Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25 декабря 2020 г. N Ф01-14412/20 по делу N А11-7789/2019

Нижний Новгород

25 декабря 2020 г.

Дело N А11-7789/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 21.12.2020.

Полный текст постановления изготовлен 25.12.2020.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Голубевой О.Н., Павлова В.Ю.,

при участии представителя

от общества с ограниченной ответственностью "Альянсэнерго":

Козловкиной О.С. (доверенность от 25.06.2019)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -

общества с ограниченной ответственностью "Альянсэнерго"

на решение Арбитражного суда Владимирской области от 09.06.2020 и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2020

по делу N А11-7789/2019

по иску администрации города Владимира

(ИНН: 3302008636, ОГРН: 1033302009146)

к обществу с ограниченной ответственностью "Альянсэнерго"

(ИНН: 7718210617, ОГРН: 1027739758848)

об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов

и установил:

администрация города Владимира (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Альянсэнерго" (далее - ООО "Альянсэнерго", Общество) об изъятии путем продажи с публичных торгов у Общества, принадлежащего ему на праве собственности объекта незавершенного строительства, площадь застройки - 2136,2 квадратного метра, степень готовности - 2 процента, кадастровый номер 33:22:032079:102, расположенного по адресу: город Владимир, улица Мира.

Исковое требование основано на статьях 235, 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) и мотивировано тем, что на момент прекращения договора аренды, заключенного в целях завершения строительства комплексного общественного здания с гаражом-стоянкой, данный объект не был достроен.

Арбитражный суд Владимирской области решением от 09.06.2020, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2020, удовлетворил исковое требование.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит изменить решение и постановление и установить начальную цену продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства в размере рыночной стоимости 25 635 000 рублей.

Кассатор настаивает, что судебным актом должен быть определен способ реализации имущества и его начальная продажная стоимость. Сославшись на пункт 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 2, 3, 7 Правил проведения публичных торгов объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299, собственник отметил, что в соответствии с заключением эксперта рыночная стоимость объекта на дату производства экспертиз составляет 25 635 000 рублей. Данная стоимость сторонами не оспорена, в связи с чем объект незавершенного строительства должен быть выставлен на торги согласно рыночной стоимости на дату производства экспертизы в сумме 25 635 000 рублей.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

При надлежащем извещении о времени и месте судебного разбирательства Администрация не обеспечила явку представителя в кассационную инстанцию.

Законность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам, приведенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав представителя ответчика, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, земельный участок с кадастровым номером 33:22:024003:72 площадью 3933 квадратных метра, местоположение - примерно в 50 метрах по направлению на северо-восток от ориентира - нежилого здания, расположенного за пределами участка (адрес ориентира: город Владимир, улица Мира, дом 11), находится в государственной неразграниченной собственности.

Земельный участок с кадастровым номером 33:22:024003:72 сформирован в 2008 году в результате объединения двух земельных участков, находящихся в государственной неразграниченной собственности: 33:22:024003:3 площадью 2397 квадратных метров и 33:22:0243200:22 площадью 1536 квадратных метров.

Проект территориального землеустройства по объединению земельных участков 33:22:024003:3 и 33:22:024003:22 утвержден постановлением главы города Владимира от 19.05.2008 N 1873.

Постановлением главы города Владимира от 18.12.2008 N 4726 земельный участок с кадастровым номером 33:22:024003:72 с разрешенным использованием "строительство объекта общественного здания с гаражом-стоянкой" предоставлен в аренду обществу с ограниченной ответственностью "ВладТехноСтрой" (далее - ООО "ВладТехноСтрой").

Согласно договору аренды от 30.12.2008 N 12286 (с учетом дополнительного соглашения от 03.02.2010 N 1) ООО "ВладТехноСтрой" предоставлено право использовать участок сроком до 01.01.2013.

В пункте 1.3 договора аренды от 30.12.2008 N 12286 указана цель аренды - строительство комплексного общественного здания с гаражом-стоянкой.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на объект незавершенного строительства (нежилое) площадью 21356,2 квадратного метра, степень готовности - 2 процента, расположенный по адресу: город Владимир, улица Мира, зарегистрировано за ООО "ВладТехноСтрой" с 24.04.2012.

На основании заявления ООО "ВладТехноСтрой" 22.04.2016 подписано соглашение о расторжении договора от 30.12.2008 N 12286 аренды земельного участка с кадастровым номером 33:22:024003:72.

ООО "Альянсэнерго" 26.01.2016 обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 33:22:024003:72 в аренду сроком на три года для завершения строительства объекта с кадастровым номером 33622:032079:102 со степенью готовности - 2 процента.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности с 2015 года на объект незавершенного строительства (нежилое) площадью 21356,2 квадратного метра, степень готовности - 2 процента, расположенный по адресу: город Владимир, улица Мира, принадлежит ООО "Альянсэнерго" (кадастровый номер 33622:032079:102).

Администрация (арендодатель) и ООО "Альянсэнерго" (арендатор) заключили договор от 26.06.2016 аренды земельного участка общей площадью 3933 квадратных метра с кадастровым номером 33:22:024003:72, местоположение земельного участка - примерно в 50 метрах по направлению не северо-восток от ориентира - нежилого здания, расположенного за пределами участка (адрес ориентира: город Владимир. улица Мира, дом 11), с разрешенным использованием - "строительство комплексного общественного здания с гаражом-стоянкой", в границах согласно кадастровому паспорту.

В пункте 2.1 договора аренды стороны определили, что срок аренды участка с 26.01.2016 по 26.01.2019.

Договор аренды земельного участка от 26.01.2016 N 15442 устанавливает цель использования земельного участка - "для завершения строительства комплексного общественного здания с гаражом-стоянкой", при этом приведенное описание цели использования участка является окончательным (пункт 1.3 договора).

По акту от 26.01.2016 участок с кадастровым номером 33:22:024003:72, местоположение - примерно в 50 метрах по направлению не северо-восток от ориентира - нежилого здания, расположенного за пределами участка, адрес ориентира (город Владимир. улица Мира, дом 11), передан ответчику.

Договор аренды земельного участка от 26.01.2016 N 15442 зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается уведомлением о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) права от 30.05.2016 N 33/001/030/2016-427.

ООО "Альянсэнерго" 31.01.2019 обратилось с заявлением о продлении договора аренды от 26.01.2016 N 15442 на три года.

Администрация письмами от 28.02.2019 N 27-103/26, от 25.03.2019 N 27-103/39 на основании пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации отказала в предоставлении земельного участка без проведения торгов.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, на земельном участке на основании разрешения на строительство от 22.05.2008 N 126-СКБ-06 возведен объект незавершенного строительства со степенью готовности - 2 процента, кадастровый номер 33:22:032079:102.

Срок действия договора аренды земельного участка истек, поэтому истец обратился в арбитражный суд с иском.

Определением суда от 13.11.2019 по ходатайству ответчика по делу назначена судебная экспертиза, ее проведение поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "ВладИнком-Групп" Гамаюнову Алексею Игоревичу, производство по делу приостановлено. Согласно заключению эксперта ООО "ВладИнком-Групп" рыночная стоимость объекта незавершенного строительства площадью застройки 2136,2 квадратного метра, степень готовности - 2 процента, кадастровый номер 33:22:032079:102, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 33:22:024003:72 по адресу: город Владимир, улица Мира, составила 25 635 000 рублей.

Руководствуясь пунктом 3 статьи 154, частью 1 статьи 425, пунктом 2 статьи 434, статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1, подпунктом 10 пункта 2, пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", суды обеих инстанций, приняв во внимание, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а также учитывая, что на момент обращения Администрации с иском по настоящему делу срок действия договора аренды истек, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного требования. В данной части судебные акты заявитель не оспаривает.

Заявитель жалобы настаивает на необходимости без соответствующих требований Администрации, заявленных в ходе рассмотрения настоящего спора, определить начальную рыночную стоимость объекта незавершенного строительства для продажи с публичных торгов.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Правила N 1299).

В соответствии с пунктом 2 Правил N 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт "з" пункта 7 Правил N 1299).

Согласно пункту 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Установление начальной продажной стоимости имущества в отсутствие соответствующего требования не является обязательным при рассмотрении спора об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Истец требование об определении начальной продажной стоимости имущества не заявлял, в том числе, и после проведения по ходатайству ответчика судебной экспертизы. Оценка рыночной стоимости объекта незавершенного строительства в предмет исследования судов не входила.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции не может подменять суды первой и апелляционной инстанций и без исследования и установления соответствующих обстоятельств (в данном случае рыночной стоимости) указанными судами изменить оспоренные судебные акты в требуемой части.

Кроме того, суд кассационной инстанции полагает, что, учитывая изменения, происходящие на рынке недвижимости, а также иные объективные экономические процессы, длительность судебного разбирательства и процедуры публичной реализации имущества, отражение в судебных актах стоимости спорного имущества по состоянию на 20.12.2019 не будет соответствовать реальной рыночной стоимости объекта реализации.

В то же время с учетом законодательно определенного порядка проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства неустановление судом способа реализации имущества и начальной продажной цены не является основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Как верно отметил суд первой инстанции, отсутствие требования истца об определении начальной продажной стоимости имущества не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии у собственника не завершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов, поскольку в силу пункта 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению в единственном случае - если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Объективные препятствия для определения актуальной рыночной стоимости спорного имущества на стадии подготовки торгов отсутствуют, в связи с чем оспоренные судебные акты не нарушают прав и законных интересов ответчика.

Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 09.06.2020 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2020 по делу N А11-7789/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альянсэнерго" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

О.Н. Голубева В.Ю. Павлов