Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 9 октября 2020 г. N Ф01-12679/20 по делу N А17-2505/2019

Нижний Новгород

09 октября 2020 г.

Дело N А17-2505/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 02.10.2020.

Полный текст постановления изготовлен 09.10.2020.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Бабаева С.В.,

судей Голубевой О.Н., Павлова В.Ю.,

при участии представителей от истца:

Морозова В.В. (доверенность от 29.05.2019),

Акулина В.В. (директор)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -

общества с ограниченной ответственностью "Эстамп"

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 24.12.2019 и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29.05.2020

по делу N А17-2505/2019

по иску общества с ограниченной ответственностью "Эстамп"

(ИНН: 3729007641, ОГРН: 1033700061713)

к администрации города Иванова

(ИНН: 3728012487, ОГРН: 1023700543624)

о признании права собственности на недвижимое имущество,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, -

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области и Лобанов Александр Владимирович,

и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Эстамп" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом (далее - Комитет) о признании права собственности на недвижимое имущество - здание с кадастровым номером 37:24:020202:47, расположенное по адресу: г. Иваново, ул. Полка Нормандии Неман, д. 12, в силу приобретательной давности.

Исковое требование основано на статьях 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано приобретением истцом спорного здания по договору купли-продажи от 21.07.1998, заключенному с МПО "Бор", находившегося ранее в аренду по договору от 24.10.1997; с указанной даты истец владеет и пользуется спорным объектом более 15 лет, что является основанием для признания его собственником имущества в силу приобретательной давности.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области и Лобанов Александр Владимирович.

По ходатайству истца к участию деле в качестве соответчика привлечена администрация города Иванова (далее - Администрация).

Определением от 02.10.2019 суд принял отказ истца от исковых требований к Комитету и прекратил производство по делу в указанной части.

Арбитражный суд Ивановской области решением от 24.12.2019, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 29.05.2020, отказал в удовлетворении заявленного требования.

Не согласившись с названными судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросило отменить вынесенные решение и постановление ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального и процессуального права.

Оспаривая законность принятых судебных актов, податель жалобы указывает на прекращение арендных отношений между продавцом и покупателем вследствие заключенного договора купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 25.09.2020 объявлен перерыв до 11 часов 30 минут 02.10.2020.

В судебных заседаниях представители истца поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, и попросили отменит обжалованные решение и постановление.

Представитель ответчика в отзыве на кассационную жалобу сослался на законность и обоснованность состоявшихся судебных актов и попросил отказать в удовлетворении жалобы.

Окружной суд удовлетворил ходатайство Администрации о проведении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы без участия ее представителя.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебные заседания, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам жалобы.

Как усматривается из материалов дела и установили суды, ТОО "Эстамп" (арендатор) и Ивановское межрегиональное производственное объединение "Бор" (арендодатель) заключили договор аренды от 24.10.1997, согласно которому арендодатель передал арендатору во временное пользование помещение, находящееся по адресу: г. Иваново, ул. Нормандии Неман, д. 12, площадью 162 квадратных метра.

Срок действия договора установлен два года (пункт 1.4 договора).

По условиям пункта 1.3 договора по окончании срока аренды арендатор обязуется освободить указанное помещение, если оно в течение срока действия договора не будет выкуплено арендатором.

Согласно пункту 3.4 договора арендатор имеет право первоочередного выкупа арендуемого помещения.

Помещение передано арендатору по акту приемки-передачи от 24.10.1997.

ТОО "Эстамп" и МПО "Бор" заключили договор купли-продажи от 21.07.1998, по условиям которого с 20.07.1998 ТОО "Эстамп" и МПО "Бор" начинают процедуру выкупа помещения по адресу: г. Иваново, ул. Нормандии Неман, д. 12, в собственность ТОО "Эстамп".

Общая сумма сделки 90 000 рублей, по условиям договора выкуп помещения осуществляется на основании поставок ТОО "Эстамп" товара (стеклопластика).

Конечный срок передачи помещения в собственность определяется последней поставкой стеклопластика.

МПО "Бор" обязуется принять стеклопластик и после его передачи переоформить 2-хэтажный дом по адресу: г. Иваново, ул. Нормандии Неман, д.12, в собственность ТОО "Эстамп" в течение 10 дней.

Решением участника от 20.10.1999 в связи с введением в действие Федерального закона N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" изменен правовой статус ТОО "Эстамп", утверждено полное наименование - Общество.

Истец в иске указал, что добросовестно закупил и отгрузил стеклопластик, последняя партия которого в количестве 2500 метров, так и не была получена МПО "Бор" по независящим от истца обстоятельствам.

Истец обращался в Арбитражный суд Ивановской области с иском к МПО "Бор" об обязании оформить переход права собственности на здание, однако решением Арбитражного суда Ивановской области от 08.05.2001 по делу N 55/11 в удовлетворении иска отказано.

Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц МПО "Бор" 14.12.2011 прекратило деятельность в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании пункта 2 статьи 21.1 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ.

Истец считает, что владеет зданием открыто, длительное время (более 20 лет), владение осуществляется непрерывно и добросовестно, имущество из владения истца никогда не выбывало, так как истец уверен, что владеет имуществом как собственным, в подтверждение чего представил договор безвозмездной аренды здания от 15.02.2009, заключенный истцом с Ивановской областной общественной организацией "Общественный комитет защиты детства, семьи и нравственности".

В здании истцом проводились ремонтные работы по его содержанию в надлежащем состоянии, в подтверждение чего истцом представлены договоры подряда от 2006 и 2016 годов, акты выполненных работ от 15.06.2006, 18.08.2007 и 21.01.2017.

Указывая на добросовестное, открытое и непрерывное владеет Обществом спорным объектом на протяжении более 20 лет, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования о признании права собственности Общества на спорный объект в силу приобретательной давности, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьей 234 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями, содержащимися в пунктах 15 и 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), и исходил из владения спорным объектом, начиная с 1997 года на основании договора аренды, а затем с 21.07.1998 на основании договора купли-продажи с условием о предварительной оплате стоимости имущества, то есть не может считаться безтитульным, что исключает признание права собственности в силу приобретательной давности.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, а также заслушав представителей истца, явившихся в судебные заседания, окружной суд счел обжалованные судебные акты подлежащими отмене в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Не наступает перерыв давностного владения в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

По смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество (первый абзац пункта 16 Постановления N 10/22).

По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).

При этом соглашения с титульным собственником или иным уполномоченным лицом, направленные на переход права собственности, не препятствует началу течения срока приобретательной давности.

Таким образом, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено и в том случае, если владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о передаче права собственности на данное имущество, однако по каким-либо причинам такая сделка в надлежащей форме и установленном законом порядке не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).

Суды установили, передача истцу во владение спорного имущества осуществлена на основании договора аренды.

Впоследствии стороны согласовали процедуру выкупа спорного объекта и обязанность МПО "Бор" передать объект в собственность истцу после исполнения последним обязанности по его оплате, о чем подписали договор купли-продажи.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что заключение договора купли-продажи продавцом, являющимся арендодателем и покупателем-арендатором прекращает на будущее время обязательства по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, с момента заключения названного договора отчуждения имущества арендная плата за пользование не вносилась арендатором (Обществом) и арендные правоотношения сторон прекратились.

Вместе с тем, решением Арбитражного суда Ивановской области от 08.05.2001 по делу N 55/11 установлено, что договор купли-продажи является незаключенным, и обязательства сторон по договору не возникли.

Однако материалы дела не содержат доказательств последующего использования Обществом имущества как арендованного с 1998 года, в частности, несение бремени арендных платежей. При этом в течение последних 15-ти лет какое-либо лицо не предъявляло свои права на спорный объект или проявляло к нему интерес, в том числе МПО "Бор", как арендодатель, до момента прекращения деятельности 14.12.2011.

Следует отметить, что отсутствие надлежащего оформления сделки само по себе не означает недобросовестности давностного владельца. Напротив, статьей 234 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность легализации прав на имущество и возвращение его в гражданский оборот в тех случаях, когда переход права собственности от собственника, который фактически отказался от вещи или утратил к ней интерес, по каким-либо причинам не состоялся, но при условии длительного, открытого, непрерывного и добросовестного владения.

В таком случае отказ судов в признании права собственности в силу приобретательной давности является преждевременным, не отвечает цели осуществления правосудия и по существу не ведет к устранению неопределенности в правовом статусе имущества, то есть лишает возможности определения юридической судьбы вещи.

Применительно к настоящему делу суды также не исследовали обстоятельства нахождения имущества у Общества ввиду признания договора купли-продажи незаключенным, не определили их в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора, они не вошли в предмет доказывания по делу и, соответственно, не получили правовой оценки суда.

По правилам части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку имеющие значение для дела фактические обстоятельства судами в полном объеме не установлены, а для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ярославской области в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении Арбитражному суду Ярославской области следует учесть изложенное, установить все значимые для настоящего спора обстоятельства, в частности, сложившиеся между сторонами сделки купли-продажи правоотношения после признания ее незаключенной, а также условиям договору аренды от 24.10.1997 в части его пролонгации; при необходимости запросить и исследовать дополнительные доказательства и на основании установленных обстоятельств и исследованных в совокупности доказательств вынести законный и обоснованный судебный акт о наличии (отсутствии) правовых оснований для признания права собственности на спорное имущество за обществом в силу приобретательной давности.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины с кассационной жалобы суд округа не рассматривал, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 24.12.2019 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29.05.2020 по делу N А17-2505/2019 отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ивановской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.В. Бабаев

Судьи

О.Н. Голубева В.Ю. Павлов