|
31 августа 2021 г.
|
Дело N А29-6822/2020
|
Резолютивная часть постановления объявлена 25.08.2021.
Полный текст постановления изготовлен 31.08.2021.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Камановой М.Н.,
судей Голубевой О.Н., Кислицына Е.Г.,
без участия представителей сторон
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Ухта" на решение Арбитражного суда Республики Коми от 27.01.2021 и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16.04.2021 по делу N А29-6822/2020
по иску индивидуального предпринимателя Тутакова Станислава Андреевича (ИНН: 110209720666, ОГРНИП: 306110208600010)
к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа "Ухта" (ИНН: 1102012053, ОГРН: 1021100730606) и индивидуальному предпринимателю Струневской Елене Вадимовне (ИНН: 110118363008, ОГРНИП: 318112100002201)
о признании недостоверной выкупной цены и о понуждении заключить договор
и установил:
индивидуальный предприниматель Тутаков Станислав Андреевич (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования городского округа "Ухта" (далее - Комитет) о признании выкупной стоимости нежилого помещения - подвала площадью 198,6 квадратного метра, с кадастровым номером 11:20:0602011:2413, расположенного по адресу: Республика Коми, город Ухта, проспект Ленина, дом 10, помещение 1.001, указанной в отчете N 05-01/20 оценщика Струневской Елены Вадимовны в размере 3 635 000 рублей, недостоверной, и об обязании заключить с истцом договор купли-продажи указанного нежилого помещения по цене, определенной в процессе разрешения спора путем проведения судебной экспертизы с рассрочкой оплаты на семь лет.
Арбитражный суд Республики Коми решением от 27.01.2021, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 16.04.2021, удовлетворил заявленные требования: признал выкупную стоимость нежилого помещения, определенную на основании отчета индивидуального предпринимателя Струневской Елены Вадимовны от 13.04.2020 N 05-01/20, в размере 3 635 000 рублей недостоверной и обязал Комитет заключить с истцом договор купли-продажи объекта недвижимости по цене 2 040 000 рублей с рассрочкой оплаты на семь лет.
Не согласившись с названными судебными актами, Комитет обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросил отменить вынесенные решение и постановление ввиду несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального и процессуального права.
Оспаривая законность принятых судебных актов, податель жалобы указывает на несогласие с экспертным заключением, поскольку оно направлено на снижение стоимости объекта недвижимости; допущены неточности при выборе аналогов объекта оценки по их месту нахождения при применении доходного подхода; составленный Струневской Е.В. отчет об определении рыночной стоимости спорного объекта не вызывает сомнений в его достоверности и соответствует требованиям законодательства. В решении суда первой инстанции отсутствует мотивированное описание доводов и аргументов Комитета относительно не согласия с экспертным заключением; суды не воспользовались правом назначить по делу дополнительную или повторную экспертизу по своей инициативе. Подробно доводы Комитета приведены в кассационной жалобе.
Окружной суд удовлетворил ходатайство Комитета о проведении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы без участия его представителя.
Истец и индивидуальный предприниматель Струневская Е.В., извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность решения Арбитражный суд Республики Коми и постановления Второго арбитражного апелляционного суда в обжалованной части проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к доводам жалобы.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.
Как усматривается из материалов дела и установили суды, в муниципальной собственности муниципального образования городского округа "Ухта" находится нежилое помещение площадью 198,6 квадратного метра, с кадастровым номером 11:20:0602011:2413, расположенное по адресу: Республика Коми, город Ухта, проспект Ленина, дом 10, помещение 1.001, арендуемое Предпринимателем.
Истец 03.03.2020 обратился к собственнику помещения с заявлением о реализации преимущественного права выкупа на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
Администрацией муниципального образования городского округа "Ухта" принято постановление от 27.04.2020 N 1064 об условиях приватизации помещения.
Комитет 28.04.2020 направил истцу проект договора купли-продажи помещения с ценой продажи в размере 3 635 000 рублей, без учета НДС, определенной на основании отчета от 13.04.2020 N 05-01/20, подготовленного ИП Струневской Е.В.
Истец не согласился с размером выкупной стоимости помещения, направил Комитету протокол разногласий к проекту договора.
Наличие спора о выкупной цене помещения явилось основанием для обращения Предпринимателя в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.
В статье 3 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Из материалов дела следует, что цена спорного помещения определена Комитетом на основании отчета от 13.04.2020 N 05-01/20, подготовленного ИП Струневской Е.В., согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на 13.04.2020 составляет 3 635 000 рублей (без НДС).
В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать в установленном законодательством Российской Федерации порядке достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества. Данная норма корреспондирует статьям 12 и 13 Закона N 135-ФЗ, согласно которым итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, однако в случае возникновения спора о ее достоверности такой спор подлежит рассмотрению судом.
Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Судами установлено, и ответчиками не оспорено, что заявление на выкуп арендованного имущества в порядке Закона N 159-ФЗ от Предпринимателя получено уполномоченным органом 03.03.2020.
Следовательно, выкупная цена помещения должна определяться по состоянию на 03.03.2020 - дату обращения Предпринимателя с заявлением о выкупе помещения.
В этой связи довод подателя жалобы о том, что составленный Струневской Е.В. отчет об определении рыночной стоимости спорного объекта не вызывает сомнений в его достоверности и соответствует требованиям законодательства, является несостоятельным.
В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении Арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" при рассмотрении дела, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика рассматривается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика суд может назначить экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки.
На основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца проведена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорного объекта по состоянию на 03.03.2020.
Согласно экспертному заключению рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на указанную дату определена в размере 2 040 000 рублей.
Оценив представленную в материалах дела доказательственную базу по правилам, установленным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций
