заявленное требование основано на статьях 26 (пункт 54 части 1) и 48 (пункт 4 части 2) Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в редакции, действующей на дату вынесения оспариваемого отказа, (далее - Закон N 218-ФЗ) и мотивировано тем, что договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.03.2019 N 45 не являлся договором, заключенным с первым участником долевого строительства, а потому отказ Управления по причине непредставления Обществом заключения о соответствии застройщика и проектной декларации Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) незаконен. Кроме того, Общество указало на несостоятельность ссылки Управления на сведения, полученные от инспекции государственного строительного надзора Нижегородской области (далее - Инспекция) об отсутствии у Общества права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов, поскольку извещение Инспекции не является уведомлением названного органа об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Потапов Александр Николаевич, администрация городского округа города Бор Нижегородской области и Инспекция.

Арбитражный суд Нижегородской области решением от 31.12.2019, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2020, удовлетворил заявленное требование. Суды пришли к выводам о том, что требование Управления о представлении Обществом заключения контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона N 214-ФЗ неправомерно, поскольку спорный договор не являлся первым договором, заключенным с участником долевого строительства, для регистрации которого необходим указанный документ; из письма Инспекции не следует, что у застройщика отсутствует право привлекать денежные средства граждан на строительство многоквартирного дома.

Управление не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требования.

По мнению заявителя, суды неправильно истолковали пункт 4 части 2 статьи 48 Закона N 218-ФЗ, указав на отсутствие у Общества необходимости предоставлять в регистрирующий орган заключение о соответствии застройщика и проектной декларации Закону N 214-ФЗ в связи с тем, что договор, заключенным с дольщиком - Потаповым А.Н. не является первым. Заявитель обращает внимание суда округа на то, что испрашиваемый документ необходим для регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства. Указанный судами в качестве первого договора договор участия в долевом строительстве от 27.07.2015 N 1, заключенный Обществом с Фоминой И.Н., расторгнут, поэтому у нее отсутствует статус участника долевого строительства. Следовательно, первым участником долевого строительства многоквартирного дома является Потапов А.Н., заключивший с Обществом договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.03.2019 N 45, для регистрации которого необходимо предоставить заключение контролирующего органа.

Управление полагает, что отсутствие заключения уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации Закону N 214-ФЗ свидетельствует об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома.

Инспекция в отзыве на кассационную жалобу поддержала доводы заявителя, просила обжалованные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требования.

В заседаниях объявлялся перерыв в порядке, установленном в статье 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, до 10 часов 30 минут 14.08.2020, до 11 часов 30 минут 17.08.2020.

В судебных заседаниях окружного суда представители Управления и Инспекции поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, оценив доводы Управления и Инспекции, Арбитражный суд Волго-Вятского округа счел, что обжалованные судебные акты подлежат отмене на основании следующего.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, Общество получило разрешение от 26.06.2015 N ru52305000-277 на строительство объекта капитального строительства - блокированного трехэтажного шестиквартирного шестисекционного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 52:20:1400043:328 по адресу: Нижегородская область, город Бор, Редькинский сельсовет, участок 15 сроком действия до 30.06.2020.

Постановлением администрации городского округа города Бор от 16.12.2015 N 447 указанному объекту строительства присвоен адрес: Нижегородская область, городской округ город Бор, город Бор, улица Ландышевая, дом 7.

Общество с ограниченной ответственностью "Династия Строй НН" (правопредшественник Общества, застройщик) и Фомина Инна Николаевна (участник долевого строительства) заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.07.2015 N 1 в отношении жилого помещения (квартиры), строящейся на основании разрешения на строительство. Договор долевого участия был зарегистрирован Управлением 11.08.2015.

Соглашением от 29.06.2016 стороны расторгли договор от 27.07.2015 N 1, которое Управление также зарегистрировало в установленном в законе порядке.

Общество (застройщик) и Потапов А.Н. (участник долевого строительства) заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.03.2019 N 45 в отношении жилого помещения - однокомнатной квартиры N 10, расположенной на первом этаже многоквартирного дома по адресу: Нижегородская область, городской округ город Бор, город Бор, улица Ландышевая, дом 7.

Общество и Потапов А.Н. 22.03.2019 обратились с заявлением о регистрации данного договора.

В ответ на запрос Инспекция в письме от 16.04.2019 N Исх-519-87884/19 сообщила Управлению, что Обществу 16.10.2018 отказано в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона N 214-ФЗ, а сведениями о результатах экспертизы проектной документации Инспекция не располагает.

Управление приостановило государственную регистрацию, а затем уведомлением от 06.05.2019 N КУВД-52/241/300/2019-3512 на основании пунктов 9 и 54 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ отказало в государственной регистрации по причине отсутствия заключения, подтверждающего соответствие застройщика и проектной декларации требованиям Закона N 214-ФЗ, что влечет отсутствие у застройщика права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства.

Общество, полагая, что данное решение является незаконным, нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с заявлением.

В главе 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрен порядок рассмотрения дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц.

В силу статей 198 и 200 Арбитражного процессуального кодекса для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Суд осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) и предоставлением сведений, содержащихся в ЕГРН, регулируются Законом N 218-ФЗ.

Согласно части 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Целью предусмотренной частью 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ правовой экспертизы представленных на регистрацию документов является, в том числе, проверка законности сделки с целью пресечения неправомерных действий, недопущения государственной регистрации прав, возникших без оснований, предусмотренных законодательством.

В пункте 4 части 2 статье 48 Закона N 218-ФЗ в редакции, действовавшей на момент вынесения оспариваемого отказа, указано на необходимость представления для государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома, заключения контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона N 214-ФЗ.

Согласно части 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий, в том числе такому требованию, как наличие выданного до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства в соответствии с частью 2.1 статьи 19 Закона N 214-ФЗ заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом N 214-ФЗ.

Из материалов дела следует, что Инспекция в письме от 16.04.2019 N Исх-519-87884/19 сообщила Управлению, что 16.10.2018 Обществу отказано в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона N 214-ФЗ.

Согласно пункту 54 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступило уведомление уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в случаях и порядке, которые предусмотрены Законом N 214-ФЗ.

В осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона N 218-ФЗ (статья 27 Закона N 218-ФЗ).

Удовлетворяя требования Общества, суды первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов исходили из того, регулирующий орган неправомерно запросил заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом N 214-ФЗ, поскольку договор участия в долевом строительстве от 18.03.2019 N 45, заключенный с Потаповым А.Н., не являлся первым договором, заключенным с участником долевого строительства.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В рассмотренном случае договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.07.2015 N 1, заключенный Обществом с Фоминой И.Н., расторгнут сторонами соглашением от 29.06.2016. При этом Общество не имеет обязательств перед Фоминой И.Н. как застройщик.

Таким образом, на момент обращения Общества с Потаповым А.Н. в Управление за государственной регистрацией договора от 27.07.2015 N 1 зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома не имелось, поэтому расторгнутый договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.07.2015 N 1 не может считаться договором участия в долевом строительстве, заключенным застройщиком с первым участником долевого строительства.

На основании изложенного требование либо запрос Управления о предоставлении заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона N 214-ФЗ являются обоснованными.

Суды нижестоящих инстанций неправомерно указали на то, что на дату регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником строительства - Фоминой И.Н не требовалось исполнения пункта 4 части 2 статьи 48 Закона N 218-ФЗ, который введен в действие Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 01.01.2017 (далее - Закон N 304-ФЗ).

В силу части 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Управление, сославшись на письмо Инспекции от 16.04.2019 N Исх-519-87884/19 и указав на отсутствие у Общества выданного до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным в Законе N 214-ФЗ, правомерно отказало Обществу в государственной регистрации договора от 18.03.2019 N 45 в связи с отсутствием у него права привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства жилого дома (пункт 9 части 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ).

Рассматривая спор сторон, суды не дали оценку представленному в материалы дела письму Инспекции от 16.04.2019 N Исх-519-87884/19, содержащему сведения об отказе Обществу в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона N 214-ФЗ; не учли, что на момент заключения Обществом и Потаповым А.Н. договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.03.2019 N 45 отсутствовало заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона N 214-ФЗ, обеспечивающее дольщикам гарантию на ввод объекта в эксплуатацию; необоснованно не усмотрели правовых оснований для отказа в удовлетворении заявления в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В пункте 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции полностью и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.

Поскольку судами первой и апелляционной инстанций неправильно применен к спорным правоотношениям Закон N 304-ФЗ и сделаны ошибочные выводы о наличии правовых оснований для удовлетворения заявления, суд кассационной инстанции в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным, не направляя дело на новое рассмотрение, отменить принятые по делу судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления Общества.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 2 части 1) и 288 (пункт 2 части 2) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 31.12.2019 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2020 по делу N А43-25635/2019 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявления обществу с ограниченной ответственностью "Династия" - отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.В. Бабаев

Судьи

О.Н. Голубева М.Н. Каманова